小升初的入學申請一直是深圳家長比較操心的問題, 又到了4月,優質學區房再次刺痛許多家長內心。
深圳學校預報名一般在4月底,3-5月份是傳統的學區房交易高峰期。
據淘房志瞭解,福田華強北和百花片區上個月,共賣出近百套學區房!且分別都出現樓盤一個月內賣掉11套的記錄!
其實今年1月份開始,深圳多區教育部門相繼發佈學位預警,不少區學位都亮了紅燈。
譬如近日大鵬新區發佈2019年義務教育學位預警,這是深圳發佈學位預警的第9個區。同時這也是大鵬這些年首次發佈預警!
截止目前,羅湖、光明、龍崗、龍華、福田、寶安、坪山、大鵬、鹽田已陸續發佈預警信息,南山尚無消息。
淘房君瞭解到,在全市教育學位短缺的大環境下,各區都有相應的應對措施。這裡最值得一提的是福田區,壓力大任務還很重。
福田區
已進入學位挖潛擴招的第8個年頭。目前,全區各學校都已經不堪重負,達到擴無可擴的狀況。
特別是福田南片區、梅林片區、八卦嶺及園嶺片區、荔園及百花片區、新洲及石廈片區等5個片區進入學位預警狀態。
今年福田區公辦小一、初一,學位缺口進一步擴大,約為5500個、1000個。2019年-2020年預計增加學位2.7萬個。
今年學位實在緊張,各位家長可要做好準備,結合自身情況,提前做好預判,替娃早打算!
3月學區房成交忙 需求量上升
有人說,學區房是地產行業在炒概念,也有人說,學區房是父母對孩子的教育投資,這份愛是偉大的。
其實學區房的價格,可能是房價中最殘酷的一個經濟指標了,一方面因為它的溢價很高,另一方面,它把父母對子女無價的愛,折算成了真金白銀,讓很多父母陷入了焦慮,實在是冷酷無情。
3月份是我們所說的學位房成交的密集月份,許多家庭悄然開始為孩子的未來佈局。
這裡淘房君找到了幾份數據,與大家分享一下。
01華強北成交數據
該片區的房源基本都是有帶深圳排名前十的學位房,有荔園小學(南校區),實驗小學,深圳實驗中學(除了個別樓盤沒有)。
就因為周邊有這麼幾所名校的緣故,加上在華強北商圈,所以在租金方面比較可觀與穩定,房源在售的價格方面也是在緩慢的爬升,有需求的購房者也可持續關注該片區的價格變化。
從圖表中我們可以看出華強北上個月成交最多的前三樓盤,分別是群星廣場11套,瑋鵬花園7套,賽格公寓6套,其他的成交的也是不少。
這幾個樓盤為何成交這麼多?
群星廣場一直以來成交量都不低。上個月成交會這麼高,據瞭解,是因為出來了兩批公司房,一批是6套,已經成交了4套,另外一批只放出6套,已經成交了2套(價格都低於市場價30萬左右),其他的都是個人業主,成交的也是總價最低的房源。
瑋鵬花園的話是一個比較宜居的小區的,所以成交也都不錯,基本都是自住為主,之前的幾個月沒有成交,導致積累的盤源不少,價格也是不高,所以上個月把積累的筍盤消化了一些,最後一個是賽格公寓。
賽格公寓一直是實驗中學總價最低的樓盤,所以成交一直也不錯,因為總價低,上學報名期來臨,所以報價就上來了,價格也已經到了400萬+了。
02百花成交數據
從上圖可以看出百花上個月成交量最多的的前三個樓盤,分別是長城一花園11套,長安花園9套,核電花園6套
(從12月份到2月份百花成交一直不多,正常成交量是在30-40套左右,1月份成交量是21套,2月份因為春節期間成交量才9套,筍盤一直累積著,本月成交近60套)。
長城一花園是整個百花片區中兩到三房總價最低的一個樓盤,所以成交量一直遙遙領先。
長安花園12月份到2月份是放盤量最多的一個樓盤,累積的筍盤也是最多,現在這部分筍盤已經消化的差不多了。
核電花園是平層中兩房三房總價最低的一個樓盤,有些客戶有小孩和老人,加上資金不足,南天一花園複式又不大適合,所以很多會優先考慮核電花園。
購買學區房 謹防遇到坑
大家都知道學區房很貴,溢價很高。但是要注意,學區房裡面也是有泡沫的。
現在學區房投資的基礎已經在悄悄轉變了,我們要知道學區的本質是教育政策,如果政策變了,炒作的泡泡不管吹多高,都會破滅。
比如多校劃片政策(一房對應學區內多所學校)和學位名額限制都是需要注意的問題。
就拿學位名額限制來說,在上海,每個學區房5年內只能有1個小孩去對口的小學,多胞胎、二孩除外;北京深圳是6年一個名額,對房子的影響週期更長。
最尷尬的是,房子的學位是否已經用了,是沒有公開的查詢途徑的,可以去學校和派出所詢問,但是對方並沒有如實告知的義務和責任,如果購房合同中也沒有明確,很可能遇到坑。
買學區房根本不像很多中介吹噓得那麼一勞永逸,實際上暗藏風險。
而且,
學區房的實際覆蓋範圍,是小學。初中學區房的升學優勢並不明顯,因為一旦可以進行統考,家長選學校的同時,學校也在選孩子。初中的升學率是學校掐尖能力決定的,統考意味著一切看孩子的能力,而不是孩子住哪裡。
以深圳為例,升學率異常好的前幾名初中,考上深圳四大著名高中的比例在40%左右,但是這個數據卻不完全是學區決定的。
因為那幾所初中都還進行統考招生,根據小升初考分進行分配入學,不是完全的學區房能決定的。
也就是說,最好的初中為了穩固自己的優勢,要招收到全市最好的一批學生去參加中考,他們傾向於進行海選,學區房的作用就變小了。
而小學的學區房之所以吃香,是因為國家不允許小學入學舉辦考試,不然幼兒園的娃娃都要被抓去學奧數了。我國推行的是就近入學,因為這樣比較安全和便捷。
不管怎麼樣學區房總是有備無患的。優質資源是稀缺的,2019年深圳樓市風口又將吹向剛需盤。
在經過幾年的房產輪動後,新一輪房產小週期又再次啟動。深圳剛需盤可能將開啟新一輪板塊輪動的歷史輪迴。
淘房志判斷,今年擁有隱形學區利好的剛需盤,很可能將成為2019年深圳樓市的最大贏家。
大家可得好好留意了哦!
最後給大家分享一下華強北、百花的優選房源表格供參考。
本文數據資料參考來源:家在深圳鄭斌傑、深圳大件事、每日怡見
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