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整個樓市給我的感覺就是表面上風平浪靜，下面則是暗流洶湧
還記得在兩年前，樓市上漲的齒輪轉動起來後，從一線城市開始，全國50多個城市先後開啟了“限售”的模式
通過摁住流動性，及時抑制了各方投資的衝動，如今兩年過去，首批十二個城市的第一批限售房已經到期並將陸續獲得交易資格
在這些城市，接下來又將上演怎樣的樓市劇本，在當下這個樓市環境中，其實還蠻值得討論
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限售，是這一輪樓市調控的“發動機”
2017年3月24日，廈門率先出臺“限售”政策，新購住房需取得產權證後滿2年方可上市交易，隨後全國57城相繼推行限售
所謂的限售，就是指新購住房需取得產權證後滿2年至5年後方可上市交易，各個城市可根據實際情況制定不同的限售年限
從時間來看，廈門、廣州、福州等城市在3月底已率先迎來首輪的限售解禁，截止到2019年4月底，共計有12城將迎來限售解禁
其餘城市將持續跟進，然後再下一波的時間點將會集中在2019年的9月至10月
為什麼很多城市前期想要調控房地產會首先選擇限售
這需要談談限售的核心本質是什麼
限售其實就是直接將樓市的整個流動性鎖住，既不允許獲利了結，也不允許清盤退出，無論漲跌，在一段期間內，都與你無關
如果想要溫和一點的政策，很多城市往往會選擇限售，最根本的原因就在於限售對整個剛需市場是沒有任何影響的
但是對於投資客而言，原來快進快出的模式直接走不通了，整個資金沉澱的週期會變得特別的長，因此限售政策對於投資客的情緒影響還是挺大的，有助於市場的穩定
還有一點很重要，因為影響的波及面比較小，因此限售政策實施起來的阻力也是最小的，執行的效率是最高的
因此，限售政策往往是政府想要溫和調控地產時候最喜歡使用的”尚方寶劍“
02
當然，對於市場的參與方而言，限售政策的影響是雙重的
在房價大漲的時候，限售政策可以有效的遏制投資；在市場行情下滑的時候，也能限制拋售，從而阻止樓市的進一步下跌
因此，不同的樓市環境下，限售解禁帶來的影響也會有不同，因此想要判定限售解禁對於市場帶來的影響，則要看清楚目前市場處於怎樣的階段
在樓市上行期，因為有漲價的預期，因此雖然到了可以出售的時間，但很多人都不會拋售，因此對於市場的整體衝擊有限
但是在樓市下行期，因為對未來是存在恐慌性的情緒的，因此很多人都會進行大量的拋售，會進一步加快市場的下行趨勢
那我們現在處於哪種階段呢
因為新房市場受到政府影響比較大，我們以二手房為例，如果參照上海、廈門、深圳這些處於頭部一二線城市最近3個月的成交量
我們可以明顯的感受到，如今的樓市，從交易的整體量級看，既非上行，也非下行，而是維穩性盤整
當然，如果從掛牌量看，也就是供應端看，整體市場正在上揚
首批解禁城市3月二手房掛牌量漲幅明顯
以廈門為例，二手房掛牌量環比上漲12%，較去年8月上漲61%，市場二手房供應量呈持續走高的態勢
廣州、廈門、福州三城均出現了量增價跌的現象，廣州、廈門的均價較去年皆有所下跌，福州的成交均價為近幾月來最低點位，部分客群出現了階段性拋售現象
外部的政策以及內部的壓力，都在促使投資客對前期買入的房產進行拋售
外部的政策就是4個字，房住不炒，這種高壓政策的堅決實施，導致你想要從樓市裡短期內獲得高額回報已經變得越來越難
還有一個原因就是，投資客在2017的時候大量採用了槓桿進行買房，整個負債壓力是非常大的，投資資金被冰封兩年後，獲利離場的驅動十分強勁
因為炒房團向來都有拋售衝動，限售解禁的衝擊將會特別的大
特別是那些炒房客聚集眾多的城市，藉助樓市回暖拋售出貨，將是大概率事件
而最後的結果很可能就是在同一時間段內，因為市場拋貨量特別巨大，賣家與賣家之間往往會出現惡性競爭
你想要比別人賣的快，唯一的辦法就是價格就要比別人來的低，因此想要獲得超額收益，可能也會變得比較困難
比如海南的臨高、儋州、河北的廊坊、保定，廣東的梅州等城市，由於前期的投資需求是比較旺盛的，導致的結果就是樓市政策如果稍微有點放鬆，都將會出現恐慌性的拋售
因此，隨著城市限售的陸續解禁，部分城市二手房的放盤量會繼續擴張
與之相對應的是那些優質的城市，因為前期限購政策做的比較好，抑制了投資需求，因此，影響並不大
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當然，限售的逐漸解禁，確實擴大了存量，按照供需理論，供給增加了這麼多，那價格應該會出現劇烈的下跌
我們還需要看到“硬幣的另一面”，就是需求端
雖然供給量上升，但對於需求端而言，其實也是在逐步擴大，從而形成了對沖機制
首先是“5年社保限購限制”的逐步解禁
2017年3月，廣州升級了樓市調控，外地購房門檻從“3年社保”調整為“5年社保”，而當年的限購，限住的其實基本都是剛需
就是直接把這批有需求的人，打散到了各處，讓他們不得不再持幣觀望兩年，到了如今，前期部分被壓抑的需求將被釋放，從而與限售解禁形成對沖
還有就是各個城市都在逐步放開的落戶政策
其實你有沒有想過一個問題，就是有沒有覺得一些城市要求限售2年的政策真的是很精準
為什麼要限售2年，本質上就是這個城市讓你等他兩年的時間，兩年後接盤的人就會來了
各個等級的城市通過各種放寬鼓勵你來落戶，紮根，因此，對於很多投資在二三線城市的人來說
只要你熬過前面的2年，大概率上看也不會出現什麼大問題，因為你投資的城市正在幫助你拉人來接盤
特別是那些特別優質的二線或是強三線城市，在這一輪的搶人大戰中，我看到很多一線城市的人口正在慢慢的流入過去，而絕大部分的人也都因為跳槽得到了收入上的增長
收入增長了，房價卻沒有一線城市那麼高，你說他們怎麼會沒有買房的熱情和衝動呢
因此，這些外溢到強二線或三線城市的人口，將逐步點燃這些城市的樓市熱情，而這一股熱情又可以真正意義上帶動這些城市湧入二線
因此，搶人大戰對於樓市限售的對沖邏輯就是
一些二線城市通過寬鬆的落戶政策人口加劇擴大，從而吞噬掉了樓市限售解禁多餘的存量
而這些存量，對於劇烈激增的樓市需求來說，明顯是不夠的，因此，會引發這些城市的房價慢慢抬頭，房價上揚後，又會進一步激發人們的購房慾望
整個樓市的齒輪因此被有效帶動
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限售令解禁，對於一二線的樓市而言，由於接盤量較大，同時伴隨著貨幣寬鬆和樓市鬆綁成為主基調，整體的市場和信心其實是回暖的，整體上並不會形成大規模的拋售潮
但是對於其他低能級的城市而言，整體引起的衝擊還是需要重視的，特別是那些人口外流嚴重的城市，如果無人接盤，收縮的不僅是城市規模，還有城市房價
未來的城市分裂真的會比想象中的還要厲害，因此選擇好城市的重要性，將會變得無比的重要
