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摘要：大城市擁有更高的勞動生產效率，放開放寬戶籍限制能夠充分發揮市場機制在資源配置中的決定性作用，提升整體經濟效率。
新型城鎮化有望加速
戶籍限制進一步放開，新型城鎮化有望加速
新型城鎮化最早在2012年提出，自2014年起頂層設計和政策框架逐步完善；其中，推進農業轉移人口落戶城鎮是新型城鎮化的重要內容。2012年底的中央經濟工作會議，最早正式提出“新型城鎮化”這一概念，要求“走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮化道路”。2014年，國務院發佈《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，明確全國城鎮化發展的頂層設計和總體規劃；此後，各類配套措施加速落地。從具體內容來看，新型城鎮化“以人為核心”的要求下，以農業轉移人口市民化為主要目標的戶籍制度改革，成為政策的重要發力點。
圖：新型城鎮化的頂層設計
得益於部分城市放鬆落戶限制等因素支持下，我國戶籍人口城鎮化率抬升，與常住人口城鎮化率之差有所收窄。根據《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》、《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》等政策要求，到2020年全國常住人口城鎮化率提高到60%、戶籍人口城鎮化率提高到45%，各地區戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距比2013年縮小2個百分點以上。截至2018年底，我國常住人口城鎮化率達59.6%，已經接近預期目標；戶籍人口城鎮化率43.4%、與2020年目標相距1.6個百分點，與常住人口城鎮化率差距16.2個百分點、較2013年末（17.8個百分點）縮小1.6個百分點。
圖：截至2018年末，我國戶籍人口城鎮化率達43.4%
圖：我國常住人口城鎮化率與戶籍人口城鎮化率之差
近期，大城市落戶限制進一步放鬆，戶籍人口城鎮化有望加速。4月8日，國家發改委發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》，進一步加大戶籍制度改革力度：在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，要求城區常住人口100萬至300萬的大城市全面取消落戶限制；城區常住人口300萬至500萬的大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制；超大特大城市要大幅增加落戶規模、精簡積分項目等。
新型城鎮化，承載釋放內需潛力和產業升級重任
傳統城鎮化更加側重於“物”的城鎮化，而“人”的城鎮化發展相對滯後，一定程度上制約了內需潛力的釋放。城鎮化帶動產業和人口集聚，對應的投資、消費內需快速增長，是經濟增長的重要引擎。改革開放30餘年來，我國城鎮化加速發展，但是更加側重於“物”的城鎮化，表現為城市建成區面積增速快於人口增速、工業化率高於城鎮化率，而社會和文化的城鎮化、戶籍人口的城鎮化推進滯後，使得城鄉二元結構、城市二元結構（市民與農民工）長期存在，一定程度上制約了城鎮人口消費潛力的釋放。
圖：2001-2013年間，城建建成區面積增速遠高於城市人口增速
圖：我國工業化率與城市化率之比，遠高於主要發達經濟體
新型城鎮化以“人”的城鎮化為重要內容，釋放內需潛力的同時，有助於產業結構的轉型升級。與發達國家相較，當前我國常住人口城鎮化率接近60%、戶籍人口城鎮化率不足45%，遠低於美國、日本、韓國等代表性發達經濟70%-80%的平均水平，仍然存在較大的城鎮化發展空間。伴隨部分城市落戶限制逐步放鬆，我國城鎮化率，尤其是戶籍人口城鎮化率有望加速抬升，有助於釋放內需潛力。此外，城鎮化過程中的人口集聚、生活方式的變革、社會分工的細化等，有助於擴大生活性和生產性服務需求，驅動第三產業佔比抬升和產業結構的轉型升級。
