鑑於目前社區服務商陣營不斷髮展壯大，社區服務企業集中度不斷增強，服務品牌影響力逐漸提升，2019年，億翰智庫對將目前所監測的中國社區服務商品牌指數榜單擴充，由TOP50研究擴充至TOP100研究，與行業一起見證“美好社區運營”的偉大進程。

2018年在微信運營上面，多數社區服務商均取得不錯的成績，推送出不少優質社區服務文章，獲得了不低的微信閱讀量與點贊量，企業通過不斷加強微信運營的投入，提高企業微信在自媒體中的地位，推過推文方式，在解決業主常見社區生活問題的同時，能加強與業主溝通交流。

綠城服務在微信運營方面取得分數最高，其推送文章普遍有比較高的點擊量，就其推送的文章性質來說，投票類等業主互動性較高的文章獲得的點擊量較高；社區服務業主服務具體事件、社區活動舉行等文章由於業主參與度較高，所以也取得不錯的閱讀點擊量。

碧桂園服務微信月均推送篇數約為12篇，推文頭條平均閱讀量月為2.2萬，頭條平均點贊量為182；其在6月份碧桂園服務上市當天的推文，頭條閱讀量達5.2萬，點贊量達315個，並有不少關注者進行留言祝賀。此外，企業微信作為對外企業品牌宣傳傳播的重要途徑，碧桂園服務及時更新企業經營狀況、建設發展戰略等，通過官微對相關內容進行推送，讓業主以及多方投資者能夠清晰地瞭解目前企業發展現狀與未來規劃等。

金科服務在微信運營方面投放文章月均約為20篇，頭條平均閱讀量為1.8萬左右；金科服務在文章推送內容方面主要可以分為以下幾類：社區生活常識類、服務人員與業主互動類、節日慶典類、國家大事（港珠澳大橋通行）等；其中生活常識類是點擊閱讀量最高的，如“空調病”、“夏天洗衣加點它，省錢又實用”等文章的閱讀量達2.5-3萬。

2018年，社區服務企業在資本市場不俗的變現引起了媒體的廣泛關注，尤其是規模性社區服務企業，由於其所服務項目較多，業主受眾高，多級媒體對其的關注度也在持續升高。

媒體曝光TOP5

碧桂園服務在2018年6月成功上市，併成為港股規模第一物業股，吸引大眾媒體的多方面報道；在社區服務品牌建設方面，碧桂園服務通過在全國多地舉辦多場社區品牌發佈與頒獎活動，如在6月份舉辦“628和美家庭日暨0.5幸福主張媒體發佈會”全國首倡0.5幸福社區文化價值主張；11月，碧桂園服務攜手廣東省博物館（省流動博物館）打造的 “藝家人”文化傳承館，助力非遺傳承進社區；12月，碧桂園服務“城市共生計劃”的發佈等活動引起不少媒體的爭相報道。

雅生活2018年2月在港上市，打造“A+H”架構物業公司第一股，作為2018年首個上市物業企業，行業以及市場對其發展情況保持高度關注態度；其每次業績發佈會、金融機構對其買入級別的判定等均得到多方媒體報道；企業發展策略的制定、人員調整、人才體系的建設等均是行業參考的依據，在這些方面的細微變動均能夠引起市場的廣泛關注。

萬科物業作為萬科地產旗下的物業服務企業，多以服務住宅項目為主，但在2018年10月正式推出“萬物商企”子品牌，以實現“住宅商企兩翼齊飛”的戰略，該戰略的發佈引發了不少媒體對於其戰略調整的解讀。此外，在眾多房企進行資本化的過程中，媒體對萬科物業是否進行資本化佈局探討也比較多。

榜單解讀

2018年對於物業企業來說註定是不平凡的一年，在“十九大”提出消費升級、智能化、社區養老及醫療、社區金融等熱點下，物業管理行業作為傳統的服務業，正在加速企業轉型升級，提升行業佔有率。近年全國房屋竣工面積和新開工面積同比增長不斷走低，我國房地產市場正在進入存量時代。2018年全國商品房在管面積204億平方米，預計到2020年,這一數字將達到230億平方米。社區服務行業營業收入將逼近萬億，未來“存量地產運營”將獲得巨大的收益。

從2018年中國社區服務商品牌指數TOP50榜單可以看出，目前規模性社區服務商的綜合得分明顯高於行業平均水平，在榜單的模型指標中，監測到規模性房企的新聞曝光量、官網運營以及企業官方微信均取得了比較好的運營效果；此外，在社區運營方面，各社區服務商不斷通過社區特色服務品牌建設，在行業中樹立起企業特色服務品牌。綜合分析目前社區服務商的發展現狀，目前主要從以下幾個方面對2018年的社區運營商進行復盤。

1、社區服務商加快資本市場佈局 2018年主板市場再添六子

目前物業管理行業資本資產運用火熱，物業管理行業正處在新的風口上，企業需要抓住機遇，借力資本市場加速企業發展。隨著社區服務行業不斷升溫，眾多社區服務商開始走向上市之路。

