重慶土拍市場自去年下半年以來已風平浪靜許久，但今年3月下旬，土拍市場重新“鬧熱”起來，那重慶房地產市場是否已度過乍暖還寒期，迎來“春暖花開”？
3月28日，重慶拍賣兩路組團兩宗住宅用地，均位於中央公園板塊，現場競爭激烈，其中137畝被金科聯合美的以10596元/㎡的樓面價斬獲，另一宗102畝地塊被北辰地產以10662元/㎡樓面價競得。兩宗地樓面價均破萬，而當前住宅價格也僅處於這一水平，根據中指最新數據顯示，2019年3月重慶主城區商品住宅銷售價格為11702元/㎡。“麵粉”與“麵包”僅僅只相差了1000元/㎡，這讓大家對未來“麵包”的價格有了各種想象。
高地價高溢價率到底有多高？
3月共成交17宗地，土地出讓金達138.18億元。這是自2018年7月以來成交量最高的月份，過去半年多以來月均成交建設用地面積僅22萬㎡左右，3月成交建設用地面積超1700畝，共115.25萬㎡。
圖：近三年住宅用地成交樓面價及溢價率情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
17宗地，位於主城不同區域，儘管板塊價值不一，但成交樓面價已達7169元/㎡，漲幅顯著，相較於2018年，漲幅高達38.48%。即便與1-2月份相比，樓面價也上漲近1500元/㎡，相當於一套100平的住宅，拿地成本便上漲15萬。
從溢價率來看，17宗地溢價率從1.33%到67.35%不等，水土兩宗地溢價率均超60%，整體溢價率已達32.65%。這一溢價率與2016年土拍熱度相近，但考慮到當前起拍價與2016年已不可同日而語，如此溢價率已然處於高位。
是否處於歷史最高？
3月成交17宗地塊有兩宗破萬地塊，其成交樓面價居全市樓面價排名第10和11位。其中北辰地產拿下地塊居第十位，目前破萬地塊已達16宗，居首位的為2018年5月南京弘陽11727元/㎡樓面價拿下的沙坪壩中心板塊一宗地。
圖：2017.01-2019.03住宅用地成交樓面價及溢價率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
從月度成交情況來看，今年3月的成交價依舊不是歷史最高，仍低於2018年9月，5宗地塊成交樓面均價為7315元/㎡。其中兩宗地位於大楊石組團，區位優勢顯著，故而拉高了月均整體成交價。鑑於3月成交了17宗地，其中不乏水土組團、西永組團地塊，因此土地價值升值顯著。
全面開花，多板塊刷新樓面單價
3月共有七個板塊有住宅用地成交，分別為李家沱板塊、鳳天板塊、大學城板塊、蔡家板塊、西永板塊、中央公園板塊和兩路-空港板塊。從位置來看，地塊主要在外圍，集中在渝北區、北碚區，這也反映了當前供地的整體形勢，北區仍然為土地供應的主力區域。
圖：2019年3月成交住宅用地樓面價
數據來源：中指·地主，citymap.fang.com
根據中指監測數據顯示，3月共有四個板塊成功刷新板塊最高值：李家沱板塊（中梁6055元/㎡）、鳳天板塊（中鐵6757元/㎡）、大學城板塊（華遠7137元/㎡）和中央公園板塊（北辰10662元/㎡）。
蔡家板塊、水土板塊和兩路-空港板塊儘管成交樓面價均不低，但未能成功刷新板塊的最高紀錄。其中水土板塊和蔡家板塊的最高樓面價紀錄仍停留在2017年7月。另外值得注意的是，未能刷新單價的原因也與位置有關，此輪拍賣地塊位置相對較遠，如萬科8614元/㎡樓面價入手地塊離中央公園板塊較近，具有一定的區位優勢。
地塊較為優質，多為低密宅地
3月地價上漲的原因一部分源於地塊自身優勢顯著，一塊地若有一兩個價值點便能引來開發商追逐。中央公園板塊兩宗地區位優勢顯著，地塊容積率僅1.5，比2017年3月雅居樂9352元/㎡樓面價拿下的地塊容積率還低，該地塊容積率為1.8，且中央公園板塊2018年全年僅推出一宗住宅用地。水土兩宗地容積率更低，小地塊容積率僅1.2，未來推出必為改善型產品。另外，蔡家和大學城等新興板塊，價值正加速提升，如蔡家板塊隨著蔡家大橋通車在即，交通便捷性將快速提升。
另外中鐵拿下的鳳天板塊地塊儘管容積率相對較高，為2.5，但仍明顯低於周邊項目，且板塊內上次推地要追溯到2016年，板塊內競爭程度相對較弱。
糧倉告急，需讓“地主家有餘糧”
其實從年初的土拍開始，房企的拿地積極性便已逐漸回升。2月1日拍賣蔡家組團三宗地，迎來保億、金科、東原、萬科、陽光城、中海、碧桂園等20家企業競拍，與2018年下半年半數以上地塊掛牌成交形成鮮明對比，房企拿地意願明顯增強。
多年來，重慶土地一直以“天量供應”著稱，供應與成交也一直保持著相對平衡的狀態，這也是房價之前能長期保持穩定的主要原因。但近兩年，這一平衡正逐漸被打破。
圖：近五年重慶主城住宅用地成交面積與銷售面積對比
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
