前幾天有粉絲問我：深圳小產權和公寓哪個更值得投資。
我的回答是：你這是在黑深圳的小產權嗎！
如果來一個價值排序，依次是：住宅、小產權、空白、空白、空白、公寓、商鋪、辦公、產業辦公（公司名義購買）等等。
小產權分為以下幾種：
1、村委集資建房。
村委自己的地，村委集資建房，名義上是村裡集資建房給村民住，實際上建好以後大部分對外出售，每套房子村委給發一個證，每一次買賣要到村委過戶，村委會收一定比例的過戶費。
2、村委和公司合資建房。
村委出地，公司出錢，合作開發，名義上也是解決村民住房問題，實際上建好以後對外出售，一起賺錢，和第一種一樣，村委發證，村委可以過戶。
3、公司的地，公司出資建房，建好以後對外出售，公司發證，買賣到公司過戶，公司收一定比例的費用。
以上三種是我們比較常見的小產權，在深圳比較普遍，數量大約是80萬套。
上面三種小產權前面兩種比較靠譜，因為有村委背書，村委也不會倒閉，一房多賣和房產增值後糾紛比較少。第三種就要謹慎購買，很多公司在開發的時候都是另外註冊公司開發的，或者是個人開發的，隨時可以消失，這種買賣大部分都是私下協議和律師見證，法律上小產權買賣和小產權律師見證都是無效的，如果房產增值，原業主不厚道，你最多隻能拿回你當初買房的錢。
還有第四和第N種小產權，很多也是打著小產權的名義，比如只有一棟大紅本，開發商建成以後分割成每套以租賃的形式對外出售，這種就風險極大，比如哪一天大紅本的業主因為債務問題房產被拍賣，那就是連同你買的房子一起被拍賣了。
還有一種是村民的回遷房，大部分都是這些年深圳發展的比較快，政府要徵收整個村或者是整個村舊改，就地重建或者異地重建，這種房子大部分都是一開始沒有紅本，政府承諾5年或者8年以後轉商品房，現在買賣也是隻能是私下裡籤協議，原業主承諾辦下房產證再過戶，這個和前面私下協議的風險是一樣的，5年以後房價漲100萬可能沒什麼，如果漲到500萬，原業主就會有想法。
現在迴歸小產權能不能買的問題？
現在的形勢一手小產權千萬不能買，簡單來說就是沒有住人的小產權千萬不能買。
政府對小產權的定性就是違法建築，最近幾年深圳市政府嚴控包括小產權在內的違法建築增量，史無前例，沒有住人的小產權政府抓住一個查封一個，買這種小產權很有可能錢房兩空。
既然小產權有價值，什麼樣的小產權才能買？
前面說的第一種和第二種二手小產權放心的買，深圳有80萬業主，可以完全放心，政府不會強制採取措施拆樓，三年前龍華清湖的金鳳凰豪苑，政府已經發布通知要拆了，最後還是沒有拆，現在還好好的住著人。
解決深圳80萬存量小產權通過強制手段肯定是行不通的，強制會出大問題，這是上面不能承受的，雖然政府定性小產權不合法，違建，但是要解決存量小產權的問題，肯定不會讓業主受損失，否則就沒有辦法推進，在沒有找到好的辦法以前也只能是維持現狀。
所以安全是沒有問題的，這個才是大家最關心的問題，接下來看看小產權和商品房的不同。
小產權和商品房一樣100%安全。
小產權和商品房一樣可以落戶口。
小產權水、電和燃氣和商品房收費標準一樣。
小產權可以上學（積分低於住宅）。
小產權不能貸款，只能一次性付款。
小產權價格是同片區商品房價格的40%-50%。
以上幾點不一樣的就是上學積分、貸款和價格，入學小產權沒有優勢，積分低於商品房，其他和商品房基本上沒有什麼區別，價格是同片區商品房價格的40%-50%，也就是說你買商品房首付的錢，完全可以全款買片區同樣的小產權，還不用供樓和繳高額的稅費，這裡就對沖了小產權不能貸款。
上面對比我們可以看出，小產權真的不差，在小產權現在還沒有得到很多人的認可下，價格緊跟商品房後面上漲，並且這些年投機倒把小產權的，都掙的盆滿缽滿，如果踢掉商品房槓桿的部分，很多小產權並不比商品房的收益差。
最後給大家的建議：有錢有名額優先考慮商品房，有錢沒有名額可以考慮小產權，千萬不要去買什麼公寓、商鋪、辦公、產業辦公等等，這裡面總有一個坑適合你，再也不要拿後面幾個來和小產權對比，和小產權還有幾條街。
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