圖| 花樣年·碧雲灣售樓處
你十三爺此前曾預判，青島不管是高房價還是大戶型的產品設計，是從門檻上壓抑了剛需買房的需求。倘若有房企能夠在產品上有所調整的話，會有一波紅利。
如今有幾個盤應驗，且比較突出，甚至可以說是逆市飄紅。一個是膠州的花樣年·碧雲灣，一個是西海岸的萬科·新都會。
當前市場，儘管一直有人在說回暖回暖，但還真沒這麼樂觀。與此同時呢，個別樓盤的售樓處卻又真的是坐滿了人。
所以，這種矛盾背後的原因，還是值得叨叨幾句的。
先說一下膠州花樣年·碧雲灣的情況。
上個週末，碧雲灣開了29#、30#兩棟高層，戶型產品有4個，分別是建面約97㎡、112㎡、115㎡、120㎡四個戶型。
預售呢是三月初拿的那批，3棟高層總共364套房源。上週末開盤，顯然沒全開。也就是說，還留了一手。
這應該也算今年營銷的一個打法，單次推盤量不會太大，但會小步勤挪，開盤或加推頻次上會比較密集些。不像從前，大節點主要就倆：金三銀四，再就是金九銀十。
前幾天，你十三爺去參加城陽青特·花嶼城的媒體見面會，他們營銷總今年也是這麼排兵佈陣，最近也是要推1棟高層。剩下基本每個月都有推盤的節奏。
扯遠了，再說回花樣年·碧雲灣的銷售情況。就膠州目前的庫存量來說，花樣年這波去化還是不錯的。
今天要再去售樓處問的話，97㎡戶型已經基本售罄了，112㎡也快賣完了。以不被看好的膠州市場而言，這個去化速度，應該說，是非常不錯的了。
要知道，從去年下半年到現在，房企的日子挺難捱的，如坐針氈。有很多售樓處都是空空如也。
膠州市場要更嚴峻。這兩年市區土地資源稀缺，膠州憑著豐富的土地資源引來不少地產大鱷。進駐房企在這裡拿地的體量都不少。關鍵，大家的地塊還基本是鄰居。
你像碧雲灣旁邊，就有榮盛·錦繡外灘，海達如意金岸，樾府，奧林春天，天一仁和悅海大觀，三木·家天下等好幾個盤，都是直接競品。除此之外，膠州還有一大波拆遷在路上。
可以想象一下，膠州市場的庫存量會有多可觀。這也是膠州市場不被看好的原因所在，嚴重供大於求，對買房人來說選擇空間會多，但放房企身上，就是妥妥地銷售壓力。
片區裡這大大小小的盤，這麼多，為啥紅了的會是花樣年·碧雲灣？你十三爺出於職業敏感，腦海裡一直飄著這個問號。
經過多方瞭解呢，大概總結了這麼幾個原因。
1、花樣年·碧雲灣的走紅具有特殊性，必須得先說明，並不代表膠州市場走紅，這次開盤的獲勝關鍵在於97㎡戶型產品。
片區裡的幾個盤銷售起來，一直有個規律，就是小戶型的去化快。這裡的小戶型，其實就是100平以下的傳統剛需戶型。
碧雲灣上週末開盤之際，區域內的戶型基本只剩大戶型，沒大有90來平的。人無我有，就成了王道。
2、小陽春的開盤時機，市場不樂觀的情況下，誰抓住了小陽春誰就能搶一波紅利。
不光碧雲灣是這個情況，後面要說的西海岸的萬科·新都會，也是有個時機的問題。每年小陽春，房企不光是齊齊在炒樓市回暖，也是在搶市場紅利。
3、碧雲灣營銷口上下，這次很拼。
比較巧，碧雲灣新任營銷口負責人，你十三爺曾打過交道，其人確實是個實幹派，甚至可以說是工作狂，據說，從到項目到開盤減了10斤了。
不過，這也只是開頭開了個好頭，後面依舊不容樂觀。膠州市場估計今年一整年壓力都不小。
4、大面上線渠道帶看，到訪量激增。
你十三爺特意問了幾個渠道朋友，片區內普遍上線好幾家渠道帶看，但相互之間有個重點合作客戶的權重區分。
碧雲灣是幾個渠道里合作的重點客戶，帶看量比較多，這也就決定了潛在客戶有了個龐大的基數。
