這幾個月，鏈家董事長左暉的睡眠質量可能不太高：旗下自如房屋甲醛超標、租金貸增大金融風險、囤房推高房租……鏈家再次被推上風口浪尖，迎接一輪又一輪的輿論批判。
問題是，為什麼又是鏈家？
早在微博微信等新媒體還沒誕生的紙媒時代，以房屋買賣中介為主業的鏈家地產時代，無視有關部門關於房屋中介費不得超過2%的規定，鏈家就開創性的以2.7%中介費“領跑”中介行業，彼時，左暉的鏈家就開啟了在負面輿論包圍中不斷野蠻生長的時代。
囿於優質房源緊缺、中介人員流動性等限制，鏈家“重資產”中介業務的擴張速度天花板觸手可及，因此，地產+金融兩條腿走路，成為左暉在2014年為鏈家未來高速擴張開具的藥方。而2015年，鏈家推出的短期資金週轉的借貸服務（亦即變相的首付貸）以超過銀行當期年利率4倍的19.2%年利率，被監管部門認定為違規高利貸而被叫停。
然而這次不成功的嘗試並未阻擋左暉進軍地產金融的信心。“未來5年金融業務將為鏈家提供50%的淨利潤”，在2016年“房住不炒”政策的蕭瑟寒風中，左暉為鏈家披上了“互聯網”和“金融”這兩件禦寒衣。在成功擊退搜房和愛屋吉屋猛烈攻勢後，左暉心中確信，“地產+金融”將讓鏈家迎來二次騰飛。
好產品為何唱歪了經：鏈家理房通沉澱資金不見存管
2017年3月，一起訴訟案件又將鏈家金融推入公眾視野。歸屬鏈家金融體系的理房通被客戶指控非法吸收大量資金，沉澱資金不見存管，上千億資金處於灰色地帶。
鏈家金融體系的理房通，從誕生之初本來有望成為一款切中需求的好產品：理房通為房屋買賣雙方進行資金託管，購房人的首付款等費用先期由理房通託管，售房人完成一系列過戶手續後解鎖託管在理房通中的購房費用。從產品模式上來說，規避了買賣雙方在交易過程中收款而不過戶等各種資金糾紛。
理房通金融服務屢遭消費者起訴和《第一財經日報》等媒體披露，其根本原因並非產品模式出了問題，而在於更致命的一個未解之謎：沉澱在理房通的資金是否安全？是否有被挪用風險？
房屋買賣屬於大額交易，因此首付款、定金也往往達數十萬之多。而根據絕大部分購房人反饋，通過鏈家買賣房屋，鏈家中介都會近乎強制性的要求首付款必須經由理房通託管。由於房屋交易週期較長,因此購房人託管在理房通的資金往往會沉澱長達一週、10天甚至更久,才轉入售房者賬戶。
以2017年超過8000家直營門店的鏈家規模來計，根據鏈家公佈的交易額，預計同一時刻存管在理房通中的資金超過1500億。1500億這麼大體量的沉澱資金並沒有任何的銀行存管、託管措施,存在極大的挪用風險。事實上，挪用第三方備付金賬戶中的沉澱資金，用於理財、貸款等投資，在業內並不鮮見，甚至成為了行業慣例。“這也是此前網貸行業叫停第三方支付備付金賬戶的原因所在。”談及沉澱資金頻頻被挪用現狀，業內人士如此表示。
從鏈家官網信息不難發現，理房通背後的資金託管公司，正是鏈家金融業務的又一佈局——中融信擔保公司，而中融信又是鏈家用於向有需求用戶放款的P2P產品平臺——鏈家理財的擔保方。一方是有著高達1500億沉澱資金的理房通，一方是有大量因資金中轉而存在真實借款需求的P2P平臺，在行業沉澱資金頻頻被挪用現狀下，不能不讓眾多購房人對資金安全存在焦慮。
於是才有人評價說，自己搭臺自己唱戲,這可能是對“理房通-中融信-鏈家理財”這種閉環玩法最好的總結。
