开篇先普及几个小知识点。
1、收入比：收入与总房款的比值，就是多少年的收入可以买一套房子。
2、租售比：总房款与年租金的比值，就是多少年的租金可以买一套房子。
3、空置率：指某区域内的房屋空置比例，已售未售均列入数据内。
4、回报率：租金+增值+附加值总额与总房款的比值。
一、目前国内房地产是否存在泡沫？
答：国际评判产业泡沫的标准是估值比例或盈利预估比例，如股市存在市盈率，互联网企业存在估值涨幅。因此房地产的泡沫主要评判标准是收入比、租售比等，但收入比无法获取准确数据，因此只采用租售比。租售比是总房款与年租金的比值，如房价100万，每年租金1万，即100:1。多少即达到泡沫标准呢？30：1。而目前国内大部分三线及以上城市和地区的租售比在55:1左右徘徊。以山东青岛举例，城阳区非核心200万的房子年租金大概在3万左右，租售比约为66:1。远超30:1的比例。因此泡沫是真实存在的，只是处于可控状态。
二、市场会不会崩盘，什么时候崩？
之前我在澳洲地产一个问答里提到过，我当年买在澳洲的第一个原因就是澳洲的地产市场极其健康，不存在暴涨暴跌的情况，因为供需稳定，市场始终处于供不应求的状态，房子和土地的供给始终不超过人口增长速度，所以澳洲的地产市场是真正的稳中有涨，约7-10年翻一番。（当然，最近五六年因为某国人大肆购买，吃相极其难看，导致个别城市房价涨势打破平衡，因而促使各州相继出台了不同的加税、抬高门槛、限制贷款等政策。）
万物皆有生灭，进而形成轮回，生生不息。
一如上面提到的澳洲政府的各类政策，任由市场自由发展的唯一结果就是加速市场破灭，进入轮回。因此要保证一定时期内市场是健康的，可持续的。就像一个游戏，本身开发的游戏时间是10个小时，而开了作弊器后，3小时通关。游戏公司的新作开发进度跟不上。
那这个问题的答案，会不会破，个人认为肯定会破，只是时间问题。至于什么时候破，那很大程度上要看相关部门调控的方法和调控的决心。
三、目前的调控方法是什么？
从2018年以来的各项税改政策可以看出，各部门正在积极寻找新的财政收入点。在完全落实新的财政增长点之前，房地产及其产业链条必须继续运作下去。
卖地已经成了大多数城市财政收入的支柱，过去数年间，房地产无休止地提前榨取百姓的消费需求，甚至人为制造刚性需求。导致房价高企，已经到了普通人无法支撑的地步。导致目前这种卖地→拿钱→贷款→建房→卖房的链条已经不堪重负。
房价只有降下来，泡沫才会随之缩小。之前的文章也分析过，房价怎么才能降下来，是各个层面共同努力，第一环是拿地，土地价格降不下来，后面的都降不下来。而从政府角度来说，土地价格不是降多少，而是能不能降的问题。因为一旦下降，政府债务、开发商负债利润、银行的贷款等都会受到影响。一连串的反应将会形成一个庞大的恶性循环，进而致使经济崩溃，人民币体系崩塌。最终受害的是谁？你、我、他，我们普通百姓。
所以呢，目前唯一能够让泡沫缩小甚至消失的办法，是一个中长期的方案，缓步进行。从根源处着手，将每一环慢慢降下来，同时减少人民币总量，减少或停止发行新货币。让人民币缓慢升值。说白了，就是用时间换空间。
调控了这么多年，房价从1万调成了2万。原因何在？
市场惯性和庞大需求，已脱离了可控范围。2018年以来的大力度不得不说前所未有。但会不会引来报复性回弹上涨谁也说不好。
四、面对泡沫，该如何应对？
企业我们就不操心了，说一说普通人怎么办吧。
如果你是刚需，孩子结婚、没房可住等情况，那必须要买房。最好是能够在泡沫小的城市，在自己常住的城市，在未来看好的城市去买。这三个条件不一定同时存在，当然，能共存更好。切记，避开一二线。
如果你是改善或投资，那就要秉承一个理念，投资没有只赚不赔的。回报大，风险也一定大。设置好止损线和退出机制。大胆进场吧。
当然，不要把鸡蛋放在一个篮子里。篮子很大，既可以是其他产业如金融、股市、期货，又可以是不同城市甚至不同国家的房地产市场。
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