探尋市場底，前瞻2019
今天11月30日，距離2018結束就只剩最後31天時間，2019即將到來！
就在這一週，深圳開發商發起了今年來規模最為宏大的推盤潮，眾多網紅盤集中入市，樓市年末抄底大戰打響！
最值得大家特別注意的就是，11月25日-28日，龍華璽園、萬科臻山府、華強城、麟恆中心廣場3期、萬科星城，五個樓盤接連開盤，僅僅4天時間，就賣掉了3500套以上新房，貨值接近200億！
種種跡象表明，由新政所導致的觀望期正在結束，深圳房地產市場正在逐步轉暖，市場正在觸底，當下買房，如何操作最好？
對房地產投資而言，考量標準就只有一個，投資收益率。擇盤+擇時。對於剛需而言，找到合適的樓盤要比是否到了合適的時機更為重要。
PART
01
深圳樓市展開實質性的降價
開始加速探底
細心觀察，我們會發現，新房市場成交火熱，大都是因為它們的價格低過了區域內同類的二手房價格，至少10%這樣子。比如沙井的幾個新盤4.4-4.6萬，比沙井區第一陣營的二手房——禧園5萬、翡麗郡4.9萬，還要便宜。橫崗的麟恆中心廣場3期最低4.2萬，比橫崗第一陣營的二手房——麟恆1、2期4.8萬，振業城4.5萬，也要便宜。
這說明深圳房地產市場展開了實質性的降價，開始加速探底。壹地產在之前的文章（2018買房的最佳時機，錯過損失百萬！）就有提到過：新房促銷，開發商著急回籠資金，這是深圳樓市拐點，抄底最佳時機的信號。
說到4天時間新房成交超3500套，可能大家還不太清楚這個數字的概念。我們可以對比二手房市場，據統計截至11.25，深圳二手住宅成交3303套，價格52143元/平米，日均132套，估算11月二手成交能到4000套。
也就是說新房市場一週不到的時間，成交量就達到了二手房市場一個月的量。而且就最新的市場情況來看，大多數二手房以目前呈露於市面上的價格掛牌，根本賣不出去。有錢買房的人，都是聰明的。
相較於新房的降價，二手房接下來可能也會展開實質性的降價，以促進成交。降價多少才夠？你能不能買到？市場會給出答案。
據中介朋友爆料，近期比掛牌價便宜10%沒人看房，便宜20%才能夠比較快的成交。但是有一種例外，核心區域的限價盤，比如華潤城、瑧山府，它周邊的二手房是很難降價的，因為稀缺度太高。
所以，這一輪的新房降價，客觀結果，是倒逼二手房降價。而且，二手房要降得比同類新盤還要低，才可以有效促進成交。作為置業者而言，最好的方式就是在新盤裡選，當然有大把時間能在二手房裡淘筍盤，這種機會也是可遇不可求的。
PART
02
現階段各個區都有機會
不要總是盯著一個地方不放
目前的情況來看，至少說明了幾點：
1、簡單來說，現在的市場比想象中更熱，說明長線投資者、剛需自住客都等在年底紛紛出手了。
2、深圳的購買力，依然是非常龐大的。5個盤4天裡賣掉了3500套以上新房，貨值接近200億。說明品質高、價格實惠的樓盤，就會十分吸引客戶，仍然會熱銷。
3、對於有些盤來說，現在就是底部。而對於某些購房者來說，可能要到明年上半年才會有底部。現在是底部的盤，就是熱點片區的限價新盤。
4、在樓市基本面沒有發生根本改變的背景下，市場成交冷淡期疊加年末上市房企急於回款，正是選盤的好時機。
許多粉絲朋友都在後臺問，應該關注哪個片區，買哪個項目比較好。壹地產判斷：2018年年底—-2019年上半年就是這輪樓市底部，建議密切關注各個區域的優質物業。
