【注會學習日記】聊聊土地增值稅的節稅事項
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，有下列情形，免徵土地增值稅：納稅人建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免徵土地增值稅；因國家建設需要依法徵用、收回的房地產。土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收。
下面根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的有關規定， 陽歌整理列舉幾個案例來聊聊這方面的事。
一、巧用臨界點
案例：某房地產企業建造一批普通標準住宅，取得銷售收入2500萬元，根據稅法規定允許扣除項目金額2080萬元。該項目增值額420萬元。增值額佔扣除項目金額的百分比為20.19%，根據稅法規定，應按30%的稅率繳納土地增值=420*30%=126(萬元）。如果該企業通過營銷策劃，將銷售收入降為2480萬元，增值額為400萬元，佔扣除項目的增值率=400/2080=19.23%，低於稅法規定的20%，免徵土地增值稅。企業因降低銷售收入20萬元，少交土地增值稅126萬元，增加稅前利潤106萬元。
對瀟瀟暮雨灑江天，一番洗清秋。漸霜風悽緊，關河冷落，殘照當樓。是處紅衰翠減，苒苒物華休。唯有長江水，
二、選擇確定是否提供利息支付過程有關金融機構證明
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：財務費用中的利息支出，凡能夠按照轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，其他房地本條（一）、（二）項規定計算的金額合計的5%扣除，不能提供金融機構證明的，按照規定計算金額之和的10%以內計算扣除。
案例：某房地產企業的土地使用權支付1000萬元，為開發土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中按照轉讓項目計算分攤的利息支出為80萬元，不超過同期商業銀行貸款利率。現在需要企業決定是否提供金融機構證明。
如果不提供金融機構證明，則該企業所能扣除費用的最高額（1000+1200）*10%=220萬元，如果提供金融機構證明釦除的最高額80+（1000+1200）*5%=190萬元，可見在這種情況下，不提供金融機構證明是合理的選擇。
三、增加扣除項目
案例：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房地產售價1000萬元，按照稅法規定可扣除費用800萬元，增值額200萬元，增值率25%，應交土地增值稅200*30%=60萬元，增值稅及附加55萬元，房地產公司的利潤=1000-800-60-55=85萬元。如果將房屋簡單裝修費用200萬元，售價增加到1200萬元，則土地增值額200萬元，增值率20%，不需要繳納土地增值稅，增值稅及附加66萬元，不考慮所得稅，利潤為1200-1000-66=134萬元，降低稅收負擔49萬元（不考慮所得稅）
四、合併核算開發多處房地產
案例：某房地產同時開發兩處位於城區的房地產，第一處售價1000萬元，可扣除400萬元，第二處售價1500萬元，可扣除費用1000萬元。
第一處增值率150%，應交土地增值稅600*50%-400*15%=240（萬元）
第二處增值率50%，應交土地增值稅500*30%=150(萬元），合計390萬元。
如果合併核算兩處售價2500萬元，扣除項目金額1400萬元，增值額1100萬元，增值率1100/1400=78.6%，應該繳納土地增值稅1100*40%-1400*5%=370萬元，不考慮其他稅費，減輕稅收負擔20萬元。
由於房地產銷售負擔的土地增值稅是超率累進稅率，即是說增值率越高，所使用的稅率也越高，因此還可以採取分解房地產銷售價格從而降低房地產增值率的方法，則企業承擔的土地增值稅就可以大大降低。
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