一、2018年土地市場整體表現

我們對2018年整體的投資判斷——兩頭高中間低

土地市場作為住宅市場的風向標，其表現的好壞很大程度上取決於需求端房地產開發企業的投資態度。而進入2018年以來，隨著政策調控的不斷擴圍和深化、棚改貨幣化收緊、多元融資渠道受到不同程度的封堵、企業債務的集中到期等等利空因素疊加，房企的投資態度經歷了補庫存意願較強、投資謹慎收縮投資、供應放量下房企積極儲彈備糧三個階段，也即呈現出兩邊高中間低的態勢，因此2018年的土地市場也隨著房企投資態度的變化而變化，總體可以分為三個階段：

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第一階段（2018年1-5月）：調控趨緊不放鬆，但土地市場熱度不減

2018年上半年，雖然各種調控政策密集出臺，但土地市場的熱度依舊不減，企業補庫存的意願依舊強烈。2018年1-6月全國200城土地成交規劃建築面積88084.27萬平米，同比增長52%。

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第二階段（2018年6-10月）：企業拿地開始謹慎，土地市場開始降溫

2018年下半年，隨著資管新規的出臺、調控政策的不斷深化和擴圍，企業的投資態度開始謹慎，多數房企在中期業績會上表示要降低投資力度。各能級城市成交地塊的溢價率急劇下降，流拍現象也逐步增多，對於一些

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第三階段（2018年11-12月）：供應放量下機會顯現，土地市場或將迎來高峰

11月開始，部分城市為了在臨近年末衝擊建設用地指標的完成率，普遍加大了土地的供應力度，比如北京、廣州相較以往的個位數土地供應，分別在11月供應了16和25幅地塊。一方面，經歷了長期的市場供需失衡，土地價格維持低位；另一方面，臨近年末土地市場供應驟然加大，出現大量投資機會，本階段或將是資金實力雄厚房企為2019儲彈備糧的機會。此外從歷史經驗來看，12月也是每年的土地供應和成交的最高峰。

從溢價率、成交樓面均價和流拍情況來看，溢價率和成交樓面均價1-10月呈逐漸遞減趨勢，流拍也是逐步增多趨勢，但11月環比開始小幅改善。證明了我們文中前面的論點， 1-10月土地市場隨著房企投資態度逐步謹慎，呈現逐步降溫趨勢，11月開始部分房企開始關注土地市場機會，環比有所改善。

分能級城市來看：

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成交樓面價方面：11月除一線城市土地成交樓面均價同環比微降以外，其餘能級城市均有不同幅度的上升。其中一線城市11月土地成交樓面均價為15439.78元/平米，同環比分別微降6%和3%；核心二線城市為4326.85元/平米，同環比分別下降30%和上升18%；普通二線城市為3472.79元/平米，同環比分別上升15%和22%；三四線城市為1382.19元/平米，同環比下降10%和微增3%。

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平均溢價率方面：11月各能級城市土地成交平均溢價率環比普遍微增。其中，一線城市11月土地成交平均溢價率為9.88%，較去年同期上升4.99個百分點，較10月上升3.94個百分點；核心二線城市為4.2%，較去年同期下降20.53個百分點，較10月上升0.53個百分點；普通二線城市為8.22，較去年同期下降11.13個百分點，較10月上升0.17個百分點；三四線城市為10.87，較去年同期下降24.8個百分點，較10月上升2.17個百分點。

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流拍方面：11月各能級城市的流拍現象均有不同幅度的改善。其中一線城市只有北京的一幅要求全部規模均建設成“共有產權房”的地塊流拍。核心二線城市也只有一幅合肥的地塊流拍，地塊位於合肥市新站區，限價盤且要求配建一座幼兒園，而10月份卻有11幅地塊流拍。普通二線城市11月流拍土地宗數19塊，涉及規劃建築面積194.81萬平米，同比上升95%，環比下降52%；三四線城市流拍土地宗數55塊，涉及規劃建築面積483.36萬平米，同環比分別下降21%和60%。

綜合三個環比開始改善的指標來看，房企開始關注的土地市場機會多集中在普通二線。

二、2018年投資熱度城市排名

分城市來看，土地市場成交規劃建築面積的排名一定程度上可以反應城市土地市場熱度和企業的投資偏向，在行業下行週期，對房企來說具有一定的參考意義。從我們監測的200城來看，2018年1-10月，鄭州土地成交規劃建築面積4267.5萬平米，佔土地供應面積的87%，位居榜首。具體情況如下表：

從排名的TOP10來看，位於環渤海經濟圈的濟寧、濰坊、菏澤，位於京津冀經濟圈的保定，位於長三角經濟圈內寧波、徐州、阜陽，這些三四線城市均成為房企重點佈局的地理區位。鄭州、重慶、武漢位於我國中西部區域，自身有比較強的產業基礎和高校基礎，疊加人才新政力度較大，因此對人口的吸附能力較強。此外，中西部區域還未形成類似環渤海、長三角、珠三角、京津冀的城市經濟圈，未來在城市圈的形成過程中，必定會帶來較高的溢價。所以，這三個中西部重點城市2018年的土地成交面積均在高位。

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