01
恒大研究院的数据显示，截止2018上半年，房企的有息负债余额是19.2万亿元，每年的财务成本不低于1.7万亿元。
换句话说，金融行业从房地产行业每年至少捞走1.7万亿元的利润，房企不过是给金融公司赚钱的长工。
02
房企在海外发债的窗口在10月份就开始悄悄地打开。
据中原地产统计，自11月份以来，30余家上市房企参与境内外融资，总规模超过1000亿元。融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式。
03
A股和港股一直是房企犹豫的跷跷板，前两年盛行港股转A股，但此刻许多内房股相继成功发行了美元债，让在A股的房企羡慕不已，真可谓是融资风水轮流转。
不过，内房股发债的综合成本相比以往甚至达到了翻倍的程度。龙头房企中国恒大的5年期美元债券利率高达13.75%，这还是许家印带头自掏腰包的结果。
04
别以为房企拿到融资了会很爽！
借新还旧是房企一贯以来的融资套路，但很遗憾的是当下房企不得不向资本市场发行更贵的债去偿还成本更低的到期债。
有关部门批准他们融资更多的是怕他们即将到期的债务产生违约，房企拿到的融资基本上也只够用于偿还到期债务。
05
据证券时报统计，高喊“活下去”的万科在今年三季度拿地金额达到458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额总和（477.5亿元）。
不过，这并不能说明万科拿地拿的多，而只能说明其他几家房企都已经没钱拿地了。
06
别以为当下的房企还债压力很大，明后年的还债压力更大。明年房企集中兑付的有息债务规模为6.06万亿元，2020年房企集中兑付的有息债务规模为5.86万亿元，债务规模都远高于今年。
债务规模之所以那么高，还是源于三年前高周转、冲千亿、低利率等叠加下的融资冲动。该还的迟早都是要来的，到了必须反思高周转模式的时候了。
07
被妖魔化的永续债在最近几个月卷土重来，金茂控股、保利发展、中建国际、越秀集团、中交建等央企、国企纷纷发行永续债。
有意思的是购买永续债的也大都是央企或国企背景，永续债成了国有企业之间帮扶的新套路。至于那些同等规模的民企，还是另想出路吧。
08
最近两个月，花样年、泰禾、福晟、正荣等许多中小房企纷纷与信托公司签署战略合作，从信托公司获得成本高达15%的救命钱，别以为只是房企的一厢情愿。
事实上，今年新增信托规模的95%以上都与地产有关，信托公司也需要房企借钱来度日，非标管控，金融严打也让信托公司痛不欲生。
09
相比融资困难，对房企而言眼下更要命的是销售速度放缓，销售回款减少导致内部现金流转负。
11月份，龙头房企恒大、碧桂园、融创的销售额同比环比都出现了严重的下降，而他们的销售回款更是惨不忍睹，逼迫着他们用融资来补充。
10
债务违约的房企越来越多，但真正发生债务违约的主流房企并不多。
已经发生债务违约的企业如中弘股份、新光集团、上陵集团、华业资本、大连金玛等基本上都是非典型房企，且牵扯其他因素；安徽汇辰置业、广州光耀等许多小房企的消亡也属于正常现象，不必过度解读。
11
今年上半年，一些房企抓住机会纷纷发行住房租赁债当作融资通道，更多的房企想走这个通道的时候被监管部门叫停了；下半年佳兆业、新城、雅居乐等房企纷纷分拆物业在香港上市，也被看作是打通融资新通道；此外，房企还纷纷做着诸如购房尾款ABN、CMBS、物业ABS等各种金融工具创新，至于能不能走通也都是监管部门说了算。
12
所有的迹象都在表明，房企的融资困境，想要解决核心在监管。只要是有关部门降杠杆的决心不放松，房企的苦日子就还要继续下去。
当然，我们也隐约间看到了政策监管的底线，即不让主流房企出现到期债务兑付违约。至于那些非主流的小房企们，被整合兼并将是他们最好的出路。
参考文章：
海通宏观姜超：房地产融资到底有没有好转？
房企融资，饮鸩止渴 | 棱镜
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