leyingfei

一般來說，現在買房都需要貸款。銀行的工作人員也會給我們提供兩套房貸方案。（等額本金和等額本息）

當然咯，很多人可能會為此糾結，不知哪一套房貸方案划算。

其實，現在網絡非常便利，完全可以查找到相應的數據。

我們以100萬房貸為例：

圖一（等額本息）

貸款100萬，每月還款6544元

圖二（等額本金）

貸款100萬，首月還款8250元，後面逐月遞減。

二、哪個划算

問題來了，等額本息每月還6544元，等額本金首月還8250元，後面逐月遞減。

對於這兩個方案，我們無法通過直覺，獲知哪一個划算。很多人心中疑惑，究竟哪一個方案支付的利息多也就無法解開。

在此，小白先說答案。

所支付利息：等額本息>等額本金。

100萬的房貸（20年期），等額本息支付的利息總額是57萬，等額本金支付的利息總額是49萬。（尾數省略）

早前，中國人本能地拒絕“借錢”，奉行的是兩不相欠的處世原則。所以在此意義上，等額本金支付的利息少，等額本金划算。

因為欠錢在中國文化中，幾乎意味著“朝不保夕”。

舊社會，若拖欠地租，或還不起利錢，那地主對貧農是毫不客氣的。

地主到佃戶家逼租，逼不出來，就把佃戶逐出土地或趕出房屋。要是農民反抗，他就要挨地主或其狗腿子的毒打。

三、銀子和錢不一樣

舊社會，你借一塊銀子，要還一塊銀子+利息

現在，你借一元，要還一元+利息

只不過，現在的一元錢貶值速度遠快於舊社會的一塊銀子。

2018年：貨幣和準貨幣180萬億（省略尾數）

2013年：貨幣和準貨幣 107萬億（省略尾數）

2009年：貨幣和準貨幣 59萬億（省略尾數）

2009-2018年，貨幣和準貨幣增加了3倍多。在此背景下，早買房，房貸金額大，借款利息多的人賺取的"信貸紅利“最多。

此種情況下，等額本息支付的利息多，等額本息划算。

四、選擇的關鍵

其實，透過上面兩種選擇情景，小白想告訴大家，選擇的關鍵在於房子的收益和貸款利率。

目前，房貸的基準利率是4.9%。

你可以問自己，心儀的那套房子未來5-10年的年均收益能否超過4.9%。

1、認為超過4.9%，選擇等額本息。

小白讀財經

現在房價這麼高，買房子時候大家都要貸款。銀行一般會提供兩種還款方式供我們選擇：等額本金還款法和等額本息還款法。 這兩種還款方式有什麼區別呢？哪一種更合算呢？有人說：還款時最開始還的都是利息，後面還的才是本金，所以千萬不要提前還款，否則就白出利息吃虧了，這種說法對不對呢？看完這篇文章，你就明白了。

為了說清楚這個問題，我們舉一個例子：某銀行提供給客戶的房貸年利率6%，每月還款。小明向銀行貸款12萬元，並用1年還清，即分12期償還。那麼小明要付出多少利息呢？

有一種典型的錯誤算法是用貸款額直接乘以年利率：120000元×6%=7200元。這是因為，年利率6%是名義利率，隨著小明每個月的還款，他所欠銀行的本金逐漸減少，利息也會隨之減少，最終還款總利息會小於7200元。

等額本金

無論哪種還款方式，每個月的償還額都由兩部分構成：歸還本金和歸還利息。

等額本金的方式兩部分計算都非常簡單。這種方式的特點是：每個月歸還的本金是相同的，即將貸款本金平均分在每一期還款中。比如：小明貸款12萬元，分12期償還，因此每個月應該歸還的本金就是1萬元。

同時，每個月都要歸還利息，由於一年的名義利率是6%，分為12個月，所以一個月的利率就是6%÷12=0.5%。小明每個月要歸還的利息是貸款餘額在上一個月所產生的。也就是說，小明第一個月所要還的利息是12萬元的貸款餘額在1個月內產生的。

我們來算算每個月小明要還多少利息。大家注意，由於小明每個月都會歸還1萬元本金，所以每個月的貸款餘額都在減少。

第一個月：貸款餘額12萬元，利息120000元×0.5%=600元

第二個月：貸款餘額11萬元，利息110000元×0.5%=550元

….