由於房屋均屬於投資者的大額投資,因此首付款、房屋定金也並不是小數目。大量購房者將首付款或定金放入該第三方支付賬戶,存入以理房通名義在銀行開設的備付金賬戶。劉新宇表示,由於房屋交易週期較長,因此投資者或將該筆款項存入賬戶長達一週甚至更久,才轉入售房者賬戶,這筆沉澱資金並沒有任何的銀行存管、託管措施,存在極大的挪用風險。
我們有一個願景就是讓租成為一種生活方式
2016年，上海市消保委曝光的兩起涉及鏈家的糾紛案例，其背後都有著鏈家理財的身影，其中一個案例，就是鏈家為撮合交易，“建議”買家接受鏈家的金融借貸服務，以近乎高利貸的違規利率提供變相首付貸、中轉貸服務，被上海市住建委叫停鏈家下線金融產品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨家代理的業務。
鏈家CEO魏勇在2016年接受媒體採訪時稱，“鏈家金融的利潤增長要比其他業務利潤增長快”。的確，短短几年時間中，鏈家金融已經成長為覆蓋支付、擔保和線下業務等全面佈局的龐大戰艦，然而由於大多數業務都是在體內發展，“肥水不流外人田”，如果其中有一環出現問題，很容易出現風險傳導，出現資金鍊中斷、將理財風險變相轉移到資金存管客戶身上等風險不容小覷。
而隨著這兩年來國家調控政策得力，炒房現象基本遏制，房屋交易量萎縮，左暉也將注意力迅速轉移到租房市場。然而，僅靠每筆撮合交易收取1-2個月房屋租金作為佣金，顯然遠不能滿足已經成長為“地產+金融”兩條腿走路這個龐大鏈家帝國的胃口。
2018年8月17日，時任我愛我家副總裁胡景暉對媒體表示：“鏈家自如等長租公寓品牌，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，導致租金暴漲。”有網友就曾根據網頁數據，扒出一輪瘋狂掃房後，鏈家自如掌握了8萬套房。
掌握了房租市場上絕對房源後，下半場怎麼玩，自然是資本說了算。對於租房用戶來說，主要面臨的問題是房租價格在租房品牌商瘋狂掃房之下暴漲，導致用戶租房開支水漲船高。此外，“房租貸”等地產金融產品也加大了租房人和房主的風險。以鏈家旗下自如品牌為例，由原來的鏈家理財更名而來的鏈鏈金融，在2017年就大張旗鼓進軍房租貸業務。
鏈家自如等租房平臺上線的租金貸產品，最常見的玩法是，讓租戶辦理租金貸業務，租戶租賃期間的租金實際上是償付了租金貸的貸款本息，而平臺就可以藉此提取整年的租金出來，同時按季度支付房東房租收益，這相當於，平均每套房源可以產生兩萬元以上的“資金池”。正是“資金池”的存在，讓以自如為首的房屋租賃平臺具有充足資金可以瘋狂掃房、跑馬圈地，而這些資金實際上是來源租房人的“房租貸”。
租房人靠貸款支付高額房租、平臺方挪用資金池用於搶奪更多房源，雙重資金槓桿的存在，讓風險進一步放大。“長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險”，地產從業人士胡景暉的警告不無道理。杭州鼎家等長租公寓品牌的破產，則是“房租貸”風險最現實的警告。
結語
曾經，左暉在鏈家金融風波過後表示自己“百口難辯”，但鏈家金融化的決心絲毫沒有動搖。然而，鏈家理財違規提供首付貸，讓購房人得以用槓桿來炒房、“理房通-中融信-鏈家理財”的資金池挪用風險、租房貸和高價收房帶來的房租飛漲和資金槓桿風險……如何擺脫與質疑、投訴乃至醜聞，讓鏈家“地產+金融”帝國贏得負責任、受尊敬的印象，將成為鏈家未來最困難、也是最重要的工作！
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