截止到2018年12月底，共有69家社區服務公司上市，其中主板掛牌1家，香港掛牌11家，新三板掛牌57家。2018年新上市的社區服務公司有A股1家——南都物業；H股5家——雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務；新三板掛牌10家企業——鴻坤物業、實力物業等。

表1:2018年上市物業企業明細

面對行業加速資本化步伐的發展現狀，不少物業企業也正式提出企業資本化發展戰略，並且有部分企業已提交上市申請表格，預計未來會有不少物業企業會加速資本市場佈局，如藍光嘉寶、奧園物業的奧園健康生活板塊已經提交上市資料；此外，福晟生活服務也已將上市事宜提上公司發展日程，計劃在2023年上市。

表2：擬上市物業企業明細

2、社區智能化建設將成為未來企業重點建設方面

在大數據、AI、互聯網及物聯網技術日趨成熟、應用面不斷擴大的情況下，不少擁有敏銳行業觸覺的物業企業，先後聯合擁有數據研發能力的高科技、智能化企業進行物業企業社區智能化佈局。

如碧桂園服務攜手騰訊，加速社區智能化建設，在6月份，雙方簽署“共建人工智能社區”合作協議，並在“雲平臺服務”和“雲監控服務”兩個領域啟動聯合研發項目，將攜手率先共建國內首個“AI+服務”社區；碧桂園服務將藉助騰訊在互聯網、信息服務、大數據等方面的優勢，就智慧物業、智慧社區、物聯網等方面展開深度合作，加快其社區智能化及數據化建設。

龍湖物業在2018年將品牌進行升級為龍湖智慧服務，將智慧化建設上升到企業戰略發展層面，並不斷加大社區智能化研發建設投入力度，如龍湖智慧服務依託科技及物聯網手段，自主研發了一套完整的科技物業系統，打破物理空間限制，將服務觸角，目前該系統已鋪至所有項目實現服務運轉。

雅生活與阿里、螞蟻金服等企業合作，從用戶體驗出發，提升社區智能化水平，促進平臺、業主和物業三方有效融合，持續發力智慧社區建設。

金科服務從多項生活場景出發不斷完善社區智能化建設，從生活場景出發，推出智能實體產品並與阿里雲服務平臺相聯通，通過移動互聯網和物聯網、集成多款智能化硬件，為業主提供滿足不同需求的智慧生活生態圈；從運營場景出發，建設中國首個社區數據研究中心和社區服務大數據系統，配合以上多場景形成多維度數據的互聯，完善智慧社區建設。

藍光嘉寶在科技智慧物業打造方面不斷創新，運用“互聯網+”思維將社區建設與互聯網、物聯網結合，加快企業服務智慧化升級，讓業主生活更加智慧、便捷、幸福。獨具特色打造“服務雲”、“經營雲”、“管理雲”三大智能化經營管理體系，2018年不斷升級完善“三朵雲”建設，以實現服務高體驗、支撐社區業務高價值、助推管理更高效，逐步建立起社區智慧化服務品牌形象。

新光服務以政企合作的方式來提高企業智慧社區建設能力，其在7月份與義烏市江東新村達成戰略合作，標誌著新光服務將致力於為江東新村打造線上線下新零售的開放型住宅小區，協助政府實現智慧社區全體系、半自動化覆蓋，進而達到為企業賦能的效果。

3、夯實社區文化品牌建設 提高社區服務粘性

社區文化是聯繫企業和業主的有效溝通橋樑，多元社區文化活動承載著兩者之間的交流溝通重要使命。企業通過多元社區文化的打造、建設，逐步建立起美好社區文化氛圍，在社區內建立起和諧友愛的睦鄰友好管理，用實際行動響應國家建設“美好生活”的願景。

碧桂園服務在6月份正式發佈業內首個社區文化價值主張—0.5幸福。從和美家庭風采、點亮幸福、愛的家書等9大環節向業主展示有綱領、有步驟、按計劃實施的“幸福行動”，在線下組織多元的5H社區文化角、學習交流、培訓等；線上搭建業主社區交流平臺、同時制定科學的業主社群管理體系，體系化運營、規範化管理、不斷升級，打造社群生態圈。

金科服務在鄰里社區建設方面投入相當大的精力、物力以及時間等，率先提出“隔壁鄰里文化”，提出“敬老、愛妻、親子、睦鄰、惜己”的社區文化主張，打造親情社區。通過多方面社區建設投入促進服務商和業主之間的親密關係，金科鄰里文化被越來越多的人接受，逐漸成一種城市文化符號在傳遞。

合景·寧駿物業通過組織連續五屆“合睦文化節”活動，提供給業主一個溝通的平臺，通過活動增加企業與業主之間的交流與對話，展現出寧駿物業對社區運營的重視。

銀禧服務在銀禧青啤TAHA時區舉辦第四屆百家宴鄰里節，以“陽光城陽，共建和諧鄰里”為主題，通過百家宴鄰里節，讓鄰居們聚到一起，感受傳統的鄰里文化的溫暖以及銀禧服對社區文化建設方面的用心與重視，和業主一起共建社區美好生活。