如果把最近幾個盤分區看的話，有寶安、龍華、福田、橫崗，也就是說各個區都是有機會的，不要總是盯著一個地方不放。
比如橫崗，在深圳曾經可能是一個不太起眼的地方，可是趕上了東進戰略這盤大棋，無疑也讓小小橫崗走上了東進之旅的前臺。橫崗其實距羅湖很近，乘地鐵3號線5站就到羅湖；而乘數年後開通的地鐵14號線，更是5站即至福田，未來不久橫崗地鐵交通將非常便利。
最近壹地產在研究深圳城市軌道規劃線路圖時注意到，預計2022年竣工的14號東部快線的最大受益者就是橫崗。
就14號線而言，從位於橫崗的六約北站出發，三站即可到達龍崗大運中心，5站即可到達福田CBD。 目前橫崗片區的地鐵3號線，從六約站出發，5站直抵羅湖，4站換乘5號線直達南山。
壹地產認為，現在大眾對橫崗認知度還不夠深，從地鐵規劃就能看出，橫崗並沒有被遺忘，一些規劃建設都在進行當中，作為連接福田跟大運中心的中央樞紐，足以引起市場的重視。
儘管地鐵14號線開通尚有年月，但已經開通的地鐵3號線，以及連接羅湖與龍崗中心城的龍崗大道，也被稱為深圳第二條深南大道，也已讓橫崗的交通十分便利。14號線的開通，則會讓橫崗交通錦上添花。
PART
03
橫崗唯一在售新盤
4.2萬起買中心成熟大盤
而在11月底深圳推出的眾多大盤當中，壹地產可以告訴你，其中就有橫崗唯一在售新盤，主推住宅產品的麟恆中心廣場3期。
該項目最大的交通優勢就是，距地鐵3號線六約僅600米，步行幾分鐘的事，且可以方便地借道龍崗大道、橫坪快速、丹平快速快速抵達龍崗、羅湖、福田；而規劃建設的地鐵14號線六約北站，或就在項目周邊1公里範圍內。
外事具備，再看內部。
麟恆中心廣場作為新羅湖中軸片區龍崗大道沿線的地標級物業，項目規劃為四期開發，總佔地約14萬平，總建面約41萬平，項目1、2期已全部入住，3期已經開盤，四期待定，
未來將是整個片區唯一的集住宅、商業、商務公寓和休閒廣場於一體的大型綜合體項目。3期為超高層建築，以建面約88-157平為主，周邊均為低密度小區，視野阻擋較小，景觀開闊，項目高層可遠眺梧桐山景，居住氛圍更純粹寧靜，關鍵這也是開發商經過1期、2期的升級改造，打造出的產品與社區，品質更好，舒適性更強。
如果作為投資目的，值得注意的還有一點。iCITY麟恆中心廣場，目前已經成為片區的商圈標杆，眾多品牌商家進駐，包括沃爾瑪、萬眾國際影城、聖豐城、海底撈、蘇里書店、優衣庫、H&M、麥當勞、屈臣氏、太平洋咖啡、邦德教育、瑞德啟蒙教育、菲爾尼斯健身游泳會等。
約12萬平醇熟商業，包括8萬㎡商業mall與4萬㎡休閒廣場，提供購物、娛樂、餐飲、休閒、生活、親子教育一站式體驗，零距離暢享醇熟生活配套，實現老人晨練、散步；年輕人購物、休閒；小朋友娛樂學習等多重生活需求。
此外，3期還擁有約2500平的架空層活動空間，內設置有業主專享的公共設施，滿足業主下樓即享舒適活動空間的需求，營造出了高端舒適的住宅社區氛圍。在保證業主社區生活私密性的同時，更能享受閒適優雅的便捷生活。
目前麟恆中心廣場3期單價區間在4.2-4.65萬/平，不過是深圳的起步價，未來隨著橫崗一系列交通、產業等規劃的建設與完善，東進戰略外引內聯的全面開花，橫崗的房地產之路還有得走，價格、價值的飛揚充滿想象空間。
說句實在的話，4.2萬起能買中心旁的成熟綜合體大盤，這樣的機會錯過就再也沒了。
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