中國奧園

中國奧園2018年業績高亮時刻：

✔業績翻倍，利潤優化：合約銷售金額達到912.8億元，同比增長100%；2016-2018年複合增長率達89%；營業收入實現310.1億元，同比增長62%；年度毛利潤人民幣96.3億元，同比增長88%; 淨利潤29.4億元，同比增長51%；年度核心淨利潤為人民幣30.7億元，同比增長63%。

✔灣區深耕，舊改助力：新增可開發面積約1256萬平（權益佔比82%），新增可售貨值1645億元，總土地儲備3410萬方，於大灣區擁有土地儲備總面積740萬平，預計貨值1110億元。

✔負債合理，結構改善：淨負債率58.9%, 連續三年不超過60%;一年內到期債務為237億元，佔比下降10個百分點。

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一、業績翻倍，利潤優化

截止2018年底，中國奧園合約銷售金額達到912.8億元，同比增長100%；2016-2018年複合增長率達89%；完成全年目標人民幣730億元的125%。分區域來看，截止到2018年底，來自粵港澳大灣區城市貢獻合同銷售約人民幣280億元，約佔總合同銷售的31%。2018年公司營業收入實現310.1億元，同比增長62%。

利潤方面，2018年中國奧園實現毛利潤96.3億元，同比增長46%；淨利潤29.4億元，同比增長51%；年度核心淨利潤為人民幣30.7億元，同比增長63%。2018年，中國奧園毛利潤率和淨利潤率均呈現上升趨勢，分別達到31.1%和9.5%，其中淨利率較2017年下降0.7個百分點。伴隨著公司規模擴張，三費費率一定上升，截止2018年底，中國奧園整體三費費率為11.5%，其中管理費用上漲較多，為17.3億元，同比增長117%。

二、灣區深耕，舊改助力

自2016年開始，中國奧園土地市場開始加快拓展步發，2017年企業新增可開發建面1286萬方，為過去五年之和，企業投銷比達到69%，為歷史之最，也處於同規模企業中的領先地位。2018年中國奧園通過招拍掛、收併購等多種方式拓展土地資源，新增項目64個，新增可開發面積約1256萬平（權益佔比82%），新增可售貨值1645億元，截止2018年末，中國奧園總土地儲備達3410萬方（權益比80%），總貨值約人民幣3275億元，足夠未來三至四年左右的發展。

從土地儲備的結構上看，在區域佈局上，中國奧園以華南區域為重心，縱深佈局粵港澳大灣區，多區域平衡分散風險。其中華南區域貨值1794億元，佔比49%，其中於大灣區擁有土地儲備總面積740萬平，預計貨值1110億元；中西部核心區貨值佔比22%，中西部佈局中，主要以省會城市包括（長沙、重慶、成都、鄭州）以及剛性需求較為充足的區域樞紐型城市，如贛州、株洲等城市為主；華東地區貨值佔比14%，主要是經濟基礎條件較好的三四線城市。從區域投資的角度上而言，進入城市安全係數相對較高，市場具備持續潛力。

2019年公司將以重點城市為核心，加強區域深耕，圍繞重點區域和一二線重點城市及強三線，提升產能及市場份額，實現30*40（培養30個城市公司，每家完成年銷售40億元以上）。2019年中國奧園預計可售貨值1900億元，其中華南區域佔比41%，華東區域佔比20%，中西部核心區佔比24%，環渤海佔比11%，境外佔比4%。

從城市能級上看，堅持城市均衡性佈局，戰略性進駐一線城市，跨週期運作二線城市，個別選擇三四線城市。截止2018年底，土地儲備按地價一二線及及周邊城市與國際城市佔比約75%，三四線約25%。

從獲地渠道上看，收併購一直是奧園地產獲取土地資源的重要途徑，伴隨著行業集中度的提高，2017年奧園加大收併購的力度，併購佔總新增土地的佔比從過往平均的 75%上升至 2017年的約 80%，2018年新增可開發建築面積約1258萬平方米，其中收併購項目佔89%。

此外，中國奧園在城市舊改項目擁有豐富經驗，目前擁有16個城市更新項目，規劃建面980萬方，預計可售貨值約1452億元，其中2019年逐步轉為土儲資源的項目有9個，預計可售建面約217萬方，預計可售貨值約人民幣660億元，主要分佈於廣州、珠海、佛山、東莞、香港。

三、負債合理，結構改善

從財務槓桿使用情況來看，不同於部分高週轉企業，依靠高槓杆快速做大企業規模，奧園財務槓桿使用一直相對審慎，同時，奧園堅持審慎的理財原則，加快銷售資金回籠，企業貨幣資金相對充足。2018年奧園銷售現金回款率78%，截至2018年底，奧園貨幣資金（包含現金及現金等價物、受現金現金、結構性存款）總量為258.2億元，短期負債162.61億元，現金短債比為117%，能夠覆蓋短期負債，企業財務穩健。更重要的是，企業淨負債率三年來控制在60%以下，2016-2018年淨負債率為分別為50.7%、51.0%、59.8%，有一定加槓桿空間。截止到2018年底，中國奧園有息負債總額為577.2億元，同比上升43%，從還款結構上看，以長換短，一年內到期債務為237.32億元，佔債務總額41%，較2017年下降10個百分點。

雖當前房企整體融資環境趨緊，繼2016及2017年先後獲惠譽、標普及穆迪等三大國際評級機構調升企業信貸評級，2017年6月，中國奧園獲聯合信用調升境內信貸評級至“AA+”。2019年2月再獲惠譽調升評級展望至“正面”。憑藉著多年較強的財務管控，多元化境內外融資渠道、企業評級展望再獲調升、按時贖回境內外債券等均有力增強企業融資能力，奧園綜合借貸成本持續下降，2018年奧園綜合借貸成本為7.4%，處於行業較低水平。槓桿空間的優勢，在行業下行期將會表現的更加明顯。