項目外觀圖 一期業主王先生攝
海倫堡·棠錦的業主群裡，每天都不平靜。
這個位於餘杭區中泰街道，是海倫堡在杭州的第一個住宅項目，今年7月首開，近三個月有過2次加推。1個月前，開始有媒體報道這個項目的業主維權事件，質量第三方也接到了業主的投訴。
業主反映的問題主要有三
1、沒有經過備案的附件合同就拿來讓業主籤，其中附件十三《補充協議》裡的幾個條款簡直是霸王條款，直接指向沙盤、宣傳手冊、樣板房等不作數，開發商用同類、同等級的材質替換合同里約定的裝飾、設備，也成了業主要接受的事;
2、精裝修價格虛高，裝修主要材料和設備的品牌、產地、規格、級別等不明確，合同裡只是羅列了幾個品牌敷衍了事;
3、二期宣傳的是三房，合同上的戶型圖卻是兩房，如果要改造成三房還得簽訂改造協議，而改造協議裡竟然寫著業主7日內不收樓，就要由xxx裝修公司代理收樓。
針對這些問題，筆者展開了調查。
沙盤、宣傳冊、樣板房都不能信，業主還能相信什麼?
一期業主王先生已經簽訂了主合同和附件合同，說起這份附件合同，他非常氣憤。“銷售以口頭形式告訴我們，所有的合同都已經通過政府備案了，讓我們可以去房管部門查。可是通過餘杭區市場監管局的核查，合同中的附件根本沒有經過備案，這是開發商在欺騙業主。”
王先生認為附件合同裡問題最大的是附件十三《補充協議》。他把最不能接受的兩個條款截了圖發給筆者。
業主無法接受的條款一
業主無法接受的條款二
“《補充協議》第十四條第一款寫的很清楚，這個《補充協議》如果和主合同有不同之處，是以《補充協議》的約定為履行依據的。那麼難道我們看過的沙盤、宣傳冊、樣板房都不作數嗎，附件六里羅列的裝修標準也不作數嗎?”王先生覺得，這樣的條款嚴重損害了業主的利益。
《補充協議》第十四條第一款
樣板房裡的“交付標準”，都不作數嗎? 業主丁先生攝
筆者就這一點再次詢問海倫堡，海倫堡的客服人員傳達了官方回應：我們都是合規的，市場監督局也已經和業主來過現場考察，不存在虛假宣傳。針對這一回應，筆者打通了餘杭區市場監管所的電話。
“11月7日接到業主投訴後，轄區幹部立刻到項目現場去查看了。對於業主所說的合同問題，海倫堡提供了購房合同，我們發現附件是沒有備案過的。當時轄區幹部就給開發商下發了處罰決定書，因為按照合同法的規定，這種情況就是要責令改正、予以警告的”，餘杭區市場監管所副所長傅樑告訴筆者。
那麼在收到處罰決定書後，海倫堡有提交附件合同的備案嗎?傅樑表示，餘杭區市場監管局負責審核合同的市場合同科反饋，海倫堡在11月28日和12月6日兩次提交了備案，但是都沒有通過審核。具體哪些條款需要重新修訂，目前不方便透露。
筆者給浙江東鷹律師事務所房地產開發部的律師看了這幾個最受質疑的條款，律師給出瞭如下解讀：
律師解讀
1、在司法實踐中，如地產公司在補充協議中免除自身責任或加重買受人責任導致合同顯失公平的，則該條款有可能被認定為格式條款而無效，不具有合同約束力。
2、在2018版浙江省商品房買賣合同中，針對此種情況也給予了買受人傾向性保護，合同正文第二十九條約定：補充協議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或不合理的加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本合同為準。
律師傾向於認為，如果買賣雙方走到最後一步，在法院的裁量中，補充協議裡的幾個爭議性條款很有可能因為顯失公平而被認定為無效。
對於何時再提交修改後的附件合同，海倫堡表示應該很快了，對於已經簽過的附件合同是否可以作廢並重新簽訂，海倫堡表示正在考慮中。
“我聽開發商的意思，他們準備現在補充協議先不籤，簽過的那批等備案備出了，再在售樓處公示，或者再跟業主溝通，具體我也不清楚”，傅樑告訴筆者。
精裝修價格虛高，裝修材料、設備品牌不明......