第十二個月：貸款餘額1萬元，利息10000元×0.5%=50元

於是12個月產生的總利息是600+550+500+…+50元，這是一個等差數列，通過等差數列的公式可以求出總利息是3900元。

我們可以把每個月歸還的本金和利息畫在一張圖上。

從這張圖我們會很明顯的看出：每個月的還款本金是相同的，但是利息會遞減。最初每月還款比較多，越到後來貸款餘額越少，利息越少，造成了每月還款額的下降。

等額本息

等額本金還款法的一個缺點是：每個月還款金額是不同的，讓貸款者不好安排自己的生活支出。而且在初期，由於貸款餘額較多，利息較多，還款壓力大。

為了解決這兩個問題，人們又發明了等額本息還款法。顧名思義，等額本息還款法就是每個月的本金和利息的總額是相同的。

這種還款方式計算起來比較複雜。首先我們解釋一件事：假如某期欠款總額為X，那麼經過一個月，欠款總額經過生息，會變為X(1+r/12)，其中r是名義年利率，r/12就是名義月利率。

我們再來看小明的例子。設小明最初的貸款額為a0=120000元，每個月還款總額（包括本金和利息）是A，在每個月還款過後的貸款餘額分別是a1、a2、a3…a12，那麼

也就是說，每個月的貸款餘額應該是上個月的貸款餘額生息之後，再減去每月還款。而且，12個月後，小明就要還清所有貸款，也就是說a12=0。我們需要設計一個還款額A，使得這個方程組能夠成立。求解這個方程需要等比數列的知識，我們直接給出公式：

按照這個公式，我們可以計算出小明的每月還款額為10328元，12個月總還款額123936元。相比於等額本金的123900元，多歸還了36元的利息。

等額本息法比等額本金法歸還的利息稍多，但是由於這種方式每個月還款額相同，比較方便安排我們的支出。如果按照等額本金，小明第一個月要還10600元，而等額本息法每個月都是10328元，前期還款壓力小。

也許有人認為：10328元中有10000元本金，和328元的利息。這是不對的。每個月的利息都是貸款餘額在一個月中產生的，所以小明在第一次還款時利息為120000元×0.5%=600元，小明歸還了10328元，所以歸還本金10328元-600元=9728元。隨後，隨著本金的歸還，利息比例下降，本金比例提高。我們可以把本金與利息做在一張圖上。

從這張圖我們會發現：在每月還款額中本金的比例一直在提升，利息的比例在下降，但是每月還款額是相同的。

提前還款會吃虧嗎？

從以上的敘述我們看出：無論哪種還款方式，每個月的還款都由本金和利息兩部分構成，而利息是所欠的貸款金額在一個月的時間內產生的。也就是說，每個月我們都會及時還清欠款的利息，而未來的利息銀行還沒有收取。

在任何時候提前還款，都會減少後續的利息產生，所以僅從利息角度看並不會吃虧。提前還款的的確確可以減少利息，但是如果算上有些銀行對提前還款收取違約金、通貨膨脹因素等， 提前還款不見得合算。

小額貸款公司的坑

除了房貸以外，我們還經常需要用到購車貸款、消費貸款等，有些小額貸款公司還提供無抵押貸款。 然而，除了銀行的房貸是比較合算的貸款方式外，許多貸款公司的利息其實會超過名義利率，這裡又尤其以網貸或小額貸款公司的坑最多。

舉例來說，有一次一個小額貸款公司給我打電話，介紹了他們的業務，說是貸款年利率12%，只比銀行高1倍。看起來還不算太貴。但實際上呢？

首先，如果我們貸款12萬元，1年還清，貸款公司給我算的利息是120000元×12%=14400元。雖然我每個月都在還款，但是他並未考慮本金減少應該造成的利息減少，而是一直以最初的貸款額120000元計算每個月的利息。

其次，貸款公司要求利息先付，也就是說，雖然名義上我貸款了120000元，但實際上發放貸款時候我只能拿到120000元-14400元=105600元。然後我每個月還需要還款1萬元，共計還款120000元。這種貸款方式俗稱“砍頭貸”，真是非常形象。

如果我們按照等額本息方式計算一下：貸款10.56萬元，每月還款1萬元，共12期，那麼按照公式可以計算出它的名義年利率是24%，而不是他宣稱的12%。如果再加上一個手續費，那利息就不知道高到哪裡去了。

瞭解一點金融常識，讓我們避免掉進高利貸陷阱，這對每個人都非常重要。

李永樂老師

等額本息法的特點是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。但由於該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計劃，特別是年青人，可以採用等額本息法，因為隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加。