根據中指數據顯示，2014-2015年重慶主城區住宅用地成交規劃建築面積均大於銷售面積，但2016年之後，銷售面積逐漸大於住宅用地成交面積，這一差異在2018年達到最大。2018年重慶主城區商品住宅銷售量再創新高，達2838萬㎡，但住宅用地成交縮水顯著，僅成交1558萬㎡，差異值達1280萬㎡。邁入2019年，一季度差異已有196萬㎡。
有趣的是，從2014年至今，住宅用地成交11240萬㎡，商品住宅銷售面積為11362萬㎡，二者幾乎成1:1的平衡狀態，這也表明前期多出來的供應已基本完成去化。截至2019年3月底，重慶主城區商品住宅可售面積為1101萬㎡，按近6個月月均銷售面積來算，出清週期僅5.88個月。2018年平均出清週期不足4個月，儘管當前出清週期仍高於2018年，但考慮到之前的土地供應差已逐漸消化殆盡，地主家餘糧明顯吃緊。
土地儲備對於開發商至關重要，不拿地意味著坐吃山空。2018年7月重慶土拍近3年來首次零供應，之後供應量持續處於低位，2018年7月至2019年2月推出住宅用地規劃建築面積不足500萬㎡。3月土地集中供應重現，也引來重慶主力開發商集聚。
品牌房企加速佈局，強強聯手頻現
2018年全年融創在重慶土地一級市場上一直未出手，主要通過二級市場收儲。但3月融創便斬獲5宗住宅用地，5宗地規劃建築面積達63.85萬㎡。5宗地中有三宗均為聯合拿地，水土兩宗地均與合景聯合斬獲，大學城地塊則與東原合作，另外1月3日融創也曾與東原合作拿下雙碑組團兩宗宅地，房企聯合拿地已成常態。
3月李家沱地塊為中梁首次進駐重慶主城區，以6055元/㎡的樓面價高調亮相。藍光地產也是自2017年2月拿下大楊石組團地塊後，首次迴歸，連奪兩路-空港兩宗地塊。2017年11月華遠地產首次入渝，此次拿地也是華遠第二次佈局重慶。除去這些土拍現場許久未見的面孔，金科、萬科等熟面孔也加速拿地，積極收儲。
高度依賴土地財政，土地供應難驟減
重慶近年來經濟快速發展，房地產的帶動作用功不可沒，其中大量的土地供應所帶來的鉅額土地收入，在地方財政收入中佔據絕對席位。2018年全國土地出讓收入為6.5萬億，而同期地方一般公共預算收入約9.8萬億，土地出讓收入相當於地方本級財政的66%。
圖：2018年部分省份土地收入情況
66%只是全國平均水平，不乏土地財政依賴度更高的省份。2018年浙江一般公共預算收入已近6600億元，但土地出讓收入高達7749億元，即土地出讓收入已經超過地方本級財政收入。另外湖北和重慶土地財政依賴度也處於高位，重慶2018年國有土地使用權出讓收入為2135億元，與地方本級財政收入相差不多，比例為94.2%。
重慶預計2019年政府性基金縮水33%，考慮到地價不太可能實現33%的縮水，那麼只能減少土地供應量，但預期與實際往往並不一致。加之當前重慶經濟臨壓，2019年1-2月重慶的支柱產業汽車產業仍持續下降，降幅達19.6%，儘管重慶加快產業轉型，但要保持經濟穩定增長短期仍需持續借力房地產市場和土地市場，因而短期內土地供應大幅縮水可能性較小。
“麵粉”已漲，“麵包”呢？
當地價上漲的時候，大家必然關心房價是不是上漲。根據房價公式，房價=土地成本+開發費用+建安成本+稅費+利潤，看似土地成本的波動必然會帶來房價的波動，但土地的上漲並不必然帶來房價的上漲。
高地價最大的兩大受益者，一是前期入駐有餘糧的開發商，二是已購房的投資客。對於第二者，必然樂於見到地價的上漲。而對於前者，高地價的出現將帶動區域市場的熱度，提升市場預期，也為板塊內項目奠定了價格基礎。這也是已入駐開發商願意以更高的價格再次拿地的原因，特別是土地較為緊缺的區域。
地價的穩定上漲才能帶來房價的上漲。縱觀重慶主城區近幾年的樓市，若考慮到拿地與項目的銷售有一定的時間間隔，2016-2018年土地樓面價分別上漲994、1483、442元/㎡，2017-2019年3月房價分別上漲2118、2263、333元/㎡。儘管房價的上漲離不開城市價值的提升、建安成本的上漲等諸多原因，但持續的土地上漲仍將帶來房價的波動。不過單宗地塊樓面價再高，也難以掀起市場的波瀾，畢竟地塊面積有限，對整個市場來說微乎其微，只有地價的穩定上漲才能帶來房價的波動。
麵包漲不漲最終還看買單人。在上一輪重慶樓市補漲之後，近一年來房價一直較為穩定，主城建面單價在11000元/㎡左右，儘管成交量有所波動，但價格似已進入新常態。隨著低密地塊推出的增加，未來改善型項目還將持續增加。根據2019年土地推介計劃，平均容積率明顯降低。2019年剛需成交量還將持續壓縮，房價仍有上漲的空間。但隨著購買力的持續消耗，購房者對於價格敏感度將逐漸提升。所以就算地價重回2017年時期，但房價漲幅不可能重回2017年。
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