圖：國內來看，戶籍人口城鎮化遠低於常住人口城鎮化
圖：國際比較來看，我國城鎮化低於主要發達經濟體
城市落戶門檻降低，都市圈迎發展良機
順應發展趨勢，都市圈建設提速
Ⅰ型大城市全面放開放寬落戶條件、Ⅱ型大城市全面取消落戶限制，城市化建設繼續推進。根據發改委近日發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，2019年發改委等部門將積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶，推動1億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展。文件提出將繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制；超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。隨著落戶門檻較大程度降低，城市化建設將會持續穩定推進。
中心城市地位得到強化，逆城鎮化擔憂逐步消除。《2019年新型城鎮化建設重點任務》的意義在於明確了堅持城鎮化發展方向。此次文件提出，要優化城鎮化佈局形態，堅持以中心城市引領城市群發展，推動一些中心城市地區加快工業化城鎮化，增強中心城市輻射帶動力，形成高質量發展的重要助推力。文件同時也提出超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，中心城市發展定位進一步明確。作為我國經濟最具活力的地區，北上廣深等一線城市及成都、重慶、南京、天津、武漢等核心二線城市或將繼續受益於人口和產業的聚集。
都市圈建設提速，三大都市圈及成渝城市群地位凸顯。《2019年新型城鎮化建設重點任務》要求，2019年要推動1億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展，培育發展現代化都市圈，推進大城市精細化管理。文件同時提出要深入推進城市群發展，有序實施城市群發展規劃；加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設；紮實開展成渝城市群發展規劃實施情況跟蹤評估，研究提出支持成渝城市群高質量發展的政策舉措，培育形成新的重要增長極。由於大都市圈生產效率更高，發展大都市圈對於提高人民生活水平、提升經濟運行效率均大有裨益。根據我們梳理，城區人口在100萬-500萬之間的城市中有較多的都市圈城市，這些城市房地產市場或將直接受益於落戶門檻的降低。
推動大中小城市協調發展，大都市周邊衛星城迎發展良機。《2019年新型城鎮化建設重點任務》提出，超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區非核心功能，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散；中小城市發展要分類施策，都市圈內和潛力型中小城市要提高產業支撐能力、公共服務品質，促進人口就地就近城鎮化。從發達國家經驗來看，中心城市人口聚集到一定程度後第一、二產業和相關就業人口將會向衛星城擴散。未來大都市周邊衛星城或迎發展良機。
落戶門檻降低對各類城市影響幾何？
圖：各城市等級分類，超大特大城市數量較少，Ⅱ型大城市數量較多，Ⅰ型大城市多為二線及省會城市
特大超大城市僅約9個，未來或成區域發展核心。根據國務院2014年發佈的《關於調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口在500至1000萬的為特大城市，城區常住人口在1000萬以上的為超大城市。與常識相異，符合特大、超大城市標準的城市數量較少。根據住建部近期發佈的《2017年城市建設統計年鑑》，至2017年末城區人口在500萬人以上的僅有北上廣深四個一線城市和成都、重慶、天津、南京、武漢這五個熱點二線城市。根據《2019年新型城鎮化建設重點任務》，超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目。作為都市圈中心城市，上述城市有望直接受益於落戶門檻的降低。
