條分縷析，看業主委員會是如何難產的！
成立業主大會、選舉業主委員會難不難？
不難，法律規定的很具體明確！
實際，那真真的不是一般的難！
國家層面
《物業管理條例》
“第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”
這一條明確了“物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府”指導的職權、職責，也是各基層政府權力清單中相關行政事務權力之來源，屬於法律授權。根據“法定職責必須為”的常識，只要符合條件，就必須辦理。
省級地方層面
《山東省物業管理條例》
“第一百零一條 本條例自2009年5月1日起施行。”
“第二十八條 房屋的所有權人為業主。
建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告物業主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。
符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；
（二）業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；
（三）自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
第二十九條 符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。”
從第二十九條明確規定，沒有增設任何的前置條件，只要符合二十八條列明的條件街道辦事處、鄉（鎮）人民政府就必須組建業主大會籌備組。
地方市級層面
《濟南市物業管理辦法》
濟南市人民政府令
第253號
《濟南市物業管理辦法》已經2014年11月21日市政府第62次常務會議討論通過，現予公佈，自2015年2月1日起施行。
市 長 楊魯豫
2014年12月5日
“第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組建業主大會籌備組：
（一）業主入住面積比例達到百分之五十以上的；
（二）業主入住戶數比例達到百分之五十以上的；
（三）自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。”
同樣是沒設置任何額外的條件和限制！只要符合十七條列明的條件街道辦事處、鄉（鎮）人民政府就必須組建業主大會籌備組。
問題來了：
《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》
各縣(市)、區人民政府,市政府有關部門:
《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》已經市政府同意,現印發給你們,望遵照執行。
濟南市人民政府辦公廳
二OO七年三月十九日
“第十條 物業管理區域達到業主大會成立條件90日內,
建設單位或前期物業管理服務單位應向物業所在地縣(市)、區房管部門提出成立業主大會的書面申請;逾期未申請的,經物業區域內20%以上業主提議,可以向物業所在地縣(市)、區房管部門提出成立業主大會的書面要求。”（看後面的規定，你會清楚地知道，這個“規則”已經屬於失效文件了！！！但悲催的是，有這個東西還有個參照個標準，至少明確了“物業區域內20%以上業主”的成立業主大會的啟動標準，如果失效了，就連個標準都沒有了，更找不著北了。其實已經有不少地方已經降低了這個標準，比如不少於10名業主聯名，5%的業主聯名等等。）
再看：
濟南市人民政府關於地方法規制定程序的規定
發文單位 ：濟南市人民政府
文 號：濟南市人民政府令第3號
發佈日期：1990-8-13
執行日期：1990-8-13
生效日期：1900-1-1
《濟南市人民政府關於地方法規制定程序的規定》已經1990年7月23日市人民政府第七十七次常務會議審議通過，現予發佈施行。
市長 翟永
一九九○年八月十三日
“第二條 地方法規是社會主義法律體系的重要組成部分。由市政府擬定草案，提請市人民代表大會及其常務委員會審議制定、報省人民代表大會常務委員會批准施行 的，稱地方性法規；由市政府制定發佈施行的，稱行政規章。地方性法規和行政規章總稱地方法規。
第三條 地方法規的名稱一般為條例、規定、辦法、規則、通告、佈告如實施細則。其中：“條例”僅限於地方性法規使用。”
列舉這一條的意思是《濟南市業主大會和業主委員會指導規則》的這個“規則”屬於地方性法規，適用於下一個法規
再看：
山東省人民政府令
第238號
《山東省行政程序規定》已經2011年5月25日省政府第101次常務會議通過，現予公佈，自2012年1月1日起施行。
省長 姜大明
二○一一年六月二十二日
山東省行政程序規定
“第五十三條 規範性文件應當載明有效期和施行日期。
規範性文件有效期為3年至5年；標註“暫行”、“試行”的規範性文件，有效期為1年至2年。有效期屆滿的，規範性文件自動失效。”
再看看行政權力清單
以濟南市市中區為例
行政權力基本信息表
<table><tbody>權力事項編碼
3701031002102
權力事項名稱
業主委員會備案
權力類別
其他權力
審批對象
業委會
實施依據
1.《山東省物業管理條例》（2009年1月通過）第三十九條：“業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案：（一）業主大會會議決議；（二）業主大會議事規則；（三）管理規約；（四）業主委員會委員名單和基本情況；（五）法律、法規規定的其他資料。” 2.《濟南市物業管理辦法》（2014年11月21日通過）第二十四條：“業主委員會應當在首次會議後，持街道辦事處、鄉（鎮）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區住房保障管理部門備案……備案內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內將變更內容書面告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和縣（市）、區住房保障管理部門。”
實施主體
區住房和城鄉建設局
承辦機構
物業管理科
共同實施部門
公開範圍
向社會公開
收費（徵收）的標準及依據
不收費
諮詢電話
投訴電話
濟南市市中區街道辦事處行政權力清單
<table><tbody>16
街道辦事處
對業主大會和業主委員會依法履行職責的監督
行政監督
1.《物業管理條例》（2016年1月國務院令第666號修改）第十九條：“業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。”
2.《山東省物業管理條例》（2009年1月通過）第六條：“街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。”
業主大會和業主委員會
22
街道辦事處
業主委員會選舉結果備案
其他行政權力
《物業管理條例》（2016年1月國務院令第666號修改）第十六條：“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。”
業主委員會
25
街道辦事處
對業主大會、業主委員會違法違規決定的處理
其他行政權力
1.《物業管理條例》（2016年1月國務院令第666號修改）第十九條：“業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。”
2.《山東省物業管理條例》（2009年1月通過）第九十八條：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。”
業主大會、業主委員會
區住房和城鄉建設局行政權力是“業主委員會備案”！
街道辦的行政權力有“對業主大會和業主委員會依法履行職責的監督”、“業主委員會選舉結果備案”、“對業主大會、業主委員會違法違規決定的處理”。
這個領域最高位階的《物權法》
“第七十五條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”
說好的“指導和協助”呢？
看不見，沒看見，不見了。
為啥難？就醬。
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