壹
主城區剛需時代的遠去，最明顯的是要從2016年開始。
儘管在此之前，剛需置業已經開始將目光轉向西海岸、城陽等地。但不管怎麼說，市區還有剛需的存活空間，至少李滄有能承載剛需的地塊和房源。
當年，2015年時，若要提區域銷售業績前三甲，除了西海岸和城陽，還必須得加上李滄或市北。
那個時候是真剛需，整個青島的戶型主力還是80、90產品。如今看來，那幾乎可以說是剛需入住主城區的最後一班車。
再後來麼，從2016年至去年，青島新房成交量迎來三年大爆發，噴湧得那叫一個熱烈。
有幾個數據可以慢慢體會下，2016年之前，青島全年銷售套數常態維持在10萬套左右，多的時候也不過13萬套。
結果，2016年當年直接蹦到21萬套。這個紀錄以後都不好破，估計能穩坐幾年寶座。
接下來的兩年， 2017年約19萬套，2018年17多萬套。雖說成交總量有所下降，但單價卻是邁開了腿，大踏步往前走去。
與此同時，不光市南、嶗山供地供貨減少，市北、李滄也不比從前，很難再出個新盤。像融創、綠城至今還有房源和新地塊的，純屬個案，都是託當年盤子大的福。
到2019年初的檔口，青島新房整體的均價數據已飄到1.5萬，實際情況要更糟糕，基本2萬起。
就這樣，短短三年，主城區徹底把剛需鎖在了大門外。
貳
剛需外溢的路徑非常明顯，跟青島整個城市的未來空間延展一樣，受狹長地形所限，只能西進北擴。
順理成章，西海岸、城陽、即墨、膠州先能跟主城區搭邊的地界，能劃到半小時經濟圈、一小時經濟圈的，最先成為市區剛需外溢的承載地。
很長一段時間，這幾個地兒成為剛需濃濃愁緒中的一絲清涼慰藉。
特別是對小年輕來說，20萬、30萬的首付，勒緊褲腰帶踮踮腳尖，貸個款，還能買套房。
距離上，隔著工作的主城區也還說得過去，上班路上半個小時、一個小時的都好說，忙忙碌碌始終有個奔頭。
可惜，青島房價的漲速沒有留給剛需多少時間。
剛需入住市北、李滄的週期，也就能有十來年。
當年，市北、李滄啟動舊村改造，一個建中央商務區，一個建中央居住區，發展步調基本一致。從破破爛爛但土地資源充沛，到如今建築林林總總，寸土寸金，也就十來年。
在這期間，要是剛需沒能上車，就真的是錯過了。
要說市南、嶗山是青島一環的話，市北、李滄可以當青二環。那麼，西海岸、膠州、城陽的灣區部分跟即墨藍谷部分，可以被看作是青三環。
繼青一環、青二環矗立起高門檻之後，剛需們就又被迫轉戰青三環。
青三環的位置，對於在市區工作的人而言，並不是特別理想。畢竟，青島現在地鐵連一二環的串聯也還沒實現，更不用說串聯三環。
交通上得配備代步工具私家車，有車買房還得買車位，要算在通勤成本里，賬單的吃相實在難看得很。
你十三爺真心想說，買房這事兒對年輕人真得不太友好。社會沒給你多少實現階層跨越積累財富的機會，卻要求你幹些必須有一定財富積累的事兒。
叄
無疑，剛需的新希望，在青三環。
但三環現有的交通和配套，大部分都還不足以撐得起這份希望。很大程度上，置業青三環，都要賭上個未來。
更尷尬的是，西海岸、膠州、即墨憑藉本身的城區面積優勢，地產商進行腹地深耕還得再有幾個年頭，而城陽眼瞅著已經開發到即墨跟上。
很顯然，城陽將是下一個土地資源被開發殆盡的區域。畢竟，臉盤多大，陰影面積就多大嘛。
如今的城陽門戶地位，跟當年的李滄、市北很像。
李滄跟市北當年劃在主城區，其實很大程度上是沾了地理位置的光，就是隔著市南、嶗山近。
市南、嶗山發展起來後，主城區要擴張，人口要外溢，市北、李滄就成了承載區。
那時候，市北、李滄雖說喊著是主城區，但實力上有些名不副實。經濟等各方面跟市南、嶗山差得可不是一星半點。
