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摘要：大城市拥有更高的劳动生产效率，放开放宽户籍限制能够充分发挥市场机制在资源配置中的决定性作用，提升整体经济效率。
新型城镇化有望加速
户籍限制进一步放开，新型城镇化有望加速
新型城镇化最早在2012年提出，自2014年起顶层设计和政策框架逐步完善；其中，推进农业转移人口落户城镇是新型城镇化的重要内容。2012年底的中央经济工作会议，最早正式提出“新型城镇化”这一概念，要求“走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路”。2014年，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，明确全国城镇化发展的顶层设计和总体规划；此后，各类配套措施加速落地。从具体内容来看，新型城镇化“以人为核心”的要求下，以农业转移人口市民化为主要目标的户籍制度改革，成为政策的重要发力点。
图：新型城镇化的顶层设计
得益于部分城市放松落户限制等因素支持下，我国户籍人口城镇化率抬升，与常住人口城镇化率之差有所收窄。根据《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》、《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》等政策要求，到2020年全国常住人口城镇化率提高到60%、户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。截至2018年底，我国常住人口城镇化率达59.6%，已经接近预期目标；户籍人口城镇化率43.4%、与2020年目标相距1.6个百分点，与常住人口城镇化率差距16.2个百分点、较2013年末（17.8个百分点）缩小1.6个百分点。
图：截至2018年末，我国户籍人口城镇化率达43.4%
图：我国常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之差
近期，大城市落户限制进一步放松，户籍人口城镇化有望加速。4月8日，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，进一步加大户籍制度改革力度：在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，要求城区常住人口100万至300万的大城市全面取消落户限制；城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要大幅增加落户规模、精简积分项目等。
新型城镇化，承载释放内需潜力和产业升级重任
传统城镇化更加侧重于“物”的城镇化，而“人”的城镇化发展相对滞后，一定程度上制约了内需潜力的释放。城镇化带动产业和人口集聚，对应的投资、消费内需快速增长，是经济增长的重要引擎。改革开放30余年来，我国城镇化加速发展，但是更加侧重于“物”的城镇化，表现为城市建成区面积增速快于人口增速、工业化率高于城镇化率，而社会和文化的城镇化、户籍人口的城镇化推进滞后，使得城乡二元结构、城市二元结构（市民与农民工）长期存在，一定程度上制约了城镇人口消费潜力的释放。
图：2001-2013年间，城建建成区面积增速远高于城市人口增速
图：我国工业化率与城市化率之比，远高于主要发达经济体
新型城镇化以“人”的城镇化为重要内容，释放内需潜力的同时，有助于产业结构的转型升级。与发达国家相较，当前我国常住人口城镇化率接近60%、户籍人口城镇化率不足45%，远低于美国、日本、韩国等代表性发达经济70%-80%的平均水平，仍然存在较大的城镇化发展空间。伴随部分城市落户限制逐步放松，我国城镇化率，尤其是户籍人口城镇化率有望加速抬升，有助于释放内需潜力。此外，城镇化过程中的人口集聚、生活方式的变革、社会分工的细化等，有助于扩大生活性和生产性服务需求，驱动第三产业占比抬升和产业结构的转型升级。
图：国内来看，户籍人口城镇化远低于常住人口城镇化
图：国际比较来看，我国城镇化低于主要发达经济体
城市落户门槛降低，都市圈迎发展良机
顺应发展趋势，都市圈建设提速
Ⅰ型大城市全面放开放宽落户条件、Ⅱ型大城市全面取消落户限制，城市化建设继续推进。根据发改委近日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》，2019年发改委等部门将积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展。文件提出将继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。随着落户门槛较大程度降低，城市化建设将会持续稳定推进。
中心城市地位得到强化，逆城镇化担忧逐步消除。《2019年新型城镇化建设重点任务》的意义在于明确了坚持城镇化发展方向。此次文件提出，要优化城镇化布局形态，坚持以中心城市引领城市群发展，推动一些中心城市地区加快工业化城镇化，增强中心城市辐射带动力，形成高质量发展的重要助推力。文件同时也提出超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，中心城市发展定位进一步明确。作为我国经济最具活力的地区，北上广深等一线城市及成都、重庆、南京、天津、武汉等核心二线城市或将继续受益于人口和产业的聚集。
