本文以一則人民法院公佈的案例為基礎，從法律和事實相結合的角度對相關問題提出淺見。
一、基本案情
1、原告：張濟信。被告：劉昌輝。張濟信系重慶市巴南區跳石鎮永隆村10組村民，劉昌輝系重慶市巴南區跳石鎮永隆村9組村民。
2、2004年1月26日，在田榮全和時任永隆村村長的李澤普、永隆村村民劉昌明等人在場的情況下，張濟信與劉昌輝達成房屋買賣協議，約定張濟信將其所有的坐落於重慶市巴南區跳石鎮永隆村竹林坵的住房8間147 m2和豬牛舍2間57m2作價5000元售與劉昌輝。
3、劉昌輝支付張濟信房款，張濟信交付集體土地建設用地使用證。房屋買賣協議書由李澤普代為書寫，劉昌輝在“買方”一欄處簽名，經張濟信同意，田榮全在“賣方”一欄處代張濟信簽名。
4、重慶市巴南區跳石鎮永隆村民委員會在房屋買賣協議書上加蓋公章。劉昌輝支付5000元購房款後，張濟信將房屋鑰匙及集體土地建設用地使用證交付劉昌輝，劉昌輝佔有使用該房屋至今。
5、2010年9月，劉昌輝將該房屋的集體土地建設用地使用證交給重慶市巴南區跳石鎮永隆村民委員會，用於辦理農村房屋產權證。2011年5月，重慶市巴南區跳石鎮永隆村民委員會將重新辦理的該房屋的房地產權證交付劉昌輝，產權人登記仍為張濟信。
6、2004年1月26日，張濟信與劉昌輝簽訂《土地轉包合同書》，約定將張濟信的土地轉包給劉昌輝耕種。2006年3月8日，劉昌輝與劉昌建簽訂《房屋轉讓協議》，約定將劉昌輝位於巴南區跳石鎮永隆村九社土地坡的房屋轉讓給劉昌建。
7、張濟信向重慶市巴南區人民法院提起訴訟，請求確認其與劉昌輝簽訂的《房屋買賣協議》無效，並要求其返還房屋。
二、本案爭議焦點：原告與被告之間所簽訂的《房屋買賣協議》是否有效？
三、一審法院判決結果及理由：該院遂依照《合同法》第52條第5項、《土地管理法》第10條之規定，判決：一、張濟信與劉昌輝於2004年1月26日簽訂的房屋買賣協議書無效；二、劉昌輝返還張濟信所有的坐落於重慶市巴南區跳石鎮永隆村竹林坂的住房8間147m2和豬牛舍2間57m2及房地產權證。 理由是這樣的： 張濟信與劉昌輝不是同一集體經濟組織的成員，雙方簽訂的房屋買賣協議違反法律強制性規定，應屬無效合同。
四、被告的應對措施及發展動態：被告沒有上訴。被告選擇到政府上訪，請求行政幹部出面解決此事。後來當地鎮政府發函請求檢察機關對該案進行監督。重慶市人民檢察院第五分院於2015年4月24日以渝檢五分民監[2015]81號提出抗訴。重慶市人民檢察院第五分院認為重慶市巴南區人民法院（2011）巴民初字第06096號民事判決適用法律不當，導致判決結果錯誤。重慶市第五中級人民法院受理該案的抗訴申請。
五、再審法院判決結果：判決：一、撤銷重慶市巴南區人民法院（2011）巴法民初字第06096號民事判決；二、駁回張濟信的訴訟請求。
六、評析
1、農村集體經濟組織：1949年至1982年，我國農村實行了初級合作社、高級合作社、人民公社這三種經濟組織形式。以土地公有和按勞分配為標誌，實行統一規劃、統一管理、統一分配。人民公社實行“三級所有、隊為基礎”的制度。1982年《憲法》規定：以自然村（生產大隊）為基礎，設立村民委員會，實行群眾自治。生產隊改名為村民小組。雖然《憲法》也明確規定了“集體經濟組織”。但後來的情況發生變化：村民委員會代替了“集體經濟組織”。但是這個"農村集體經濟組織"的概念還是模糊的.現在農村也出現了“某某專業合作社”或“某某股份合作經濟組織”。這也是集體經濟組織的一種表現形式。2018年《憲法》第八條規定： 農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。農村中的生產、供銷、信用、消費等各種形式的合作經濟，是社會主義勞動群眾集體所有制經濟。參加農村集體經濟組織的勞動者，有權在法律規定的範圍內經營自留地、自留山、家庭副業和飼養自留畜。
2、《土地管理法》第十條： 農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬於鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。 從這條規定可以讀這些信息：第一個:可以有“以村為主”的集體經濟組織，也可能有以”村民小組“為基礎的集體經濟組織。也可以有”以鄉（鎮）為主“的集體經濟組織。可以用“村民委員會”來代替行使集體經濟組織的權利。
3、依據《土地管理法》規定：農民要出售房屋、要轉讓其相應的宅基地的使用權，買方的資格是這樣的：只能是同一集體經濟組內的成員。這個同一集體經濟組織成員，有兩種理解：可以同一個村內的村民、也可以是同一個村民小組內的村民。
4、結合本案具體分析：第一個方面：張濟信系重慶市巴南區跳石鎮永隆村10組村民，劉昌輝系重慶市巴南區跳石鎮永隆村9組村民。原告與被告是同一個村內，同是跳石鎮永隆村的村民。買方的資格是符合法律相關規定。 他們之間的合同沒有違背法律的強制性規定。第二個方面：況且政府有明確的文件規定：國務院辦公廳《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發[2007] 71號）規定：“農村住宅用地只能分配給本村村民。”可見，同村村民之間農房買賣導致宅基地使用權人發生變更，並不違反法律的強制性規定。第三個方面：從維護社會誠信看，雙方合同簽訂後，張濟信將土地、房屋交付劉昌輝耕種、使用多年後反悔，不符合誠實信用原則。第四個方面：雙方的交易行為，避免了農村私宅的閒置、防止了農地的荒廢，最大限度地促進了農業生產、生活，符合《土地管理法》之立法目的。綜上，張濟信與劉昌輝簽訂的《房屋買賣協議書》有效，原判適用法律錯誤，應予糾正。
我們要正確理解法律的本意。更好地維護合法權利。
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