12月23日下午，傳來兩個與樓市相關的重要消息。
消息一：我國非農建設用地將不再“必須國有”。消息二：“三塊地”改革，試點將延期一年至2019年12月31日。
上面使用的，都是傳統媒體概括出來的標題，估計絕大多數讀者看不懂說的是什麼。
如果翻譯成白話，就是：國家正在推進農村土地制度改革，其實質是讓土地這個“中國最大的印鈔機”也給農民“印一些錢”。
為什麼要給農民“印鈔”？因為農民太窮了，在過去幾十年的土地升值中，守著土地卻無法分享財富增長。而城市居民，則通過買房分享了土地升值的紅利。
只有讓7億農民獲得財富，中國的城鎮化才能繼續推進，內需才能拉動，“形成強大國內市場”的國家戰略才能實現。
按照憲法，中國土地的產權分為兩種：
城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。
如果城市擴大，需要新增建設用地，則必須通過國家徵地的方式，先從“集體所有”變成“國家所有”，然後地方政府再把“徵來土地”的使用權轉讓（招拍掛）出去，轉讓的土地收入歸地方政府，納入“政府基金收入”，是財政收入的重要組成部分。
比如今年前11個月，全國的土地出讓收入達到5.34萬億，佔中央、地方全口徑財政收入的22.8%，佔地方全口徑財政收入的36%（不含中央返還和轉移支付）。
那麼，地方政府11個月賣地收入是5.34萬億，其成本有多少？詳細的數據我沒有掌握，從地方政府發行“土地整備專項債券”中對項目收益的預估看，經濟發達地區“徵地支出”和“賣地收益”比可能達到1:6、1:7；經濟相對落後地區，也可以達到1:1。100%的利潤率，基本上是“起步價”。
可以這樣說，地方政府從農民手裡徵地，補償非常低、收益非常高。土地升值的最大收益，首先被地方政府獲得，其次被房企通過“捂地”的方式獲得，當然購房者最終也獲益頗豐。
在這個“徵地—建房—賣房買房—房屋升值”的利益鏈體裡，最吃虧的就是農村集體、農民。
深圳的農民之所以富有，就是因為早早搶建了大量的房子，然後通過出租或者拆遷補償方式，獲得了土地升值的收益。目前深圳違法建築、城中村裡，至少有650萬套（平均每套40平米）小產權住宅，此外還有大約2億平方米的廠房、商鋪、辦公用房等小產權房，由於這些房產的誕生沒有經過徵地環節，也基本上沒有交稅，所以相當於深圳政府少徵收了至少10萬億（現價計算）的稅費（總面積將近5億平方米）。
深圳的崛起，就跟著向民間讓渡的這10萬億財富有關。一方面，富裕了原住民，形成了強大的消費群體；另一方面，這650萬套“天然廉租房”，給深圳做大做強提供了強大的“低成本”優勢。
可以這樣說，沒有近5億平方米的小產權房，就沒有今天深圳的繁榮，深圳人口也不可能達到2200萬。
深圳、東莞、廣州等地小產權房無心插柳帶來的“民間財富效應”，令人深思。它至少告訴我們——向民間讓渡財富，而不是過分徵收財富，可以極大刺激經濟的發展、最終實現國富民強。
所謂“我國非農建設用地將不再必須國有”，是說全國人大正在修訂“土地管理法”、“城市房地產管理法”，把其中“非農建設用地變成城市建設用地，必須經過國家徵地”的要求刪除。
也就是說，允許農村的“非農建設用地”在符合規劃的前提下，其“使用權”可以直接入市交易，跟與國有土地使用權同等入市、同權同價。
比如一塊300畝的“非農建設用地”，被地方政府徵地的時候，補償可能是1個億。變成國有建設用地之後，政府拍賣，賣出了10億。現在，同樣300畝地“非農建設用地”可以在獲得批准之後，可以直接轉讓使用權，這樣10億元就直接歸了農村集體（即便國家徵稅1億元，集體也可以獲利9億元）。
農村集體的獲利，一下子暴增。而且以前土地賣給了國家，是“絕賣”。現在拍賣土地使用權，賣的只是使用權，將來還有獲得續期收益的可能性（有待國家進一步明確）。
根據新華社的報道：
對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用；集體經營性建設用地使用權的最高年限、登記等，參照同類用途的國有建設用地執行。
當然，這不意味著國家不從土地上獲利了。上面說過，目前地方政府相當比例的收益來自“徵地—賣地”，所以，未來大部分農村土地變成城市建設用地，還是會通過徵地實現。但政府會給農村集體機會，讓其部分土地可以“直接上市”，這相當於“劃撥部分利益”給農村。
這還不是全部利好。根據新華社的稿件，如果使用“徵地模式”，則農民房“不再作為地上附著物補償，而是作為專門的住房財產權給予公平合理補償”。這意味著，政府徵地的時候，留給農村集體的錢比例會更高！
此外，關於農村宅基地也有系列改革措施，主要內容是：
對人均土地少、不能保障一戶一宅的地區，允許縣級人民政府在尊重農村村民意願的基礎上採取措施，保障農村村民實現戶有所居的權利；下放宅基地審批權，明確農村村民申請宅基地的，由鄉（鎮）人民政府審核批准，但涉及佔用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。
可以看出，目前宅基地改革力度還比較小，暫時還是不允許城裡人到農村購買宅基地使用權。
再看一下上面提到的“消息二”，也就是“三塊地”改革延期的問題。
“三塊地”改革指的是農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革。
2015年2月，我國正式提出開展“三塊地”改革試點，具體是：
2015年2月第十二屆全國人大常委會第十三次會議通過了《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》（以下簡稱《決定》）。根據《決定》，在北京市大興區等33個試點縣（市、區）暫停實施《土地管理法》《城市房地產管理法》的6個條款，按照重大改革於法有據的原則推進農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。該授權的期限將於2017年12月31日屆滿。
2017年11月，這個試點被延期了一年，至2018年12月31日。今天，再次被延期一年至2019年12月31日。因為關鍵法律的修訂，還需要時間。
其實質，就是推進上面說的農村土地制度改革。33個縣市區是：
北京大興區、天津市薊縣、河北省定州市、山西省澤州縣、內蒙古和林格爾縣、遼寧省海城市、吉林省長春市九臺區、黑龍江省安達市、上海市松江區、江蘇省常州市武進區、浙江省義烏市、浙江省德清縣、安徽省金寨縣、福建省晉江市、江西省餘江縣、山東省禹城市、河南省長垣縣、湖北省宜城市、湖南省瀏陽市、廣東省佛山市南海區、廣西北流市、海南文昌市、重慶市大足區、四川省郫縣、四川省瀘縣、貴州省湄潭縣、雲南省大理市、西藏曲水縣、陝西省西安市高陵區、甘肅省隴西縣、青海省湟源縣、寧夏平羅縣、新疆伊寧市
總之：一個印鈔給農民的新時代到來了！首先獲益的，是城市近郊的農民。慢慢的，利好會向全體農民擴展。但說到底，還是城市近郊的農民更容易通過土地脫貧。
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