讓時光倒回到十年前。
彼時的富力地產，是當時“華南五虎”中的一哥。
碧桂園和恆大地產，在富力地產面前還只是“小弟”。2005年，富力在香港上市，不到一年時間便成功躋身香港上市市值公司最高200家公司。2007年，富力地產迎來其高光時刻，成為中國房企的老四，僅次於萬科，綠地控股和中海地產。時過境遷，10年後的今天，富力地產則從房企的一線梯隊淪為了一個三線房企。如果不是收購萬達酒店，融資頻頻和IPO受阻。恐怕，富力地產還沒有多少存在感。
一副好牌，打的稀爛，說的就是富力地產。
剛剛結束的2018年，中國房企銷售排前三的“碧萬恆”，累計銷售金額高達2萬多億元。而富力地產勉強過千億，曾經的輝煌到今日的頹勢，富力地產到底經歷了什麼？
一.融資霍霍向牛羊
19年新年伊始，各路上市企業便開始了新一輪的融資和再融資。前有順風控股的160億元融資，後有富力地產的13億超短期融資券（SCP）。
縱觀富力的上市公司公告，恐怕沒有哪一家上市公司如富力這般主題如此統一，行動如此一致-融資。
盤點富力近段時期的公告：
1月4日，富力宣佈全資附屬公司擬發行2021年到期的5億美元的優先票據，票面利率8.75%；
2018年3月，富力宣佈公開發行70億元規模的公開債，票面利率為7%；
2019年1月15日，富力發行規模7億的短期融資券，其為上限13億元；
2019年1月18日，富力擬發行2022年到期的3億美元優先票據，票面利率為9.15%；
規模如此密集融資，富力地產究竟有多缺錢？我們通過它的財報來感受一下。
截至2018年9月末，富力地產總負債高達2863億元；其中有息負債約為1606億元，短期借款180億元；一年內到期非流動性負債為190元億，應付債券466億元……
一邊是高企的負債率，另一邊則是令人堪憂的現金流：從2012到2017這六年，富力地產的淨現金流餘額分別為-24.64億元、-118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元，- 72.87億元，連續六年為負。截止到2018年第三季度，富力的現金餘額勉強能夠覆蓋其短期借款，一系列數據表明：富力地產的情況很不好。
與高負債相對應的，則是其高額的財務費用。據統計，2018年前三季度，富力地產財務費用近40億元，而其淨利潤也不過45億元。換句話說，富力前三季度辛苦掙的錢基本就用來支付利息了。、
怎一個“慘”字了得！
二.負面新聞纏身的富力
在房地產市場調控的大背景之下，以高週轉和高槓杆運行的富力，擴張後遺症正在集中爆發。2018年，富力地產連續曝出了一系列違法違規的事件：
6月，鄭州市富力建業五龍新城項目被曝存在違規認籌，之後被查處；同月，鎮江富力長江府涉嫌無證施工違規被查，被住建局列為重點關注對象；
8月，菏澤“富力城”項目在未取得相關許可的情況下，向買受人收取購房定金，被菏澤市住建局發文通報，認定為是違法違規事件；同月，石家莊富力城被曝違規銷售，因涉嫌擾亂市場價格秩序，存在實際銷售價格與備案價格不符，被監管當局責令停業整改；
9月，福建省住建廳通報14家違法違規房地產開發企業，富力地產子公司——莆田富力房地產上榜；
10月，富力地產在江西南昌的首個項目發生安全事故，既未籤勞動協議、未購買意外傷害保險，也沒有專業技能的塔吊信號工作者因過度勞累死亡；
一系列違規事件的發生絕非偶然，而是富力地產為重回一線地產，盲目進行實行高槓杆，高週轉的運營模式和短期激進擴張的結果。在房地產調控的高壓之下，高增長帶來的一系列後遺症正在各地的富力項目上頻頻出現。
嚴躍進指出，富力這兩年戰略擴張比較明顯，投訴多比較容易影響富力的品牌影響力。一系列負面新聞和維權事件也說明，企業在強調了高週轉的同時，忽略了質量管控。後期，還是需要注重資金的平衡，要做好產品的質量。平衡各種關係，促進企業穩健發展。
三．大手筆的後遺症
分析顯示，富力地產的資金壓力主要來源於2017年以199億元收購萬達的酒店資產，畢竟富力近期幾乎沒有拿地。
