槓桿水平加速下降！標普上調融創中國的評級至BB-，展望穩定

• 2018年融創中國的降槓桿步伐加快，主要得益於收入增長強勁、盈利能力良好和控制新投資和購地節奏。
• 標普預計，通過大筆收入結轉和更為審慎舉債擴張，融創中國未來12至24個月的槓桿率將進一步下降。
• 2019年4月2日，標普全球評級將融創中國的長期主體信用評級自“B+”上調至“BB-”，同時將其優先無抵押債券的長期債項評級從“B”上調至“B+”。
• 穩定展望反映標普認為，融創中國將保持規模穩步增長的同時，控制其槓桿水平。標普預測未來12至18個月該公司的債務對EBITDA的比率將為4至5倍。

2019年4月2日，標普全球評級宣佈，標普將融創中國控股有限公司（融創中國）的評級上調至“BB-”，進行調整緣於標普預計，受益於銷售執行強勁、利潤率改善和進一步控制支出，未來12至24個月內該公司的槓桿率將繼續下降。該公司的槓桿水平已優於標普2018年的預期水平。標普預估2019年融創中國的債務對息稅與折舊攤銷前利潤（EBITDA）的比率（並表後和權益並表聯合營項目後比率）將改善至5倍以下，此前公司截至2018年12月31日的槓桿率約為5.4倍，較截至2018年6月30日的8.2倍大幅改善。

評級上調還反映融創中國的業務狀況持續增強。2016至2018年融創中國每年都實現強勁增長，過去兩年公司連續保持中國第四大房地產開發商的地位（按合同銷售額計）。融創中國的可售貨量預估為7800億元人民幣，受此支撐，標普預計2019年該公司的總合同銷售額將較2018年的4600億元中幅增長至5500億元（約70%為權益合同銷售額）。該公司擁有多元化土儲和良好的地域分佈，約82%的土儲位於一二線城市，即便房地產市場大環境走軟，仍為公司增長提供穩健支持。

標普預計未來2年融創中國將控制購地節奏。2018年，該公司大幅縮減用於補充土地的現金支出，其占房地產銷售現金收入（2010億元）的約30%，較2018年的約80%大幅下降。標普預測融創中國未來12至24個月將把購地現金支出佔銷售現金收入比重保持在30%-50%之間，反映市場更為波動且該公司持續採取舉措降低槓桿。融創中國現有約1.24億平米權益土儲，土地儲備充足且質量高，應能支持公司實現更為穩定的增長。

過去幾年融創中國的合同銷售額強勢增長，因此2019和2020年公司應能繼續實現不錯的收入增速。

標普預計2019年融創中國並表後的債務對EBITDA的比率將改善至5.0倍以下，2020年將進一步下降至4.0至4.5倍。管理層致力於控制未來12至24個月的總債務。出於風控和市場進入渠道考慮，融創中國一直通過非控股聯合營項目進行擴張。但是，該種擴張方式使得融創中國的財務透明度降低，因為聯合營項目僅公開披露十分有限的財務數據。標普認為，儘管“穿透性”評估方法按權益對錶外數據進行並表，但聯合營項目層面的業務運營狀況和資本結構難以監測或核實。截至2018年12月31日，融創中國在全國有大約276個聯合營項目，多數依靠項目層面的建設貸款融資。

標普預估融創中國旗下聯合營項目的槓桿水平等於或略低於公司的並表後槓桿水平。標普做出該預估是鑑於，中國經濟啟動去槓桿進程後，從2018年起，地方項目公司更難以獲得非標融資。

即便如此，融創中國在降槓桿方面的過往記錄依然有限，起始於2017年下半年。

穩定展望反映標普預期，得益於支出放慢，未來12個月融創中國將能控制其槓桿水平。標普預測該公司明年的收入將快速增長，同時還將保持不錯的盈利能力。在標普的基礎情形下，標普預估未來12個月融創中國並表後的債務對EBITDA的比率將自2018年末的5.4倍企穩，保持在4.5至5倍區間。

如果融創中國的槓桿率改善幅度不及標普的預期，標普可能會下調其評級。如果：（1）該公司收入轉結大幅低於標普的預估；或者（2）公司購地或其他投資活動明顯高於標普的預測，使得其調整後的債務對EBITDA的比率（並表後以及權益並表聯合營項目後比率）長期高於5.0倍，可能就會觸發上述情形發行。

如果融創中國的槓桿率進一步下降，使得其調整後的債務對EBITDA的比率（並表後以及權益並表聯合營項目後比率）持續低於4.0倍，標普可能會上調其評級。如果該公司在收購和債務增長方面長期保持審慎，可能會觸發上述情形發生。

融創中國及其子公司在中國從事住宅和商業地產的開發。該公司主營中高端房地產開發業務，同時也一定範圍涉足房地產投資、租賃和管理業務，以及文化和旅遊項目運營。截至2018年末，融創中國在全國共有377個項目，主要側重一二線城市。

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