孫憲忠教授：
您好。
十分冒昧給您寫信。
多年來，我不斷思想，商品房業主為何對物業管理多困惑？
1、不僅商品房業主多困惑，就連我們的最高人民法院也存在困惑。
“在我國房地產開發與商品房買賣實務中存在大小產權之說，開發商獨佔國有土地使用權證，小產權的房屋所有權證無土地使用的任何記錄，因而，小產權人不能有效對抗大產權人隨意變更土地規劃、進行插建等，小產權人對物業小區的共有權必然受到侵害。”【最高人民法院民事審判第一庭編著：《建築物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年6月版，第211頁】
最高院指點商品房買賣問題所用“大小產權”概念，是流傳民間的市言俚語。物權法學界無人理會這種“大小產權”的存在，也從未見學界論述其利弊。
內地商品房買賣、確權以及物業管理的形式，是1980年始，深圳學香港，從深圳照香港模式搭起來的。當時，深圳市物業管理研究所所長曹陽先生毫不諱言深圳有些方面變了味或是走了樣，他曾說：“深圳未能理清業主自治組織的成立來自業主的財產權，財產權性質或完整程度不同，業主組織的性質也應該有所不同。”【《住宅與房地產》記者李春雲：《香港向左，深圳向右》，《住宅與房地產》2004年第05S期】
2、我曾注意到，在香港地政總署法律諮詢與田土轉易處，有個小手冊解釋說：“當物業的所有單位售罄，有關公司最終會根據《公司條例》(第32章)解散。公司解散後便不再存在，而其依然擁有的任何物業即成為政府物業。這些物業通常包括公用地方，如電梯大堂、外牆、天台等。為改善大廈管理，政府鼓勵業主立案法團接管這些物業。政府會將這些物業轉讓給業主立案法團，有關轉讓契據則由本處草擬。”
我思想：香港開發商擁有的任何物業為什麼可以成為政府物業？政府怎麼就可以鼓勵業主立案法團接管這些物業，並可以將這些物業轉讓給業主立案法團，而且政府還可以幫助草擬“轉讓契據”？（香港“轉讓契據”相當內地《不動產權證書》）
比較1與2之間不可調和的差別，我只能得出一個結論：內地《物權法》“業主的建築物區分所有權”制度理論和制度設計有缺陷。
我的研讀印象：內地物權法學者，當年研究建築物區分所有權制度，沒有理解香港的財產法制度特點，對臺灣《公寓大廈管理條例》移植又囫圇吞棗。
我反覆看過陳華彬博士論文：《現代建築物區分所有權制度研究》以及陳華彬分工（社科院）《中國物權法草案建議稿》第二章第三節“建築物區分所有權”。
在香港，開發商將“所有單位售罄”，商品房售罄，或者開發商在出售商品房過程中（商品房未售罄），開發商所持公用地方物業會轉變為信託財產。香港房地產開發商因此對業主負有信託義務（fiduciary duty）。
薛波主編：《元照英美法詞典》註解信託義務（fiduciary duty）：“為他人利益辦事時，必須使自己的個人利益服從於他人的利益。這是法律所默示的最嚴格的責任標準。”
然而，內地的法律制度沒有香港的英國普通法的財產衡平法機制。於是，內地開發商繼續持有的“大產權”沒有（衡平法）限制則成為脫韁野馬，成了侵犯業主“小產權”的法律工具，以致最高法對此大傷腦筋，寫在書裡。
不知我如上理解是否妥當，寫信請教物權法學專家，祈求批評。順頌
大安
您的大作的讀者，李雲亮
電話：……
2018年3月1日星期四 於北京海淀家中
（注：此信發往中國法學會投稿信箱。請中國法學會轉孫憲忠教授：“對不起。我實在找不到，聯繫孫憲忠教授的直接或間接的方法，只好勞駕請中國法學會傳遞此附件給孫憲忠教授。謝謝。）
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