收購萬達出了名
2017年7月，富力以199.06億元接手了萬達旗下77家酒店資產。一時間，引起地產界的極大關注。富力地產，也進入到了公眾的視野當中。此前，融創收萬達76家酒店花費了335.95億元，富力地產相當於六折購買力這筆資產，
於是乎，業內基本認為富力地產買萬達的酒店資產是賺了。
賺錢的另一面
其實，富力收購萬達的酒店在戰略上存在讓外界難以理解的情況。舊改本身就屬於流動性極差的項目，收購酒店則讓富力進一步自己陷於債務之中。
因為酒店屬於流動性較差的資產，雖然富力可以通過讓酒店經過財務重估，但是富力可能沒有考慮到香港投資者並不考慮這種固定資產。因為投資者並不能通過其得到分紅，所以投資者也並不會將其認為是富力業績的反映。據統計，富力地產的酒店業務長期處於虧損態勢。2013年到2017年其酒店營運虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元。所以，酒店業務並不是一個好生意。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進此前公開表示，酒店業務實際上是為了配合商業地產發展而進行，但由於酒店產業本身也是一個供給相對過剩的產業，從酒店的經營發展來說，傳統的高端酒店面臨很多衝擊，包括用戶單一、酒店配套更新較慢等問題，盈利比較困難。
文旅業務:轉型的抓手
越來越多的放棄，在2018年開啟了轉型和多元化發展道路。一言以蔽之，就是“去地產化”。前有萬達，後有萬恆，都在積極行動。而文旅業務，成為了很多房企的選擇：
2018年6月，保利地產設立了保利（海南）旅遊發展有限公司。同月，融創在海南成立了融創文化旅遊發展有限公司，後更名為融創文化旅遊發展集團。此外，據媒體報道碧桂園也成立了文商旅集團，可以說開發商已經開啟了一條文旅新賽道。當然，富力地產也沒有袖手旁觀。
眾所周知，文旅業務本身投資大，回報週期長；對於資金狀況並不樂觀的富力地產而言，當下並不是切入這一業務的最佳時機。
業內人士認為，富力地產擴大文旅佈局是為了消化其酒店產業。“酒店業務很大程度上要靠文旅需求來導入客源和一些文旅消費資源”，嚴躍進指出。此外，他還表示，成立文旅公司發展較好有利於收購其他文旅項目。
四.迷途的羔羊
毫無疑問，富力地產昔日的風光已經不再。
三十年河東，三十年河西。
在歷經十餘年的變遷之後，華南五虎的格局已發生了巨大改變。當年並駕齊驅的恆大和碧桂園，已處於一線中的TOP3，成為家喻戶曉的頂級房企。而富力卻似乎已經偃旗息鼓，漸行漸遠。
要知道，富力在中國房地產早期發展史上屬於先驅者，也是傳奇般的存在。2008年，富力地產被視為房地產行業的領導者，僅次於萬科、中海和綠地；與恆大、碧桂園、雅居樂和佳兆業並稱為“華南五虎”，可謂是風光一時。
迷途的羔羊
然而，之後的富力地產更像是迷途的羔羊。2008年，史無前例的國際金融危機爆發，儘管中國經濟有著廣闊的迴旋餘地和力量。但是，房地產企業依然受到了很大的影響。富力地產自然不可避免，2008年對於很多房地產奇企業而言都是不好過的一年。
從金融危機中走出來的富力地產，並沒有集中火力進行住宅房地產的擴張。而是開始了多元化經營之路-酒店，這一戰略的失誤讓富力錯過了中國轟轟烈烈的城鎮化進程，痛失了發展壯大的機會。2008年既是富力的高光時刻，也是富力從盛轉衰的一年。
之後的富力地產，總是慢人一步。不僅沒有理清楚自身的定位，同時誤判了中國的發展趨勢。過早的開啟多元化進程，深陷酒店的泥潭當中。要知道，酒店行業本身就是一個過剩行業，投入大回報慢。使得富力失去了寶貴的發展機會和資金，而收購萬達酒店。更是把富力地產拖入到債務的泥潭之中。3000億的豪言壯語，更像是自我鼓勁而不是基於事實的理性判斷。
寫在最後
2019，富力會更好麼?
不知道，只能交給時間的檢驗。
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