等額本金法的特點是：每月的還款額不同，它是將貸款額按還款的總月數均分（等額本金），再加上上期剩餘本金的月利息，形成一個月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多 ，爾後逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高，適合在前段時間還款能力強的貸款人，年齡大的可採用等額本金法，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

實質上兩種貸款方式是一致的，沒有優劣之分。只有在需求的不同時，才有不同的選擇。因為等額本息還款法還款壓力均衡但需多付些利息，所以適合有一定積蓄，但收入可能持平或下降、生活負擔日益加重、並且沒有打算提前還款的人群。而等額本金還款法，由於貸款人本金歸還得快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因此適合當前收入較高者、或預計不久將來收入大幅增長，準備提前還款人群，則較為有利。

此外，現在一般銀行與貸款人簽訂貸款合同時，一般也會約定在開始還款的一定年限之後，貸款人可以更改還款方式。因此購房者可以根據自己的需要，在不同時間選擇不同的還款方式，GET到了嗎？

環球老虎財經

考慮等額本息和等額本金，往往是不少購房者考慮比較多的因素。不過，在此之前，仍需要做好商貸還是公積金貸款的籌劃準備，而作為長期貸款供房者，隨著還款時間越長，這兩者之間的利息差別也是非常顯著。實際上，如果考慮到未來貨幣實際使用價值下降、貨幣實際購買力下行的因素，等額本息可能優勢更高一些。實際上，對於等額本息而言，本質上就是在起初還款的時候，每月還款額可能會低於等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會高於等額本金還款方式，但長期而言，還款壓力保持不變，但需償還的本金及利息會相對高一些。至於等額本金，前期還款壓力較大，但越往後期，還款的壓力就會有所減輕。實際上，這兩種還款方式還是利弊不一，需要根據個人不同的實際需求進行分析與篩選。但是，在實際情況下，我們同樣需要考慮到貨幣實際使用價值下降、錢不那麼值錢的問題，而個人還款能力以及投資理財能力同樣需要考慮其中。

郭施亮

等額本金和等額本息那種還款方式划算？我們舉個列子，總價50萬，貸款35萬計算。

總價：50萬

首付：15萬（總價x0.3）

貸款：35萬（總價x0.7） 

以下為等額本息貸款算法 

月供：1858（30年 基準利率）

月供：1964（30年 利率上浮10%）

月供：2072（30年 利率上浮20%）

月供：2183（30年 利率上浮30%）

月供：2291（20年 基準利率）

月供：2386（20年 利率上浮10%）

月供：2484（20年 利率上浮20%）

月供：2583（20年 利率上浮30%）

月供：3695（10年 基準利率）

月供：3779（10年 利率上浮10%）

月供：3865（10年 利率上浮20%）

月供：3951（10年 利率上浮30%） 

總價：50萬 

首付：15萬（總價x0.3） 

貸款：35萬（總價x0.7） 

以下為等額本金貸款算法 

月供：2401（30年 基準利率）每月遞減3.5元

月供：2544（30年 利率上浮10%）每月減4元

月供：2687（30年 利率上浮20%）每月減5元

月供：2830（30年 利率上浮30%）每月減5元

月供：2887（20年 基準利率）每月遞減6元

月供：3030（20年 利率上浮10%）每月減3元

月供：3173（20年 利率上浮20%）每月減7元

月供：3316（20年 利率上浮30%）每月減8元

月供：4346（10年 基準利率）每月遞減11元

月供：4489（10年 利率上浮10%）月減13元

月供：4631（10年 利率上浮20%）月減14元

月供：4775（10年 利率上浮30%）每月減5元 

還款方式那種划算主要看那種月供適合你，看你的經濟能力，想壓力小一些就選等額本息30年的，資金比較充裕的可以選擇等額本金20年或10年的，相對來說等額本金利息會更少一些！我是冷孝洪，關注我買房不用愁！

冷孝洪

1

昨天大學朋友小波突然打電話給我，說他在廣州看中了一套房，200萬，首付5成，需按揭100萬元，

還款方式

等額本息

等額本金

首先我很驚訝的是小波的房子屬於首套房，最低首付30%，為什麼他要首付5成，有錢沒地方花嗎？據瞭解，首付的100萬中，他自有資金只有30萬，其餘都是從家裡借的。

對於這種資金相對緊張的情況，我給的建議是：房貸最多能貸多少就貸多少，最多能貸多久就貸多久。像小A的情況，首付60萬，按揭140萬，貸30年，用等額本息還款方式是比較好的選擇。

