忍不住噴一下
中國的四線五線小縣城房價在2016年後半段到目前，基本還是一個快速上漲的階段，很對地方的房價已經比兩年前上漲了一倍以上，很多人就覺得這個縣城的房價具有投資價值；同樣，濟南這樣的二線城市，由於在2017年以前的房價快速上漲，導致了嚴厲的限貸限購政策，一些有錢人開始準備投資不限購的公寓產品。然而，從2019年的現狀來看，無論二線城市的公寓產品還是小縣城的住宅，都已不具備投資價值。如果不是為了自己使用，目前都不應該買入。
1、二線城市的公寓已經過剩，沒有投資價值。公寓的優勢很明顯：公面積普遍較小，總價比住宅低，能買得起；公寓多數處於繁華地段，如果自己居住，生活和出行都很方便；如果作為投資品能享受一定的回報率。但是缺點也很明顯：產權年限多數為40年；如果物業管理服務和區位不好，租金很低或者根本租不出去。
2、小縣城在過去三年的棚改和新農村建設中，房價有很大的上漲。實際上，由於目前的棚改進程速度放緩，並且有些縣城棚改基本結束，後學的對新房的需求減少，縣城的房價已經沒有可以支撐的基礎。目前縣城的房價表現為兩種：一種是有價無市的虛漲；另一種是個別地段的小範圍的追漲。小縣城的人們認為2公里的交通距離就是難以接受的，所以學校周邊和商圈周邊幾百米範圍內往往是最高的，隔了一兩條街價格就差別很大。
3、目前是一個現金為王的時代無論濟南的公寓還是縣城的房產，目前基本都不具備投資價值。這部分資金可以去做銀行的理財，即使只有5%的收益，也比房產增值高，更比租金高。有些人還在期待像3年前那樣的房價暴漲，目前看來是一個不可能的事情。
就以濟南為例，即便在當前做強省會城市的宣傳下，濟南的二手房價還是比2017年高點時期的成交價低了1000元左右（我指的是實際成交價，不是掛牌價），同樣小縣城的房價已經開始滯漲，需求的疲軟，很快會導致房價的降低，小縣城的房價波動會更大。
當然，不排除濟南這樣的二線城市周邊的小縣城，因為各種規劃和政策信息，導致房價還會上漲。所以總體來講，公寓不要買了，小縣城的房子，也要慎重。
大河尾閭
根據樓主所說的，是在縣城買套房子。首先需要樓主明白的是，在濟南買套公寓也得100萬以上了，100萬在縣城可不止一套住宅吧？就拿親戚的老家臨邑這個縣城來說，當地一套120平的住宅目前買50萬左右，按照濟南的公寓100萬的價格來說，你可以在縣城投資兩套住宅。那麼話又說回來了，如果都是一套的話，我建議投資濟南的公寓。
按照樓主所說，是因投資理財的理念的話，同等價格，不管公寓還是住宅，一定是看地域了。
目前來講，北方的縣城大體還是沒法和城鎮相比，濟陽縣的房價還是不能和濟南市區的房價相比，黃島區的房價還是不能和青島市區的房價相比，道理是一樣的。增值情況也可想而知，之前濟南的房價從平均幾千長到了目前均價2萬左右，那縣城呢？增長几千塊而已。所以，房價也是會綜合考慮城市發展情況、地域和人口流動性等幾個方面的。
按照你的投資理財的理念，你可以把房子租出去，在濟南現在租房平均每月都在2000塊錢左右，地段好一些、房子大一些、裝修好一些的房子出租肯定更貴；然而縣城就不一樣了，如果出租的話，可能也就幾百到一千左右，這樣算的話，濟南和縣城的投資情況大概有所瞭解了。或者你想等到房價上漲後賣掉，那麼濟南畢竟人口流動性會比縣城強一些，人口多，買房的需求量就會更大。按照濟南目前的均價來講，直接全款買的可能性不太大，更多的人會選擇貸款或者購買公寓，所以，投資濟南公寓的話效果會更好一些。
齊魯壹點
投資住宅跟投資公寓，樓主首先要考慮一點，投資回報率以及回報週期。下面來給你分析一下。
首先要明確，投資住宅主要回報要看它的升值空間，升值空間是不確定的，它的回報週期也是不確定的，主要是看你們縣城的發展趨勢能否帶動房價的上漲，如果縣城發展迅速，有很多大企業入駐，那勢必會帶來人口的流入，最終會拉動房價的上漲。那你投資縣城的房產回報率會相應提高，回報週期也會很快。縣城的房子一般租金都不高，也就七八百到一千多，這點基本不用考慮了。
那接下來再看投資公寓，投資公寓的都知道，公寓回報週期短，這是它的一大優勢，至於回報率，那就跟位置地段有關係了。
下面我們就拿濟南的一個公寓為例子。
華創觀禮55平的公寓，房價大約在77萬左右，租金的話大約在3300左右，年租金大約4萬，二十年完全可以回本，就回報週期而言，應該比縣城裡投資房產要好，畢竟縣城裡房產的回報有太多因素制約。