都市圈建设提速，三大都市圈及成渝城市群地位凸显。《2019年新型城镇化建设重点任务》要求，2019年要推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展，培育发展现代化都市圈，推进大城市精细化管理。文件同时提出要深入推进城市群发展，有序实施城市群发展规划；加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设；扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。由于大都市圈生产效率更高，发展大都市圈对于提高人民生活水平、提升经济运行效率均大有裨益。根据我们梳理，城区人口在100万-500万之间的城市中有较多的都市圈城市，这些城市房地产市场或将直接受益于落户门槛的降低。
推动大中小城市协调发展，大都市周边卫星城迎发展良机。《2019年新型城镇化建设重点任务》提出，超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散；中小城市发展要分类施策，都市圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质，促进人口就地就近城镇化。从发达国家经验来看，中心城市人口聚集到一定程度后第一、二产业和相关就业人口将会向卫星城扩散。未来大都市周边卫星城或迎发展良机。
落户门槛降低对各类城市影响几何？
图：各城市等级分类，超大特大城市数量较少，Ⅱ型大城市数量较多，Ⅰ型大城市多为二线及省会城市
特大超大城市仅约9个，未来或成区域发展核心。根据国务院2014年发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口在500至1000万的为特大城市，城区常住人口在1000万以上的为超大城市。与常识相异，符合特大、超大城市标准的城市数量较少。根据住建部近期发布的《2017年城市建设统计年鉴》，至2017年末城区人口在500万人以上的仅有北上广深四个一线城市和成都、重庆、天津、南京、武汉这五个热点二线城市。根据《2019年新型城镇化建设重点任务》，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目。作为都市圈中心城市，上述城市有望直接受益于落户门槛的降低。
图：特大超大城市均为发达都市圈的区域核心城市
Ⅰ型大城市多为二线及省会城市，人口吸引力近年来逐步提升。根据住建部数据，截至2017年末全国Ⅰ型大城市有10个，分别为西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春。上述城市均为二线和省会城市，近年来产业导入较为良好，人口吸引力逐步提升。《2019年新型城镇化建设重点任务》要求，Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。随着后期各地具体配套政策落地，上述二线城市或将成为吸纳人口落户的重点地区。
图：Ⅰ型大城市多为二线及省会城市，人口吸引力近年来逐步提升
Ⅱ型大城市数量较多，都市圈城市或迎发展良机。城区常住人口在100万-300万之间的Ⅱ型大城市是此次落户门槛降低的重点对象；《2019年新型城镇化建设重点任务》中要求Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。从海外发达经济体经验来看，人口流动的核心驱动因素是产业的发展与迁移。尽管Ⅱ型大城市将逐步取消落户限制，但人口能否流入取决于当地经济产业发展状况和城市基础设施建设水平。《2019年新型城镇化建设重点任务》也强调加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。从当前情况看，长沙、苏州、福州、合肥、贵阳、厦门、宁波等热点二线城市人口流入或将加快；而无锡、常州、南通等长三角都市圈城市和东莞、佛山、惠州等珠三角都市圈城市受益于区域中心城市扩散发展，未来或迎发展良机。
图：Ⅱ型大城市数量较多，由于发展禀赋不同都市圈城市或迎发展良机
小结：城镇化潮流滚滚向前，核心城市发展可期
城镇化推进力度不减，中心城市与都市圈城市发展可期。《2019年新型城镇化建设重点任务》的意义在于明确坚持城镇化发展方向，能够一定程度上缓解对于逆城镇化的担忧。大城市拥有更高的劳动生产效率，放开放宽户籍限制能够充分发挥市场机制在资源配置中的决定性作用，提升整体经济效率，充分发挥各城市优势。从当前城市实际与政策导向看，中心城市将继续发挥引领作用，而都市圈卫星城也将迎来发展良机。
四维度论发展，哪些城市楼市有望脱颖而出？
综合考虑人口、产业经济发展、供需关系、居住环境四大维度，在落户门槛降低背景下人口吸引力较强的广州、深圳以及中西部核心二线城市（成都、重庆、贵阳、武汉、长沙等）优势将更加明显。另一方面，受益于都市圈建设，大城市周边基础较好的卫星城（主要为京津冀、长三角、珠三角城市）或也将获得发展良机。
维度一：人口结构与人口增速