2

首先我們來說一說貸款方式，房屋按揭貸款有三種貸款方式。

一是

公積金貸款

當然，選擇公積金貸款的前提是你得按要求繳存了

住房公積金

五險一金

另外我想說明一點的是，住房公積金貸款屬於國家政策性貸款，

銀行

二是個人住房商業貸款。如果你沒有繳存住房公積金，就只能選擇這種貸款方式了。它和公積金貸款的主要區別就是貸款利率比較高。

對比一下利率，你就會明白“五險一金”的重要性了。

三是商業組合貸款（公積金貸款+個人住房商業貸款）。一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款的最高上限才使用的。

如購買一套住宅，須貸款100萬元，而當地公積金管理中心規定公積金最多貸款80萬元。這樣的話，剩餘的20萬元將使用個人住房商業貸款，同時利息也不能享受公積金貸款的利率。

3

選擇了貸款方式後，我們還要選擇還款方式，“等額本金”和“等額本息”到底哪個划算呢？真的如網上所說，“等額本金”可以省十幾萬的利息麼？下面，我將用比較容易理解的方式和大家聊聊。

等額本金：每月還的本金一樣，由於本金逐漸減少，利息也會逐漸減少。特點是剛開始還款金額較大，之後每期逐步減少。適合經濟能力較強的人或對未來收入預期較差的人。

等額本息：每月的還款數額一致，一部分拿去還利息，一部分拿去還本金。特點是每期還款金額都一樣。適合暫時經濟壓力較大或善於理財類的人。

我們以文章最前面的小A為例，如果他貸款100萬，20年，兩種貸款方式信息如下圖：

等額本金還款總額為：1492001.50元

等額本息還款總額為：1570612.92元

乍一看，“等額本金”果然少了近8萬的利息，但為什麼自習君還是推薦“等額本息”呢？

1、“等額本金”少還8萬利息是因為它前期還的本金較多，自然利息總額就較少了。而“等額本息”是用更多的利息來換取更小的還款壓力。對於年輕人來講，購買首套房都是比較艱辛的，還要裝修、結婚生子之類，經濟壓力比較大，所以開始應該選擇還款金額小的模式。

2、對於一個月收入1.3萬元的家庭，“等額本息”每個月還6500元（50%）是可以接受的，而“等額本金”開始要還8200元（63%），我藍瘦香菇了。

3、對於大部分人來講，未來收入是增加的。整個社會在發展，10年後，收入翻一翻可能性非常大，現在的2萬元只相當於未來的1萬元，所以應該把更多的貸款償還機會放在未來。

4

其實，在銀行上班後，“房貸還款方式如何選擇”這類問題經常被朋友問起。

1、我馬上要買房了，據說有兩種還款方式，等額本息VS等額本金，能幫我分析下哪一種划算嗎？

2、朋友圈有篇文章說，銀行只會告訴我們“等額本息”這一種還款方式，而“等額本金”還款至少可以省十幾萬利息，這是真的嗎？

我搜索了一下，果然有篇文章《銀行絕對不會告訴你，其實房貸可以這樣還》在網上廣為流傳。其中有個段落胡說八道，毫無道理，經不起任何推敲，卻誤導了很多網友。

文章大意是說：他去銀行辦貸款簽字，銀行辦事員隻字不提還款方式。當他提出要用“等額本金”還款方式時，辦事員就把他帶去了行長辦公室苦口婆心解釋，最後他還是堅持要選擇“等額本金”還款，銀行就面露難色。最後，該網友還總結道：銀行很不願意讓我們選擇“等額本金”還款方式，是因為銀行少賺了很多利息。一個人節約2-3萬利息，10個人就是20-30萬，100個人呢？

看了這個觀點，估計只要是懂點金融知識的都想笑死。你選“等額本金”還利息少，是因為你前期還款金額大，用極限法想想，如果你第一期就還清了所有本金，那後面根本就不需要還利息了。