王先生給到筆者一份問題清單，這份清單外加一份聯名業主名單，名單裡總共有92位業主。清單裡羅列了業主們的幾個主要訴求：
在每一條訴求後面，業主都整理了政府相關文件、通知的規定，看起來有理有據
一期合同的附件六里，部分裝修材料的品牌、產地、規格沒有寫明
對於合同上裝修材料和設備的品牌、型號等不明確的問題，筆者查閱了2018年3月15日起開始施行的新版《浙江省商品房買賣合同示範文本》，新版購房合同對於精裝修問題有了更好的約束，內外的裝飾裝修都不應該模糊，更不應該一個“無”字打發業主。
新版《浙江省商品房買賣合同示範文本》中附件六關於裝飾裝修及相關設備標準的約定
一期業主在地方領導留言板上反映的精裝修價格問題
在和筆者的溝通中，王先生多次提到了精裝修的價格問題。他表示，除了附件合同的霸王條款，業主們最擔心的就是精裝修價格虛高，希望開發商能按照材料費、人工費的市場價核算精裝修價格。
然而業主們給12345打了幾次電話，得到餘杭區物價局的回覆是，物價屬於市場行為，物價局只能督促，無權干預，並讓業主去找工商局和房管局投訴。業主還嘗試了餘杭區區長熱線，得到的答覆是請走合同法的法律程序。
業主7日不收樓，就強制收樓?
二期比一期還多了個改造協議的問題。
“籤合同以前根本不知道有改造協議這回事”、“一直宣傳的是三房，看到合同才知道備案的是兩房”、“賣房的時候說的是拓展，事實是改造，加一堵牆，再改陽臺”，二期業主在業主群裡紛紛說道。
筆者瞭解到，在二期的宣傳手冊上，89方的C戶型是三房的，其中北側書房可以打通陽臺拓展面積，改造成一間臥室。而在購房合同上，戶型圖是兩房的，對比兩張圖，可以發現合同上的戶型圖少了一堵牆。
合同中89方的戶型圖，用紅色圈出的是沒有畫隔牆的臥室
傳冊裡89方C戶型的戶型圖，用紅色圈出的有隔牆，被分隔為2個房間
對此，海倫堡回應，交付的戶型和銷售單頁上的平面圖是一致的，如果業主想要拓展書房面積，可以自願選擇在房屋完成竣工備案驗收、達到交付條件後，與第三方裝修公司簽訂改造協議即《授權委託書》，第三方裝修公司將提供免費改造服務，並且不收取任何費用。而對於合同上的要約內容，開發商表示合同產權圖和實際戶型多少有點出入，很多合同產權圖連隔牆都不畫，這不會有任何影響。
合同上的產權圖不準確，那麼銷售單頁上的戶型圖可以構成要約內容嗎?
浙江東鷹律師事務所房地產開發部的律師解釋，若開發商承諾交付時為三房，在允諾具體明確且有足夠證據證明(最好是要有銷售單頁、蓋章文件)的前提下，構成合同要約內容並對開發商具有約束力，若最後未按要求交付三房戶型，開發商需要承擔違約責任。
二期業主對開發商的說法並不買賬，因為更讓他們無法接受的是附件一《授權委託書》中寫著，如果業主在收到收樓通知後的7個工作日內不辦理收樓，全部收樓手續都將由xxx裝修公司代為辦理。
這個問題是否有解決的可能?這還得看海倫堡的第三次備案情況如何。海倫堡業主維權事件的後續發展，筆者將持續關注。
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