西安的公寓竟然火了！而且銷售量超過了住宅？！
這是最近西安市場發生的“有生之年”事件。
西二環中南青樾在清明期間4天銷售377套，而華南城，據創典數據顯示，上週公寓以8492萬的銷售金額位列公寓產品的第一，售樓部購房者座無虛席！
國際港務區黑馬華南城，自3月中旬開盤，銷售1000多套，半個月時間賣空一棟樓！甚至超過了隔壁的住宅匯悅城！
是什麼讓之前的40年產權，交易高稅費，50%首付，無緣學區……這些讓購房者堅拒公寓的硬傷，突然都拋到了九霄雲外，促使購房者果斷買單？
帶著這些疑問，AI君前往華南城，為大家一探究竟。
中南青樾成交喜報
華南城售樓部
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華南城！可以買！
華南城位於港務大道8號（東三環與北三環交匯處），總建築面約130萬㎡，由18棟高層商務辦公樓及商業街組成，是集商務SOHO、眾創空間、五星級酒店、企業總部基地及特色商業配套於一身的多元辦公及生活配套大型綜合體。
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項目優勢
從區位來看，項目處於滻灞與港務區的交接地段。
第一：華南城西北與奧體中心板塊相聯，2021年，第十四屆全國運動會將在陝西省舉辦，而國際港務區將承擔舉辦全運盛會的重要任務。目前全運會主場館、全運村、陸港國際醫院等重大項目都已陸續開工建設，全運會的舉辦屆時會對整個區域有一波利好。
體育場最新進度
體育館最新進度
第二，華南城西南與滻灞歐亞園區毗鄰。滻灞歐亞園區是整個滻灞區域的產業集中地，一期項目位於歐亞大道以北，滻河西岸，佔地面積1515畝，由商貿辦公、科研辦公、創意產業、商業文化及生態酒店等五大板塊組成。 目前一期已簽約西安-亞馬遜AWS聯合創新中心、騰訊雙創小鎮、絲路國際夢工廠，中鐵十二局集團第四工程有限公司企業總部、國家退化及未利用土地整治工程重點實驗室及華海酒店等。
滻灞歐亞園區入住企業
第三，南與西安絲路國際會展中心相望。西安絲路國際會議中心規劃建設集生態化、國際化、智能化為一體的會議中心、展覽中心、旅遊商貿中心、星級酒店等會展綜合體，打造絲綢之路沿線文化、商貿、科技等展覽、交流、交易為主題的大型會展平臺。
絲路會展中心建設進度
從交通來看， “雙地鐵”通達全城，項目東與地鐵3號線港務區站“零距離”， 北與在建的地鐵14號線雙寨站一站距離，未來將直達高鐵北客站和機場。車型線路方面，通過北、東三環和繞城高速可到西安主要區域。缺點目前公交僅有一趟，而且出不了港務區範圍內。
從商業配套來看， 項目自身業務涵蓋華盛奧特萊斯、國際皮革皮草城、絲路體驗館等已全面運營，更有華盛跨境商品直銷中心，萬眾進口商品一站式採購。除此之外項目距離砂之船奧特萊斯約2公里。
從產業方面來看，華南城總投資200億元，自2009年落地西安以來，已建成2號交易廣場、品牌館、五金機電專業市場A、B、D、E區和倉儲物流園區 ，將打造戰略新興產業孵化基地、美好生活智慧服務基地。此外距離滻灞總部經濟園區約4公里距離，位置雖沒有旭輝榮華公園大道好，但均價低差不多3000元/平。
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項目劣勢
1、雖然交通便利，配套齊全，但沒人。例如華盛奧特萊斯雖然已經投入運營，但很多門店依舊在招商狀態，整體缺乏人氣。
2、新區發現需要時間，國港的發展時間要比滻灞慢一些，但滻灞的口號是5年，那國港至少也在8年吧，短期內的租金收益需要再考慮（當然也不排除可以借力滻灞總部經濟園區的高知人群出租需求）。
但是，總的來講，雙地鐵、商業一應俱全，提供了華南城已成型的居住配套，自配大型產業，滻灞總部經濟園提供了高知人口，為未來出租提供了基本保障，而即將到來的全運會又提供了醫療、公園和文旅加持，所以本身項目的質素是不錯的。
而目，前華南城公寓給出的8500-9000元/平左右的精裝價格，面積35-54平的小公寓總價在33萬左右，再加首付貸，一套首付僅需5-6萬！目前已經有另一棟樓開始銷售了。
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市場助推，必不可少！
那麼即便是具備性價比的公寓，通常情況下也不會引起市場這麼大的關注。個人認為天時和和人和的助推也必不可少！
（1）有錢：賣股買房又成為市場主流。
眾所周知，2018年年末到2019年3月，股市行情一路飆漲，所以在之前才有自媒體調侃“賣房炒股”，最近因為全國範圍內的樓市小陽春（下面會說），又到了“賣股買房”的時候，但此時有錢的大都已被限購，所以不限購的公寓再次受寵。
（2）想買：新房小陽春，購房者信心回籠。
2019年3月，在全國因城施策的大形勢下，利好集中釋放——利率回調，限價鬆動，地方政府“託底”，房企預期迴歸，購房者重拾信心。