圖：特大超大城市均為發達都市圈的區域核心城市
Ⅰ型大城市多為二線及省會城市，人口吸引力近年來逐步提升。根據住建部數據，截至2017年末全國Ⅰ型大城市有10個，分別為西安、瀋陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春。上述城市均為二線和省會城市，近年來產業導入較為良好，人口吸引力逐步提升。《2019年新型城鎮化建設重點任務》要求，Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。隨著後期各地具體配套政策落地，上述二線城市或將成為吸納人口落戶的重點地區。
圖：Ⅰ型大城市多為二線及省會城市，人口吸引力近年來逐步提升
Ⅱ型大城市數量較多，都市圈城市或迎發展良機。城區常住人口在100萬-300萬之間的Ⅱ型大城市是此次落戶門檻降低的重點對象；《2019年新型城鎮化建設重點任務》中要求Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制。從海外發達經濟體經驗來看，人口流動的核心驅動因素是產業的發展與遷移。儘管Ⅱ型大城市將逐步取消落戶限制，但人口能否流入取決於當地經濟產業發展狀況和城市基礎設施建設水平。《2019年新型城鎮化建設重點任務》也強調加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設。從當前情況看，長沙、蘇州、福州、合肥、貴陽、廈門、寧波等熱點二線城市人口流入或將加快；而無錫、常州、南通等長三角都市圈城市和東莞、佛山、惠州等珠三角都市圈城市受益於區域中心城市擴散發展，未來或迎發展良機。
圖：Ⅱ型大城市數量較多，由於發展稟賦不同都市圈城市或迎發展良機
小結：城鎮化潮流滾滾向前，核心城市發展可期
城鎮化推進力度不減，中心城市與都市圈城市發展可期。《2019年新型城鎮化建設重點任務》的意義在於明確堅持城鎮化發展方向，能夠一定程度上緩解對於逆城鎮化的擔憂。大城市擁有更高的勞動生產效率，放開放寬戶籍限制能夠充分發揮市場機制在資源配置中的決定性作用，提升整體經濟效率，充分發揮各城市優勢。從當前城市實際與政策導向看，中心城市將繼續發揮引領作用，而都市圈衛星城也將迎來發展良機。
四維度論發展，哪些城市樓市有望脫穎而出？
綜合考慮人口、產業經濟發展、供需關係、居住環境四大維度，在落戶門檻降低背景下人口吸引力較強的廣州、深圳以及中西部核心二線城市（成都、重慶、貴陽、武漢、長沙等）優勢將更加明顯。另一方面，受益於都市圈建設，大城市周邊基礎較好的衛星城（主要為京津冀、長三角、珠三角城市）或也將獲得發展良機。
維度一：人口結構與人口增速
東莞、深圳、佛山、廈門、上海、廣州、北京、蘇州等城市常住人口遠多於戶籍人口，落戶門檻降低對應潛在需求相對較強。如前所述，由於多數城市購房資格與戶籍掛鉤，落戶門檻降低後部分常住人口潛在需求或將釋放。從2017年常住人口與戶籍人口比例來看，經濟產業較為發達、人口流入較多的城市常住人口遠多於戶籍人口，如廣深區域的深圳和廣州，以及都市圈內的東莞、佛山和惠州；長三角的上海、蘇州、寧波、無錫和杭州；京津冀的北京、天津；中西部中心城市武漢和重慶。上述區域房地產市場或將得到一定支撐。
圖：東莞、深圳、佛山、廈門、上海、廣州、北京、蘇州等城市常住人口遠多於戶籍人口
深圳、成都、廣州、長沙、杭州、貴陽、廈門、重慶等城市2015-2017年常住人口複合增速較快。從2015-2017年兩年常住人口複合增速來看，一線城市中深圳和廣州常住人口增長較快，但北京和上海由於近年來嚴控人口常住人口增速偏低。二線城市中，區域中心城市如成都、長沙、杭州、貴陽、廈門、重慶、鄭州、南昌、武漢等人口增速居前，推測主要是由於這些城市在各自區域具有非常顯著的競爭優勢，吸引外來人口流入。人口是房地產市場需求的最根本來源；人口流入速度較快、非戶籍人口占比較高的城市樓市或將受益於落戶門檻的放寬。
維度二：經濟發展與產業結構
城市的經濟發展決定了人口的聚集，是談論城市房價的基礎。縱觀世界各國的發展經驗，人口的聚集是圍繞著經濟發達的地區發生的。城市唯有發達的產業作為支撐，才可以吸引企業和人口不斷聚集，形成規模經濟效用，直到城市的發展和擴張帶來的弊端平衡掉規模效應為止。
