2018年以來，隨著“房住不炒”這一基礎政策提出，房地產市場長效機制將會加速推進，預計房地產開發投資增速平穩回落，房屋銷售形勢偏緊，可能會出現負增長，房價漲幅繼續保持低位徘徊，區域和城市間的分化延續。
在這樣的背景下，消費升級、新零售、城鎮化、人口老齡化等潮流趨勢將會給轉型升級的房地產市場帶來深刻的影響，由於住宅地產在政策、城市、房價、購買力、租售比等相關維度來看，可能已經“階段性見頂”，而商業地產、文旅地產仍有很大的發展空間。
一、房地產市場形勢及趨勢梳理
2017年，在“因城施策、分類調控”政策的指引下，全國房地產市場出現投資相對平穩，具有較強的韌性。新開工面積小幅回落；房屋銷售出現明顯分化，整體增速持續回落，房價上漲過快的勢頭得到抑制，區域和城市間分化現象仍較為顯著。
依靠土地與人口紅利，2007~2017是住宅地產的黃金十年，房地產標準的好模式是“高槓杆、低投入、快速週轉、滾動開發”，整體以營銷為導向。
然而，當房地產市場進入存量時代之後，以運營為導向、資源整合、精細化管理的開發模式才是下一個十年的主流，那麼，2018年以後房地產市場會有哪些動向？如下：
1、房地產投資增速回落
2017年全年，房地產開發投資完成11.0萬億元，增長7.3%，增幅比2016年上升1個百分點。
2018年起，預計房地產開發投資增速會逐年保持回落，預計2018-2020年房地產開發投資維持在5%左右增速。
2、新開工面積後期有可能出現負增長
2017年，商品房施工面積和新開工面積均有所回升，竣工面積保持小幅下降。預計2017年全國商品房施工面積為78.20億平方米，增長3%，新開工面積為17.79億平方米，增長6.6%，竣工面積為10.35億平方米，下降2.5%。
2018-2020年，預計房屋施工面積規模繼續上升，但增速逐年回落。從新開工面積來看，2018年新開工仍保持小幅增長，2019年後，預計新開工面積增速將重回下降區間。
3、房屋銷售可能出現負增長
2017年，預計全國商品房銷售面積將實現7.2%的增長，增速較2016年回落15.5個百分點。
2018年起，隨著調控措施的進一步落實和房地產長效機制的建立，預計銷售將出現負增長，預計降幅在5%左右。
另外，房地產稅或在未來三年啟動立法並開始徵收，預計這一政策會對商品房銷售形成較大影響，一旦消息確定，商品房銷售形勢或有較大波動，但具體影響如何要取決於房地產稅的有關制度安排，如覆蓋範圍、稅率範圍、免徵規則等。
二、商業地產發展前景簡析
2017年的商業地產迎來了高漲的發展熱潮，資本選擇進入商業地產。購物中心、寫字樓、公寓、酒店等如雨後春筍般湧現，雖然形式不一，但都指向商業地產已成為房地產商重新掘金的另一藍海。
數據顯示，2017年，全國辦公樓投資4978億元，同比增長5.4%；商業營業用房11710億元，同比增長1.4%。
同時，國內消費持續強勁，推動了商業地產的進一步擴展。2017年，社會消費品零售總額26.3萬億元，同比增長10.4%，最終消費支出對經濟增長的貢獻率達到64.5%。數據呈現出來的強大消費力，刺激了商業地產的擴圍之勢，這也是各大房企都在搶灘佈局商業地產的原因。
業內認為，2020年，中國房地產投資交易總額或將達到2600億元，其中商業地產將扮演著重要的角色，預計2017-2020年入市的資金將達到1萬億人民幣。
1、消費升級帶動商業地產發展
隨著消費升級成為商家必爭之地，為了在同質化項目中脫穎而出，商業地產開始構建新的價值鏈，走向精細化、體驗化運營。
購物中心從過往單一的零售中“脫胎換骨”，逐漸提高體驗性業態的佔比。隨著消費者的需求越趨多元，購物已不是商場唯一的“表達”方式，而是更多地呈現在休閒、運動、娛樂、就餐、培訓、教育等多方面的消費訴求。
對於運營商來說，體驗式商業地產能夠通過營造商場情景，最大化地將消費者吸引進來，具有很強的聚客能力。此外，客群的問題的解決帶動了其他業態的消費，縮短新項目的市場培育期，對於商業地產本身的發展有很大裨益。
2、資產優化改造範式，商業價值再挖掘