新希望·鼎晟物業為業主打造的專屬活動——久久節，於10月份在全國新希望地產住宅項目分別開展，專屬活動的打造提高的業主參與社區文化建設的積極性，有效增強業主粘性。

東原物業通過“原聚場”社區服務品牌的打造，以社群為基礎，“原聚場”是在社區內打造開放、有溫度、多功能的社群基地；以每個參與者的興趣愛好的出發點，打造出東原獨有的社群運營理念，這個理念就如一條“文化紐帶”般，通過情感與價值觀的契合，把社群與社區緊密連接在一起，實現東原物業差異化品牌實踐。

弘生活在管轄所有區域推行者“進步行動”，通過此次活動，弘生活不斷提升服務品質，為客戶營造居住者優質和諧的生活場景，通過弘生活平臺打造特色的鄰里關係和庭院文化，構建和諧幸福的社區氛圍。

天驕愛生活通過運動會形式讓業主感受到社區文化的魅力，豐富社區文化活動組織形式。其在10月份在天驕下轄的8個區域舉辦第十一屆全國業主運動會，天驕員工花費大量時間為參與本次運動會的2000餘名業主提供一個很好的運動機會，也是對全民健身計劃的積極落實。

康橋物業

4、養老服務品牌建立 解決社區養老問題

隨著我國城鎮化發展進程的不斷加快，我國人口老齡化趨勢逐漸顯現，城市居民面臨的養老問題日益凸顯，養老問題目前已發展為國家、社會均要面臨的問題。

社區作為服務人群的第一對接點，通過社區養老服務品牌的建立，給居民提供一個健康、和諧的養老氛圍；基於此，未來社區服務需求會不斷增加，社區服務商如何通過對企業資源的有效調配，以達到最大化的解決老有所養的問題，已經成為部分企業重點發展的方向。

如萬科物業在養老社區建設方面，在項目自持模塊建設社區養老設施，為社區內居民提供社區養老服務，如其在北京的養老地產項目，萬科幸福匯”，採用租售並舉的模式，為其養老地產開發鋪路。2018年，萬科杭州的“海上明月”項目，通過與杭州多家醫院合作，開通就診綠色通道，為術後康復和失能長者，提供日常護理、康復治療、醫療保障、生活照顧、精神娛樂等全天候養老服務。

成飛物業是在社區養老方面佈局較早的企業，其成立的成飛慈昶緣養老中心是依託成飛物業服務基礎，相比市場一般養老院更能瞭解社區老人服務需求。通過在物業服務基礎上延伸起來的養老服務項目，加之慈昶緣在設計和設施配備上緊緊圍繞“以老人需求為中心，營造溫馨、快樂、和諧家園”的核心理念，慈昶緣養老服務中心不僅掌握了客戶實際需求，還贏得了客戶對服務的理解與信任。成飛物業通過社區養老品牌的建立，在能夠在眾多社區服務商之間脫穎而出，打造出屬於自身服務品牌的特色品牌發展之路，不斷擴大市場服務範圍。

5、提升服務質量，樹立優質服務品牌

對於社區運營商來說，在發展企業其他業務運營線的同時，仍需要不斷加強對社區服務質量的建設，因為企業的服務質量的優劣直接關係到業主社區生活質量好壞以及社區生活的幸福感。企業通過不斷提升服務質量，不斷在行業中樹立起服務品牌形象，將能夠很好的輔助企業提升市場競爭力，提升服務價值。

祥生物業通過與國際白金管家合作，打造出“服務體系—培訓體系—SOP操作體系”三大板塊內容。並在2018年正式開班，通過對服務人員的培訓與實踐，切實提升企業服務人員的服務素質與服務質量，進而提升業主社區生活質量，打造社區服務品牌。

正榮物業堅守物業服務的本質，以創新思維為物業服務與客戶的鏈接形態成就更多可能。自2017年構建四大服務產品體系以來，不斷融通延展產品的邊界，讓服務產品體系持續升級，通過打造良好的服務產品，全面提升服務質量，為業主提供全面滿意的服務，不斷提升企業社區服務價值。

6、加強黨建建設 服務社區與社會

2018年是改革開放40週年，我國發展取得了巨大的發展與進步，這些發展離不開黨正確領導方針的制定與指引。對於社區服務商來說，堅定不移地堅持黨的領導，跟隨黨的發展思路，不斷加強企業黨建建設也是企業發展不可或缺的重要部分。

廣州奧園物業

未來社區服務企業對資本市場的熱情將會不斷升溫，在不斷提升服務質量的同時，更加重視企業社區服務品牌的打造，打造符合企業自身發展特色的差異化服務產品與模式，以求不斷提升企業在市場中的競爭力；未來企業仍將不斷加快企業社區服務智能化建設與管理投入力度，加快由傳統物業服務企業向現代化社區服務企業轉型。

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