文/易居企業集團·克而瑞分析師 王瑩
五象新區的“發跡史”，就像很多成功人士的“發跡史”。不可否認，如今的五象新區已成為南寧置業最熱點的區域，不少人也嚐到了置業五象的甜頭。
那麼，區域的發展究竟經歷了怎樣的演變過程？下一次的跳漲又會是在哪裡？
2006年，五象新區啟動建設。隨後的13年裡，五象新區房地產市場經歷了7年的醞釀期，到2014年開始爆發式發展，2017年開始領跑南寧樓市。
克而瑞數據顯示，2006-2018年，五象新區房價歷經3次跳漲，13年時間翻了4番。目前，蟠龍、五象湖、龍崗板塊均已有量有價，對購房者而言，哪個區域會成為五象新區下一個熱點，出現價格跳漲？答案或許是五象南。
供求走勢
2014年起五象成交快速上漲，2017年成交金額首超青秀
2006年，五象新區啟動建設。隨後的7年裡，五象新區樓市一直處於醞釀期，商品住宅年成交量維持在20萬㎡以下量級。
從2014年開始，隨著萬科、綠地、華潤、恆大等多家全國品牌房企進駐五象新區，旗下新盤如華潤二十四城、綠地國際花都、合景·天匯廣場、萬科魅力之城等紛紛入市，五象新區成交出現跳漲，並持續這一高速增長的態勢。
克而瑞數據顯示，2013年五象新區商品住宅成交量為36.19萬㎡，2014年則快速上漲至104.30萬㎡，同比大幅上漲188%；2015年成交量達220.67萬㎡，同比翻了超一番；2017年達到階段性頂峰，362.77萬㎡，開始領跑南寧樓市。
近十幾年來，南寧樓市熱點也從青秀區轉移到五象新區。2009年，青秀區商品住宅成交金額佔比達到頂峰，為62.23%，是當時南寧樓市“一哥”，此後佔比持續下滑。
而五象新區商品住宅成交金額佔比從最低的1.03%，到2017年佔比達36.38%，首度超越青秀區。2018年，五象新區依然領跑南寧樓市，與其他區域成交差距不斷拉大。
從主力成交產品來看，90-110㎡以及110-130㎡戶型最受購房者青睞，成交佔比均達到27%，改善特徵明顯。
房價表現
13年間房價翻了四番，歷經3次跳漲
從成交金額佔比僅1.03%，到最高的36.70%，13年時間，五象新區樓市除了成交持續走高外，房價也歷經了3次跳漲，從“2”字頭到萬元級別，翻了四番。
克而瑞數據顯示，2006年-2009年，五象新區商品住宅均價維持在2120-3273元/㎡，房價上漲緩慢；2010年，隨著大批外地投資客湧入五象新區，銀海華廷、新加坡城、天築米蘭等成交主力樓盤價格上漲，一定程度拉昇區域均價，這一年五象新區成交均價4113元/㎡，同比上漲26%。
隨後，五象新區房價保持快速上漲態勢。2014年隨著多家品牌房企進駐五象新區，旗下新盤紛紛入市，區域房價再次出現跳漲，達到7490元/㎡。
2017年，隨著地價上揚，樓市向好，商品住宅去化迅速，多區域出現“一房難求”的畫面，房價漲至9875元/㎡，與2016年相比，一年就上漲了2137元/㎡，漲幅達28%。
2018年，五象新區商品住宅均價破萬，達11214元/㎡，與2006年相比，13年時間上漲429%。
庫存情況
庫存面積164萬㎡，去化週期僅5.4個月
從各大城區庫存情況來看，截至2019年2月底，南寧商品住宅庫存面積為462萬㎡，其中五象新區庫存面積最大，164萬㎡，佔總庫存量的35%。
雖然五象新區庫存量幾乎是其他城區的兩倍，但去化週期僅5.4個月，庫存壓力較低。整體來看，南寧各大城區商品住宅去化週期均在8個月以下，市場發展較為健康。
土地成交
近五年南寧成交土地，近6成在五象
地王誕生，樓市再度聚焦五象。
3月29日，歷經21輪競價+185輪競配建，1個多小時的廝殺，五象湖162畝優質地塊被龍光以總價24.27億元收入囊中。算上產權移交面積，摺合實際樓板價超1.4萬元/㎡，刷新南寧單幅地塊總價和樓板價記錄。
作為南寧樓市的熱點區域，五象新區土地市場一直熱度不減，高價地頻現。那麼，在土地成交量、價方面五象新區具體表現如何？
數據顯示，2014-2018年，五象新區連續5年成為南寧住宅用地成交量最大的城區。克而瑞數據顯示，2014-2018年南寧住宅用地成交總建面為3721萬㎡，其中五象新區成交2067萬㎡，佔比高達56%。
五象新區成交樓板價亦保持穩步上揚態勢。
2010年，五象新區住宅用地成交樓板價不足1000元/㎡，2010年達到1681元/㎡；2016年，五象新區成交樓板價從1403元/㎡大幅上漲至3129元/㎡，這一年融創·九棠府、萬科金域中央項目地塊成交樓板價均超過5000元/㎡。2017年五象新區成交樓板價達3706元/㎡，為歷年來最高。
未來，五象新區仍是土地供應的熱點。2019年，南寧計劃供應5651畝住宅用地，供應總建面1151.3萬㎡，其中五象新區計劃供應總建面達400.5萬㎡，佔比達35%，仍是南寧土地供應大戶。
熱點板塊
看成交量價，五象南或成為下一個熱點
從五象新區各個板塊的成交走勢來看，可以清晰瞭解到整個五象新區的熱點變化。
其中，2017年以前，五象湖板塊和蟠龍板塊的成交都經歷了大幅上漲的過程，2016、2017年，兩個板塊分別到達了巔峰。但隨著板塊內土地開發已接近尾聲，新盤供應不足，2018年以來，兩大板塊成交開始出現下滑。
以五象湖為例，因自然資源豐富、教育醫療配套、交通配套能級高，五象湖板塊迅速成為南寧熱點區域。數據顯示，五象湖板塊商品住宅成交面積在2016年飆升至95.88萬㎡，到達峰值。隨後因區域供應“縮水”，成交開始下滑。
龍崗板塊的發展軌跡類似，目前已成為五象新區成交量最大的板塊。2016年開始龍崗板塊多盤齊發，無論是供求量還是市場熱度均有明顯上升，商品住宅成交量達59.57萬㎡，開始超越其他五象新區板塊。2017年，區域成交量上漲至89.60萬㎡，2018年成交量突破百萬方，達113.12萬㎡，領跑五象新區樓市。
新興的五象南板塊2018年才有樓盤發售，還有大量未開發的土地，按照區域發展史，估計會是下一個供應熱點。
2019年，除了彰泰、榮和之外，五象南板塊還聚集了龍光、大唐、陽光城、萬科、合景、大都等品牌房企，旗下項目如龍光·玖瓏郡、印象愉景灣、萬科·星都薈目前均已首開，僅2019年1-3月成交量已達4.57萬㎡，已達2018年該板塊總成交的65%。
按照這一趨勢，未來，五象南板塊的上位，或許只是時間問題。
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文章來源：CRIC廣西；公眾號“南寧微樓市”（cricgx）編輯，轉載請註明出處。閱讀更多 CricBigDataCQ 的文章