當然，投資公寓有個關鍵因素，那就是地段，向我上邊講的華創觀禮就是位置比較好的，因為它周圍基本全是寫字樓，像龍奧，漢峪金谷，舜泰廣場，軟件園等，根本不用考慮空置的問題，一點都不愁租，所以要投資公寓，一定要選好地段。
有文化的老頑童
這樣的問題似乎不必經過思考，直接可以做出決定，如果是同等價格，肯定是濟南投資一套公寓房，省會城市遠比縣城更合適投資，當然你要說回鄉下養老，那縣城可能空氣還比濟南要好一些。
為啥說要儘可能在濟南買房呢？原因有三個。一是，縣城人口流動性不會很大，投資縣城如果那天想買掉，恐怕會存在有價無市的情況，再說縣城由於前期房價大漲，而且租金價格又沒跟上，所以現在很多上萬元/平方米的縣城商品房，當地房地產出租的回報率很低，已經沒有投資出租的價值，只有投機的價值。
二是投資縣城，各種基礎設施配套都不如濟南，你在縣城購房想出租，價格也很難上漲，而且也未必租得出去，而在濟南投資房產的安全性更高。三是，縣城房價都是由炒房者來抄高的，當地居民收入難以跟上，一旦高房價下跌，房地產就會大起大落，而像濟南這樣的大城市，下跌肯定要比縣城慢得多。這樣如果樓主在濟南投資房產，還有想辦法及脫手的機會，而在投資縣城住宅，房價可能一下子就下去了，連撤退的機會都沒有。
不執著財經
跟縣城比濟南也是大城市了，它的土地資源是有限的。很多崗位在小城市難以找到對口工作，只能去大城市就業。我表弟就是這樣的例子，他學計算機專業，回縣城找工作，根本沒有對口單位，也找不到工資高的工作，都是三千左右，這樣持續了兩年，他去濟南找到底薪一萬的工作。家在省內，週末開車回家兩三個小時，自己很滿意現在的狀態。
我想這樣的年輕人會很多，大城市裡能實現夢想，創造自身價值，必然會往大城市跑。
濟南投資房產必然比縣城收益高。
另外，濟南投資房產優勢還有好脫手
meimeibian
當然是濟南的房產了。
投資，不是買貴的，或者買便宜的，而是賤買貴賣，誰來買呢？當然是有市場人氣才有人買。從當前條件看，濟南人氣可能要大吧。
將來買房的人可能有幾種，年輕人剛需買房，中年人投資買房，臨退休人養老買房，公司經營性買房，那麼5~10年後，你看縣城的住宅潛在客戶是誰？濟南公寓潛在客戶是誰？
海螺008
從問者問題可以看到，題主應該是沒有濟南的購房資質，同時題主手頭肯定有一些錢，不想拿在手裡，想投資用。
你這種情況，我建議不買，什麼都不買。原因：1.你的資金在縣城應該是可以買房的，但是貸款吧？縣城房子的特點是有價無市，換句話說，你買了縣城的房子，到時候你覺得房價漲了，你賣不出去，還浪費一個“首貸”。
2.濟南不建議你投資公寓，因為北京等地公寓都賣不出去，北京的公寓是濟南公寓的明天。
3.現在不適合投資買房，你肯定不是剛需，所以“廣積糧緩稱王”，如果你在濟南工作，一手準備一個資質吧，一手努力上班多掙錢。
二手房李大俠
如果不是剛需，建議暫時不要投資在房產上，不知你說的是哪裡的縣城，姑且按山東的縣城吧。
那麼不管是縣城還是濟南，你都要考慮未來的發展潛力，特別是人口是流入還是流出，如果是人口流出，哪裡也不要買，即便是再便宜。
另外，你還要看看當地的一手房、二手房價格，如果市場很火爆，但是隻是一手房賣的好，同地段二手房不行，那麼可以判定這是一個正在去庫存過程的市場，你要買就成了接盤俠。
現在的情況就是這樣，我身邊不少外地人最近一兩年看到家鄉的房地產形勢不錯，都在老家買了房，絕大多數抱得想法都是在家鄉買個房，以後養老或者萬一在外面混不下去了，回家有個住的地方，這樣的房地產市場沒有人口流入支撐，本地居住人口買房的少，買也是集中在新房，你要投資這種地方，只有一個結果，就是以後很難賣出去變現，升值的空間也不大。
所以，如果你是剛需，不用管現在價格是什麼，買就是了。
如果你僅僅是投資，指望財產保值升值，那麼希望你三思，看看本地一手二手房價和人口流動情況，如果一手二手都在漲，而且人口有流入，那麼可以買。如果只是新房成交量高，同地段二手房很難賣出去，那麼你就要做好買了賣不出去的準備。
智慧養老那些事兒
投資濟南房產的話，200多萬的樓房只租2000，況且限購搞得不容易賣出。已經不是好的投資方式了。當然縣城也要看在哪。濟南附近的齊河濟陽房價都還沒那麼高，還值得投資。齊河的清河園開盤2000多套房一天就售完。說明這些衛星城的潛力很大。
如是我聞lm
從投資角度看，在縣城買住宅和在濟南買公寓都不是很好的選擇。縣城這兩年漲幅不小，難以支撐繼續上漲，甚至如果人口下降還有可能下跌。濟南的公寓總的來講投資風險大於住宅。個別位置或許有機會，比如中央商務區，但必須寫字樓企業入駐後才好出租，可能有一段閒置期。