產業結構代表城市經濟發展進入到何種階段。人類社會主導的生產方式從農業到重工業、輕工業至如今的服務業不斷變遷，是社會生產力從低生產效率的部門逐步流向高生產率部門的過程。在高生產率產業佔據主導地位的城市，企業在生產鏈中分配的社會剩餘價值更高，經濟活力更強，更能適應於主導產業向高生產效率部門變遷的過程。城市生產效率越高，越能在經濟中占主導地位，吸引更多的人口流入。以美國為例，在上個世紀90年代初期，洛杉磯地區依靠高科技產業成為美國經濟新增長點，其人口不斷增長，並且超越了在80年代依靠重工業發展起來的芝加哥，成為了美國第二大城市帶。洛杉磯地區的房價也隨人口的聚集上漲，並遠超傳統的工業城市，如底特律、克利夫蘭等城市。
北上廣深及蘇州、杭州等城市第三產業比重較高，同時人均GDP水平較高。深圳、廣州、北京、上海、杭州、南京、蘇州、無錫、常州等城市的第三產業GDP佔比與人均GDP水平較高。分析發現，第三產業GDP佔比與人均GDP較高的城市主要為四個一線城市，以及長三角、珠三角區域的發達城市。從歷史發展趨勢看，隨著經濟水平的發展不斷提高，區域產業結構重心將由第一產業向第二產業和第三產業逐次轉移。第三產業比重較高通常意味著區域經濟發展水平較高，較高的人均GDP代表當地財富水平較高，房地產市場或有望得到一定支撐。
圖：北上廣深及蘇州、杭州等城市第三產業比重較高，同時人均GDP水平較高
廣州、杭州、重慶、貴陽等城市GDP增速較快，同時第三產業比重較高。雖然GDP受到統計誤差等因素的影響，但仍然是評價城市經濟發展水平的最直觀數據。我們以2015-2017年GDP兩年複合增速來衡量城市的經濟發展速度。位於二維分佈圖右上方位置的城市具有較高的GDP增速與較高的第三產業GDP佔比；相關城市包括貴陽、西寧、重慶、杭州、烏魯木齊、廣州、海口等。通過分析發現，GDP增速較快且產業結構較為高級的城市主要為一線城市及區域中心二線城市，該結論與之前發現類似。GDP增速較快的區域未來具有較強的發展潛力，財富水平增長也會更快，當地房地產市場需求或將得到一定支撐。
圖：廣州、杭州、重慶、貴陽等城市GDP增速較快，同時第三產業比重較高
維度三：供需關係
儘管房地產市場受未來人口、產業、政策預期等多重因素的影響，但是直接影響未來短期或中長期房價走勢的仍然是直接的供給需求等因素。1）人口是房地產市場需求的根本來源，我們通過分析2015-2017年兩年城市常住人口複合增速來衡量該城市的潛在需求情況；2）庫存（去化週期）是房地產市場的供給維度，需求一定的條件下去化週期越短則房價上漲壓力越大；3）供需兩方面的動態調整形成了房地產市場的價格，綜合而言城市常住人口增速越快、去化週期越短則房價支撐因素越強。
南昌、貴陽、武漢、天津、重慶等城市去化週期較短，供給相對偏緊。通常而言，城市住宅去化週期在6個月以下說明當地住宅市場處於供不應求狀態，供給相對偏緊。
廣州、深圳及部分中西部中心城市人口增長較快且去化週期較短，市場空間相對充裕。分析數據發現，一線城市中的廣州、深圳常住人口增長較快，同時當地住宅去化週期相對較短；貴陽、長沙、鄭州、武漢等中西部核心二線城市情況相似。中西部核心城市作為區域經濟中心，近年來在承接沿海產業轉移方面成果豐碩。隨著落戶門檻逐步降低，上述城市人口吸引力或進一步加強，當地房地產市場也將獲得一定支撐。
維度四：居住環境
空氣質量近年來愈發被居民重視，成為影響人口流動的重要因素之一。我們此處使用空氣質量作為衡量居住環境的指標。隨著收入水平的提高和健康意識的提高，居民對於生態環境的關注度與日俱增，空氣質量也成為居民進行城市選擇的重要維度之一。分析2018年全國主要城市空氣質量數據可以發現，一線城市除深圳外在空氣質量方面並無明顯優勢；二線城市中位於沿海經濟圈的廈門、福州、珠海等受益於良好的區位和產業結構，空氣質量較為適宜。貴陽作為西南地區發展較快城市，近年來大力發展大數據等新興產業，加之本身氣候條件適宜，因而空氣質量較為優良。
圖：深圳2018年空氣質量位列全國重點城市前列，發達城市空氣質量整體並不佔優
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