關係到億萬農民和每位城市市民切身利益的土地管理法、城市房地產管理法迎來大修。
12月23日，土地管理法、城市房地產管理法修正案草案（以下簡稱草案）提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議，以推動農村土地制度改革依法進行。
在23日的初審中，草案主要修改完善了土地徵收、集體經營性建設用地入市、鼓勵依法自願有償退出宅基地等內容。
尤其值得關注的是，為破解集體經營性建設用地入市的法律障礙，草案刪去了從事非農業建設必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定。
同時，在徵地補償標準、宅基地審批等直接關係農民利益的問題上，只做加法不做減法，確保法律修改方向正確。
據新華社和法制日報報道，在土地制度改革試點經驗的基礎上，草案主要作了以下修改和完善：
1、允許集體經營性建設用地入市
為破解集體經營性建設用地入市的法律障礙，草案明確了農用地轉用入市的條件。
對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，並應當簽訂書面合同，明確用地供應、動工期限、使用期限、規劃用途和雙方其他權利義務；相關建設用地使用權的收回依照雙方簽訂的書面合同辦理。
同時，草案還明確了集體經營性建設用地入市後的管理措施。
為維護土地管理秩序，明確要求集體建設用地使用權人嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地；集體建設用地使用權的最高年限、登記等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院自然資源主管部門制定。
2、鼓勵依法自願有償退出宅基地
根據鄉村振興的現實需求和各地宅基地現狀，草案健全宅基地權益保障方式，規定對人均土地少、不能保障一戶一宅的地區，允許縣級人民政府在尊重農村村民意願的基礎上採取措施，保障農村村民實現戶有所居的權利。
同時，草案對宅基地管理制度進行完善。
包括下放宅基地審批權，明確農村村民申請宅基地的，由鄉(鎮)人民政府審核批准、但涉及佔用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續；明確國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作，賦予農業農村主管部門在宅基地監督管理和行政執法等方面相應職責。
在探索宅基地自願有償退出機制方面，草案原則規定，鼓勵進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地。
3、全面完善土地徵收制度
草案縮小了土地徵收範圍。
刪去現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定；明確因政府組織實施基礎設施建設、公共事業、成片開發建設等六種情形需要用地的，可以徵收集體土地。
其中，成片開發可以徵收土地的範圍限定在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內，此外不能再實施“成片開發”徵地，為集體經營性建設用地入市預留空間。
草案進一步規範了土地徵收程序，規定市、縣人民政府申請徵收土地前進行土地現狀調查、公告聽取被徵地的農村集體經濟組織及其成員意見、組織開展社會穩定風險評估等前期工作，與擬徵收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協議，測算並落實有關費用，保證足額到位，方可申請徵收土地。個別確實難以達成協議的，應當在申請徵收土地時如實說明，供審批機關決策參考。
4、保障被徵地農民利益
草案進一步完善了對被徵地農民合理、規範、多元保障機制。
在總結試點經驗的基礎上，將公平合理補償，保障被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障作為基本要求；明確徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市制定公佈區片綜合地價確定，制定區片綜合地價要綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、安置人口、區位、供求關係以及經濟社會發展水平等因素，在實踐中穩步推進。
此外，考慮到農村村民住宅補償、被徵地農民社會保障費用對被徵地農民住有所居和長遠生計的重要性，草案將這兩項費用單列，明確徵收農村村民住宅要按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意願，採取重新安排宅基地建房、提供安置房等方式，保障其居住權，並將被徵地農民納入相應的養老等社會保障體系。
5、適當下放農用地轉用審批權限
一直以來，中央一級審批範圍較大，用地審批週期長，社會反映強烈，成為土地管理中的突出問題之ー。
為深化“放管服”改革和改善營商環境，草案在嚴格保護耕地特別是永久基本農田的前提下，適當下放農用地轉用審批權限。
草案規定，永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批准；其他原由國務院批准的情形，改為“由國務院或者國務院授權的省、自治區、直轄市人民政府批准”。
分批次用地，原規定由“原批准土地利用總體規劃的機關批准”，改為“按照國務院規定由原批准士地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批准”。草案還刪去了省級人民政府批准徵地報國務院備案的規定。
此外，為了與土地管理法修改做好銜接，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙，城市房地產管理法修正案草案規定，
城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。微信+國地君（guodiyunjun),更多行業精彩問答，與有識之人結伴同行。
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