按照該網友的邏輯，我也告訴大家一個密碼：銀行絕對不會告訴你，如果你不貸款，那麼你可以省上百萬的利息。

其實無論你選擇什麼還款方式，銀行收益只與貸款利率有關，與還款方式有毛關係呀。“等額本金”提前還的本金，早就貸出去了，所以說不存在哪種還款方式銀行更賺錢的說法。

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（一）等額本息：

是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

所支付的利息：等額本息>等額本金。

每個月的月供不變，以100萬的商業貸款為例：如下圖

（二）等額本金：

是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

所支付的利息：等額本金

每個月的月供逐漸變少，以100萬的商業貸款為例：如下圖

（三）哪個划算？

（1）等額本金前期還款壓力大，但利息少。

（2）等額本息每月都固定還款，但利息多。

看個人的還款能力：若還款能力強的選擇等額本金利息少支付些利息；若還款能力差一點的選擇等額本息壓力小一些。

天天房知道

等額本息和等額本金，是我們大家在還房貸時的兩種方法。

這兩種方法究竟哪個合算？要看不同的人和不同的需求了。

我們舉個例子看一下，貸款100萬元，按照標準利率4.9%（現在已經幾乎絕跡了），貸款期限30年，分360期。

等額本息，實際上就是每月還款的金額都一樣，像上述情況下每月需要還款5307.27元。

不過我們第一期還的利息比較多，本金比較少。實際上我們可以這樣解釋，我們每個月將利息還完，再還一點點本金。

由於我們每月償還了一些本金，利息就會越來越少。到最後一個月只有23.65元的利息了。

通過這種方式還款，實際上負擔還是蠻重的，需要還款191萬元。

等額本金，還款金額就比較少，30年累計還款173.7萬元。

等額本金更好解釋一些，我們將100萬元分成360期，每月還款2777.78元。

由於每月償還的本金比較多，所以我們的利息降低幅度就比等額本息快。

不過缺點在於第一個月要承擔的利息金額加上還款金額負擔會重一些。

最後一個月還款只有2789.12元，比5300多元的等額本息要省出許多。

結論是什麼呢？

總體來看，如果30年貨幣購買力不變，使用等額本金是最省錢的，能省18萬元。

可是實際上，隨著時間的流逝，我們貨幣有貶值，而且大家的工資會飛速增長。青島市過去26年，工資增長了25倍。

因此，等額本息在未來負擔會越來越輕。2000年每月還款一千元可是會壓得一個人喘不過氣來，但是拿到現在已經變得輕輕鬆鬆了。

就已過去20年的經驗，等額本息是最合算的了。預計在未來十到20年間，等額本息仍然是大家選擇的首選方式。

暖心人社

我家也有房貸 ，當時買房辦理貸款時 ，銀行工作人員讓我們在等額本息還是等額本金中選擇，求助於銀行工作的朋友，他建議我們選擇等額本金，說這樣貸款比較合適 ，還貸逐漸減少，缺點是前期還貸壓力大點。當時我家貸款40萬、20年，選擇本額等金的話前期要還3100多元 ，選擇等額本息每月固定要還2900多元。感覺還貸3100多元壓力大 ，我們選擇了等額本息 ，每月還貸數目不變，還貸一年多時，我們又一番周折，重新定合同改為等額本金，還貸第二個月就發現少了幾塊 ，每月還貸金額不一樣。我想要是手中有餘錢的話還是提前還貸比較好，畢竟銀行貸款利率高，我們也不做買賣，銀行理財才0.45%，存款更低，也許我的觀點不對 ，但一想到要揹負20年的貸款 ，我就想早日擺脫房奴的日子。

平紅靜215096556

個人認為，這兩者沒有什麼優劣之分，只有是否合適。為什麼這麼說呢，這就需要從你自身出發考慮。

大夥都知道，等額本金和等額本息的區別就是，前者每個月還款的金額分為本金+利息，而每個月的本金一樣，隨著已還款的本金的減少，對應產生的利息也就變少，所以是一種越還越少的還款方式。而後者是每個月還款金額相等，同樣每個月還款金額也是由本金+利息，只不過前期還款額中，利息佔比較大，後期本金佔比更大，到最後一期是，也就是全部本金。兩者還款的利息總額，等額本金

我認為可以從以下幾個方面考慮，你要選擇的方式。

1. 如果你手頭的錢不多，每個月收入也不多，建議還是等額本息，儘管還款的利息較大，但前期還款壓力較小。

2. 拿房當儲蓄的人，建議選擇等額本金。因為這樣能讓你更快的還完本金，就算如果想提前還款，或者賣了變現，拿到手的也錢也會更多點。

3. 有其它高收益投資渠道，建議等額本息，留下的錢，用作投資

4. 不想欠錢的人，選擇等額本息。

5. 家中安穩，且想平淡生活的，建議選擇等額本息

關鍵字: 財經 房貸 本息