东莞、深圳、佛山、厦门、上海、广州、北京、苏州等城市常住人口远多于户籍人口，落户门槛降低对应潜在需求相对较强。如前所述，由于多数城市购房资格与户籍挂钩，落户门槛降低后部分常住人口潜在需求或将释放。从2017年常住人口与户籍人口比例来看，经济产业较为发达、人口流入较多的城市常住人口远多于户籍人口，如广深区域的深圳和广州，以及都市圈内的东莞、佛山和惠州；长三角的上海、苏州、宁波、无锡和杭州；京津冀的北京、天津；中西部中心城市武汉和重庆。上述区域房地产市场或将得到一定支撑。
图：东莞、深圳、佛山、厦门、上海、广州、北京、苏州等城市常住人口远多于户籍人口
深圳、成都、广州、长沙、杭州、贵阳、厦门、重庆等城市2015-2017年常住人口复合增速较快。从2015-2017年两年常住人口复合增速来看，一线城市中深圳和广州常住人口增长较快，但北京和上海由于近年来严控人口常住人口增速偏低。二线城市中，区域中心城市如成都、长沙、杭州、贵阳、厦门、重庆、郑州、南昌、武汉等人口增速居前，推测主要是由于这些城市在各自区域具有非常显著的竞争优势，吸引外来人口流入。人口是房地产市场需求的最根本来源；人口流入速度较快、非户籍人口占比较高的城市楼市或将受益于落户门槛的放宽。
维度二：经济发展与产业结构
城市的经济发展决定了人口的聚集，是谈论城市房价的基础。纵观世界各国的发展经验，人口的聚集是围绕着经济发达的地区发生的。城市唯有发达的产业作为支撑，才可以吸引企业和人口不断聚集，形成规模经济效用，直到城市的发展和扩张带来的弊端平衡掉规模效应为止。
产业结构代表城市经济发展进入到何种阶段。人类社会主导的生产方式从农业到重工业、轻工业至如今的服务业不断变迁，是社会生产力从低生产效率的部门逐步流向高生产率部门的过程。在高生产率产业占据主导地位的城市，企业在生产链中分配的社会剩余价值更高，经济活力更强，更能适应于主导产业向高生产效率部门变迁的过程。城市生产效率越高，越能在经济中占主导地位，吸引更多的人口流入。以美国为例，在上个世纪90年代初期，洛杉矶地区依靠高科技产业成为美国经济新增长点，其人口不断增长，并且超越了在80年代依靠重工业发展起来的芝加哥，成为了美国第二大城市带。洛杉矶地区的房价也随人口的聚集上涨，并远超传统的工业城市，如底特律、克利夫兰等城市。
北上广深及苏州、杭州等城市第三产业比重较高，同时人均GDP水平较高。深圳、广州、北京、上海、杭州、南京、苏州、无锡、常州等城市的第三产业GDP占比与人均GDP水平较高。分析发现，第三产业GDP占比与人均GDP较高的城市主要为四个一线城市，以及长三角、珠三角区域的发达城市。从历史发展趋势看，随着经济水平的发展不断提高，区域产业结构重心将由第一产业向第二产业和第三产业逐次转移。第三产业比重较高通常意味着区域经济发展水平较高，较高的人均GDP代表当地财富水平较高，房地产市场或有望得到一定支撑。
图：北上广深及苏州、杭州等城市第三产业比重较高，同时人均GDP水平较高
广州、杭州、重庆、贵阳等城市GDP增速较快，同时第三产业比重较高。虽然GDP受到统计误差等因素的影响，但仍然是评价城市经济发展水平的最直观数据。我们以2015-2017年GDP两年复合增速来衡量城市的经济发展速度。位于二维分布图右上方位置的城市具有较高的GDP增速与较高的第三产业GDP占比；相关城市包括贵阳、西宁、重庆、杭州、乌鲁木齐、广州、海口等。通过分析发现，GDP增速较快且产业结构较为高级的城市主要为一线城市及区域中心二线城市，该结论与之前发现类似。GDP增速较快的区域未来具有较强的发展潜力，财富水平增长也会更快，当地房地产市场需求或将得到一定支撑。
图：广州、杭州、重庆、贵阳等城市GDP增速较快，同时第三产业比重较高
维度三：供需关系
尽管房地产市场受未来人口、产业、政策预期等多重因素的影响，但是直接影响未来短期或中长期房价走势的仍然是直接的供给需求等因素。1）人口是房地产市场需求的根本来源，我们通过分析2015-2017年两年城市常住人口复合增速来衡量该城市的潜在需求情况；2）库存（去化周期）是房地产市场的供给维度，需求一定的条件下去化周期越短则房价上涨压力越大；3）供需两方面的动态调整形成了房地产市场的价格，综合而言城市常住人口增速越快、去化周期越短则房价支撑因素越强。
南昌、贵阳、武汉、天津、重庆等城市去化周期较短，供给相对偏紧。通常而言，城市住宅去化周期在6个月以下说明当地住宅市场处于供不应求状态，供给相对偏紧。
广州、深圳及部分中西部中心城市人口增长较快且去化周期较短，市场空间相对充裕。分析数据发现，一线城市中的广州、深圳常住人口增长较快，同时当地住宅去化周期相对较短；贵阳、长沙、郑州、武汉等中西部核心二线城市情况相似。中西部核心城市作为区域经济中心，近年来在承接沿海产业转移方面成果丰硕。随着落户门槛逐步降低，上述城市人口吸引力或进一步加强，当地房地产市场也将获得一定支撑。
维度四：居住环境
空气质量近年来愈发被居民重视，成为影响人口流动的重要因素之一。我们此处使用空气质量作为衡量居住环境的指标。随着收入水平的提高和健康意识的提高，居民对于生态环境的关注度与日俱增，空气质量也成为居民进行城市选择的重要维度之一。分析2018年全国主要城市空气质量数据可以发现，一线城市除深圳外在空气质量方面并无明显优势；二线城市中位于沿海经济圈的厦门、福州、珠海等受益于良好的区位和产业结构，空气质量较为适宜。贵阳作为西南地区发展较快城市，近年来大力发展大数据等新兴产业，加之本身气候条件适宜，因而空气质量较为优良。
图：深圳2018年空气质量位列全国重点城市前列，发达城市空气质量整体并不占优
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