不完善也有不完善的好處，那代表剛需還有上車的機會。市北、李滄發展到現在，還沒說進入特別醇熟的階段，就已經鎖上剛需大門。
此後，跟李滄、嶗山接壤的城陽優勢便凸顯出來，主城區的北大門角色越來越重要，大量新盤入市，大量剛需湧入。
你十三爺可以十分肯定的說，假如未來青島主城區再擴張的話，北大門絕對不甘心只是北大門。
至少，在地理位置上，城陽區有成為青島主城區的潛力股。當然，以青島現有的人口吸納力度，要坐實這個假設，大概至少還需要個十年八載的。
在那之前，城陽這個北大門，已經在悄悄提高剛需入場的門檻。最新據房天下青島網站數據顯示，城陽現有待售和在售樓盤103個，均價已高達1.6萬。
肆
誰能想到，城陽現在有別墅均價開口要到3.5萬、3.8萬？還甭說別墅，就是高層，同一個片區內，單平都能差出個5000塊。
以前剛需標配說首付10萬、20萬的高層，80平、90平的套二戶型。現在這樣的配置幾乎可以說是化石般的存在。
就是30萬、40萬的首付，也是打著燈籠難找。
城陽現在單價最低是海爾·國際廣場的寫字樓產品，均價8500-1.4萬元/㎡之間。次之是loft產品，各家基本在1萬及以上。住宅產品則大多在1.5萬及以上。
你十三爺尤其佩服，那個小高要價到2.1萬的盤，絕對是區域之最，妥妥是扛價的大神。
為數不多的幾個單價低於1.4萬的盤，特別吸引你十三爺的眼球。你十三爺比較沒出息，總認為情懷什麼的不如性價比撩人。
說起來，這幾個盤的名字應該是大家比較熟悉的。項目分佈比較有意思，橫向一字排開，正是城陽區空間擴展的方向。
住宅最低價出現在千禧國際村二期和星雨華府項目的高層產品，均價為1.2萬元/㎡。
前者為毛坯交付，主力戶型比較親民剛需，設有85㎡、96㎡、102㎡、125㎡四種戶型。後者是帶精裝交付，戶型略大，設有104㎡、125㎡、143㎡三種戶型。
保利觀堂的高層和洋房、世茂公園美地的高層，以及海爾地產·珺璽的電梯洋房產品，均價為1.3萬元/㎡左右，都是帶裝修交付。
戶型設計上，保利從107-155㎡大概有6種戶型，世茂主要是128㎡和142㎡，海爾地產是132㎡和140㎡。後兩者從戶型設計上就能看出，更傾向於改善或一步到位。
偌大的城陽，如今挑來挑去也就僅有這麼幾個盤的首付是在40萬左右。
要是再通盤考慮工作、交通、配套因素，真正適合剛需的高性價比盤可能就剩保利觀堂。
主要是保利觀堂的區位很佔優勢，南接主城，北臨即墨，西可進膠州，東可至嶗山。項目本身距離M1號線東郭莊站差不多也就300米。而這條線的北段將在今年年底開通。
這也就是樓市淡季，擱樓市熱那陣，估計保利觀堂會遭瘋搶。它家的戶型設計很深得人心，經典元寶戶型。還有陽臺，贈送一半面積。
尤其喜歡那個陽臺設計，逛樣板間的時候，你十三爺差點拔不動腿。
商業配套上，項目自配3300㎡商業，距離城陽正陽路商圈大概4公里左右。去家佳源、利群、萬象匯也都很方便。
千禧國際村二期算第二性價比高吧，戶型設計充分考慮到剛需，還留著80、90產品，是目前市場上少有的。就是毛坯價都趕上保利帶裝修的價，還是偏高。
高新區那幾個盤吧，終歸還是太過於依賴未來紅利。除非人在高新區工作，要不真不是很划算。
這一通比下來，你十三爺很是替剛需心酸。被房價虐久了，看到首付40萬的盤，就能到熱淚盈眶的份兒。
更扎心的是，未來隨著這幾個盤的售罄，在青三環的城陽，就連40萬首付的機會也將最終告別剛需。
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