數據端顯示，2017年上半年，全國20大主要城市的商業物業存量高達1.37億平方米，同比增長16%，預計全年存量達到1.62億平方米。
在這樣的大環境下，如何對這些存量資產進行升級改造，如何藉助運營管理的力量激發其商業價值，是開發商及投資者們能否盤活資產的關鍵，也成為商業地產行業新的課題。
在商業存量項目密集的創新試錯期，形成了資產優化改造範式，經得起市場考驗的項目，必定在空間規劃、招商和客戶黏性上是可圈可點的，只有將客群聚焦化，才能更加精準地把握他們的訴求，在垂直和精準的維度重塑商業地產，前景非常可觀。
3、二三線城市商業地產大有可為
在“一帶一路”的宏觀指引下，城市群不斷湧現，因此一部分商業地產將下沉到二三線城市。
在全國人口中，二三線城市佔到的比例大約為53%。與一線的城市相比，二三線城市的購物中心只佔到全國城市購物中心的16.5%。一系列數據反映出，二三線城市的商業具有非常大的空缺，也意味著更加顯著的市場機遇！
拿商業地產“一哥”——萬達來說，其在2017年開業的商業地產項目，其中大部分位於三四線城市。可見，雖然1線和2線城市仍然是商業項目開業的首選，但是類似昆明、瀋陽、石家莊、武漢、重慶等二三線城市的比重則有了較大提升。
三、文旅地產發展前景簡析
2017年以來，數據顯示，已有超過1/3的百強房企進入到了文旅地產領域。
回顧過往，文旅地產一直被用來作為拿地或營銷的噱頭，概念強於落地。作為以服務為核心的專業地產，文旅地產需要思考消費特徵及需求變化、市場環境變化等諸多因素，依靠良好的運營使資產保值、增值，其發展應真正著眼於資產運營層面。
隨著未來度假旅遊逐漸成為人們的一種常態化生活方式，文旅地產將開啟房地產行業的下一個黃金十年。
1、旅遊市場暴發性增長，為文旅地產發展帶來機遇
近年來，我國旅遊市場發展迅猛。2017年，我國旅遊人數達40億人次，出境遊1.2億人次，總收入超過4萬億。世界旅遊組織預測，到2020年，我國將成為世界第一旅遊目的地和第四大客源市場。
2017年我國旅遊及相關產業增加值27235億元，同比增長11%，較同期GDP名義增速高4.6個百分點。中國旅遊產業佔經濟總量的比重約6.2%，在前十大經濟體中領先。
由此表明，旅遊及相關產業是當前經濟增長的一個亮點，總量持續快速增長，比重日益上升，為文旅地產的發展帶來了機遇。
2、旅行者注重體驗，讓文旅地產的內容空間更豐富
據中國旅遊協會公佈的分析統計，我國58%的旅行者表示更願意把錢花在“體驗”而非“物質”上。
40%的旅行者對體驗Spa或療養之旅感興趣，而38%的旅行者則想要嘗試養生、健身之旅。越來越多的人願意選擇以最真實的方式去探索尚未被人熟知的小眾目的地。
預計未來，諸如生態遊、探險、深度遊將越來越受到市場歡迎，形式也將更加多樣化，各種健康Spa、健身活動、戶外設施也將變得更為常見，通過傳遞健康積極的生活方式，激勵旅行者展開自我發現之旅。
在這個層面，文旅地產的玩兒法可以有更多花樣，內涵會更豐富。如何通過文化挖掘、創新形式、運用新穎的手法給遊客產生震撼性的享受，對於旅遊地產開發企業來說，多把時間花在前期內容創新上，用品味和氛圍贏得市場的追捧。
3、特色小鎮，下一個開發熱點
2016年7月1日，住建部、國家發改委、財政部聯合發佈的《關於開展特色小鎮培育工作的通知》中提到，2020年前，將培育1000個各具特色、富有活力的特色小鎮。10月份，住建部公佈了我國首批127個特色小鎮名單。
特色小鎮將成為文旅地產下一個風口！
事實上，未來真正意義上的特色小鎮，是集產業、文化、旅遊、社區之功能一體的新型聚落單位；是以產業為核心，以項目為載體，生產、生活、生態相互融合的一個特定區域，既是產業載體，也是文旅空間。
因此，特色小鎮的開發打造，可以立足本地的特色產業，為小鎮注入強大產業支撐點，比如可延伸出養生、養老、娛樂各種各樣的消費結構和各種各樣的產業業態，並進行產業鏈的深化，形成產、供、銷、研發一體化。
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