你十三爺的渠道朋友說，光他們自己就給項目帶看有200多組，這還沒算另外幾家的。
渠道的復活，通常是在市場下行的時候表現得尤為突出。從去年下半年以來，渠道就比較活躍。
從短期來看，渠道對房企而言，效果是最直接的，還是肉眼可見的，這也就是為什麼渠道能夠從冷宮走出重新獲寵的原因。當然，渠道有渠道的弊端，後面另說。
再來說說西海岸萬科·新都會的情況，在說新都會之前，先說說另外幾個售樓處出現滿人的盤。
西海岸最近幾天，被說市場很火，因為一連幾個盤，現場人數都很多。實際上，西海岸市場還真沒那麼火，幾個盤人多都是有原因的。
早先融信跟西海岸發展集團聯手打造的融信西發·海月星灣，售樓處出現過不少人，這個功勞主要在於上線渠道帶看。帶看麼，甭管什麼人先帶來，成交不成交另說。
近些日子，西海岸的各個售樓處都是跟渠道打得比較火熱。
另外一個就是上週末，膠南的新盤金地·自在城開了個臨時營銷中心，外宣說到場3000人。項目在西站附近，但地段還真不是人多的原因。
最關鍵的是，活動當天，金地搞了個蘋果手機抽獎活動，再就是發隨手禮，幾乎把附近居民都給引來了。
購房者可能覺著這又不是真的成交，沒啥好說的。但要是從營銷成本講，你十三爺覺得金地太會算賬了。甚至於，可以說是有點雞賊。
這相當於是，用一部手機把大部分地緣性客戶的手機號全拿到手了。
圖|萬科·新都會售樓處
再就是萬科·新都會了。這個盤，近期比較火，跟膠州的花樣年·碧雲灣有幾個相似的情況，也有不一樣的地方。
1、萬科·新都會均價比周邊新房、二手房略低，且即將推出剛需98㎡戶型。
萬科·新都會在近期有加推計劃，主推戶型有倆，一個是98㎡，一個是118㎡。據你十三爺跟售樓處瞭解，現在來問98㎡戶型的人已經不下百人了。
均價預計在1.6萬左右，帶3300的精裝，戶型、樓層會稍微有個上下浮動的差價。這個價位的優勢在於，周邊目前不管是新房還是二手房，要價1.8萬左右。
透過此前花樣年·碧雲灣的熱銷戶型來看，萬科·新都會要推的98㎡戶型估計也會成為熱門，也會吸引不少剛需客群過來。
2、轉嫁銷售壓力到渠道。
在萬科·新都會這個盤上，據你十三爺跟渠道朋友瞭解，有幾棟樓是包銷給了渠道，項目自己壓力是減小了，但是渠道方壓力不小。
眼下的市場並不是個大年的市場，渠道洗客洗一波後，先開盤的會先收割紅利，後期等大家都上了渠道，其實跟沒上也沒差別。
你十三爺預計，至少，接下來萬科·新都會要推的這波，因為有98㎡戶型在，人氣不會差。但後續，不太好說。
整體來說，近期市場反饋，房企在大面積啟用渠道，剛需戶型比較受市場認可，但房企在剛需戶型的配比量上，還是少。
如果後續市場持續不樂觀的話，仍舊有倒逼房企調整並加大剛需產品供應量的可能。
另外，渠道重獲寵愛的同時，青島房企在品牌上會有折損。渠道畢竟是短時間走量可以，但從長期來看，並不利於品牌的塑造和提升。
尤其渠道上線過多的話，房企的精力將主要花費在確客和斷案上。再就是自家營銷團隊的利益會受損，渠道一上，周邊自然到訪大概率會被攔截為帶看。
當然，就目前對房企而言，不管是有推剛需產品的樓盤，還是大熱的渠道，還會有幾個月收割紅利的時間。
捱到下半年，情況可能會有變。尤其西海岸，領導層要再次來出席活動，工程方面會停一波。
對購房者來說，不必被帶著節奏走，目前市場沒有各種宣傳中的火熱，但剛需戶型產品比較走俏確實是真的。
閱讀更多 青島地鐵房產 的文章