一線城市領頭羊北上深率先拉起大旗——3月北京二手房網籤住宅突破1.6萬套，達到自2018年5月後的最高值；上海單月新二交易量達3.5萬套，同比增長100%；深圳單月新房成交環比上漲141.4%，二手房環比上升127.9%。緊接著蘇州單月成交量同比增長42.1%，限購升級亦難抑購房熱情，再現千人搶房，二手房再次轉入賣方市場。而在瀋陽，3月15日中海以60%的溢價率拍出地王，售樓部人頭攢動。
回到西安，3月本地樓市也多少感受到了這種氣氛，新房市場：2019年3月西安新房市場，9663套房源入市，審核通過的購房人數近2萬人，開盤當日去化約為79%，回調至去年9月的水平。二手房市場：2019年3月西安二手房價跌量漲，價格下跌意味著市場恢復理性橫盤鑄基，成交上漲則意味著剛需入市加速，需求面依舊旺盛。
（3）買得起：首付貸金融工具再現市場。
首付貸解決了公寓50%首付的最大硬傷，低總價，首付更低，僅5-6萬就能在港務區擁有一套帶裝修的小公寓，這種誘惑對購房者來講，可以說難以不動心了。
個人認為正是因為以上3點，綜合了華南城自身的性價比，才讓這批公寓——用AI君一個業內朋友所說，”彷彿白撿”，一售而空。
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2015-2018公寓市場覆盤
回顧2015-2018年公寓市場，由於限購之下，公寓作為投資產品，一直具備面積小、總價低、不限購的優勢。
根據數據顯示，從2015年到2016年，西安公寓市場供應量大幅減少，但成交量猛增，成交量上漲80%；2016年到2017年，供應量基本維持在20萬㎡，但成交量不斷上漲，整體公寓市場供不應求。從2017年到2018年， 西安公寓市場供應量開始大幅上漲，漲幅高達92%，成交量相對穩定，成交均價從8482元/平上漲到11823元/平。
數據及圖片轉自徐三刀評樓市
2015年到2017年公寓成交量上漲，有一部分原因是由於15年之前短租公寓及民宿的興起，這類公寓價格往往比酒店便宜，每逢節假日及週末，景點及地鐵邊的房源總是供不應求，如：鐘樓的宏府嘉會、小寨的西旅國際等，因此，會有很多公寓在推出的時候跟酒店簽約，交房後直接由酒店管理，給購房者返租。在這種大背景下，促使公寓的成交逐年上漲。
2017年到2018年，成交均價上漲，一部分原因是由於西安整個城市價值的提升，房價整體有所上漲，再一方面就是品牌開發商接觸長租公寓市場，如市場熟知的品牌有龍湖冠寓、萬科泊寓、E客公館等，以及融創公寓產品入市等。
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公寓購買注意事項
【1】公寓是投資類產品所以成本控制非常重要，低總價和低首付必備，能貸多少貸多少。通常租金15年可以回本，就是較為優質的投資資產。而且越來越多的單身女性和剛畢業的年輕人傾向於公寓投資。
【2】地鐵是標配，優選繁華地段，周邊有產業園區最好，即買即租。因此個人覺得，在這一點是，中南青樾其實要比華南城更好。
【3】最後看供應，這個主要是對投資來講的，因為價格會受供求關係的影響，如果說區域內同質化產品較多，一定會影響租金收益，所以同區域內同類公寓產品較多的也需要慎重選擇。
【4】現在很多公寓帶租約，比如酒店承包再返按月返利，慎重選擇，要買至少要是品牌開發商，因為之前出現過多起維權，在購置房屋後返利出現拖欠，甚至無人受理的情況。這種一般，委託第三方風險大，返利越高風險越大。
【5】獨家資源的公寓更有價值，例如優質物業，或能提供豪華酒店的服務，或緊鄰不可複製的自然資源或生態環境，或者有殊空間結構帶來更多租金收益的產品等等。
【6】都說住宅是一個城市的股票，公寓更是。公寓的升值非常依賴城市自身價值的提升。俗話說的好，買公寓，愛西安。^0^
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西安熱門公寓推薦
西安目前在售的比較熱門的公寓有：位於滻灞核心區的融創世園大觀、旭輝榮華公園大道、西二環的中南青樾、港務區的華南城及泛高新的海亮時代ONE。還有一些一直默默在賣的，即將清盤的樓盤，如：城西的瓏寓、順澤棗園裡、高新的糖果house等。未來AI君也會做一篇公寓盤點，給各位購房者參考。
AI君有話說
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公寓的價值和城市緊密相關，像北上廣深這種城市，這些城市的公寓肯定值錢，同時也成為不少炒房客的目標，所以北京在2017年3月的時候，要求“商辦類項目不得擅自改為居住等用途，在建(含在售)項目不得出售給個人”，最新數據顯示，這一政策執行兩年後，成交量暴跌九成均價降三成。
可以說買公寓投資很大程度上是看好這個城市的發展，即就是買城市的未來與預期， 西安城市規劃新區較多，可謂“四面開花”，每個新區規劃定位不同，規劃到落地還需要很長時間驗證，公寓投資也要注意這點。
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