車位緊缺，長沙藍光幸福滿庭部分業主不得不將車停在小區外的馬路邊
中房報記者 趙春林丨長沙報道
炒不了房就炒車位。這已經是樓市遊離於監管之外的一個利益鏈條，始作俑者有開發商，以及投資客。在一些熱點一二線城市，車位價格的漲幅甚至超過了房價漲幅。
面對炒車位的現象和態勢，長沙市給樓盤車位銷售立下了“規矩”，要求房地產開發項目地下車位和車庫應首先滿足業主的需要，且不得擅自停用或變更。這份名為《長沙市城市地下空間規劃建設管理辦法》（以下簡稱“辦法”）已經由長沙市政府正式出臺，將於12月1日起實施。
長沙市明確，用於社會公共服務的獨立地下空間停車場不得進行分割轉讓、銷售或整體租賃，不得擅自停用或者改變其用途；長沙市內六區城市地下空間不得佈局居住、養老、學校（教學區）和勞動密集型工業設施等。
投資客炒車位 不少業主無位停車
長沙藍光幸福滿庭因為車位問題，最近被投訴成為熱點新聞，該小區有1360餘戶業主，車位配置僅有500餘席，車位配比低於0.5不說，其中196個車位被兩名投資業主一次性收入囊中，並只售不租。而隨著小區入住率的提高，因車位緊缺而導致的停車矛盾驟然爆發，不少業主不得不把車停到了小區外的馬路邊。
“現在售價在9萬元左右，比2017年那批購買的車位貴了約2萬元。”該小區一位業主向湖南官網紅網投訴，質疑開發商、物業公司與購買196個車位的業主三方串通，藉此抬高車位售價。
據藍光幸福滿庭項目開發商解釋，該小區車位銷售最早追溯到2016年7月，期間有通過張貼海報、致電業主等方式，來進行集中公開銷售，不過銷售情況並不理想。在196個車位被打包售出之前，原本僅有500餘個地下車位的該小區，其實還剩有200餘個車位沒有銷售出去。
但同時，也無證據表明該開發商向個別業主打包出售196個車位時，已向小區全體業主進行公示或通過其他方式告知全體業主，給予其他業主同等購買車位的機會。
“無論是在快速回籠資金方面，還是從租金與售價不成比例以及管理成本等角度，開發商更多的是希望車位只售不租。”有當地房企負責人透露，在前期銷售不理想的情況下，開發商利用消費者買漲不買跌的心理，不排除與第三方聯手炒賣車位的可能。
當地法律界人士指稱，這種做法損害了其他業主的利益，因此打包出售車位行為應屬無效。
無獨有偶。有網友爆料稱長沙市望城區龍湖湘風原著小區的一名業主一舉買下133個車位，再以每個車位高於原價2萬元的價格出售給其他業主，稱其是在“投資”。經輿論曝光後，這位業主由於是該樓盤前置業顧問，其在不堪小區別的業主的精神壓力和開發商做工作溝通之後，主動將大量車位予以了退回。
小區地下車位 先滿足業主需要
樓盤車位配比本身不高的情況下，炒賣車位讓停車難更加雪上加霜
對於上述這些行為和現象，正是長沙市此次頒佈的辦法要解決的核心問題。辦法規定，地面房地產開發項目附建規劃用於停放汽車的地下車位和車庫，應當首先滿足業主的需要，且不得擅自停用或變更。獨立地下空間建築物不得辦理預售，應當經竣工驗收且辦理現房銷售備案方可銷售、出租。
同時，用於社會公共服務的獨立地下空間停車場，不得進行分割轉讓、銷售或整體租賃，不得擅自停用或者改變其用途。
“向地下要空間，已成為城市發展一大趨勢，長沙市將堅持公共利益優先、地下與地上相協調的原則。”接近長沙市政府層面的相關人士向記者表示，該市出臺此辦法，旨在加強地下空間規劃建設管理，合理利用地下空間資源，提高土地綜合利用率，保障相關權利人合法權益。
根據辦法，長沙市已要求各部門按照各自的職能分工，做好地下空間規劃建設管理相應工作，鼓勵和支持社會資本積極參與地下空間公共工程的建設、使用和管理。
在佈局方面，長沙市城市地下空間將優先佈局城市交通設施、市政公用設施和城市綜合防災體系等，適度佈局公共管理與公共服務設施、商業服務設施和物流倉儲設施等，不得佈局居住、養老、學校（教學區）和勞動密集型工業設施等。
而為保證防洪安全，該市明令禁止在河道、堤防保護範圍內進行地下空間規劃建設。
記者也發現，在當前房地產市場嚴格調控的局面下，開發商為了追求利潤增長點，投資客為了賺取投資差價，紛紛把注意力放到了車位售賣上。甚至有一些城市，車位價格的漲幅已經超過了房價漲幅。
中國房地產報記者查閱《物權法》發現，對於車位問題，《物權法》第七十四條對小區的車位、車庫相關規定分為三款：第一款“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”，第二款“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”，第三款“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”。
有不願具名人士認為，這三款規定的落實執行情況並不樂觀。“除了車位不透明出售炒賣現象以外，停車位收入在很多小區是一筆糊塗賬，問題很多，是一個實實在在的‘燈下黑’領域。”
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