導語：
今年不買地，明年空嘆氣。
本文關鍵詞：
1、秒光盤開始變少，開發商也不願拿地了
2、巫家壩土地流拍，現在唯一溢價的區域是經開區
4、市區新東南板塊：基本都以洋房/小高層為主
秒光盤越來越少了
市場在急劇變化，10月國慶節一過，昆明樓市就變天了。
10月之前開盤的項目中，萬彩城1.4-1.5w的公寓開盤，都擁有接近50%的成交率。（這是當月最低的開盤成交率）
9月底，招商、佳兆業、呈貢吾悅、恆大、紅星、新希望等開盤都有80%以上的成交率，而10月之後開盤項目超過20個，但成交率超過80%的只有三個——俊發觀雲海、北大資源頤和1898、萬科翡翠濱江。
（實際上，所有開盤的項目中，超過50%的成交率只有一半）
小夥伴們購房信心不足，反映到了開發商和土地市場上。
購房者謹慎，秒光盤越來越少；
開發商更謹慎，流拍土地越來越多。
土地市場冷熱不均
今年9月以前，昆明的土地市場堪稱火爆，尤其是住宅用地，基本沒有流拍情況出現，甚至還頻繁出現溢價搶地的情況。
不過，到了10月以後，昆明土地開始出現了一小波【流拍】、【交易中止】事件。
位於昆明市西山區福海街道辦事處的22宗土地已在10月9日公佈因故終止拍賣，於10月 31日又重新公佈；（原草海“地王”地塊）
位於昆明市官渡區金馬街道辦事處的2宗土地於10月30日因報名人數不足，流拍；
位於五華區華山街道辦事處1宗土地於10月31日因無人報名，掛牌不成交。（前地王昆八中原地塊，原北京華聯skp選址）
可能大家還不知道，昨天昆明市土地和礦業權交易網發佈信息：原定於11月21日（也就是今天）拍賣的巫家壩多塊土地因報名人數不足而流拍。
但更多的事實證明“今年不拿地，明年空嘆氣”——沃爾瑪/家樂福不會因為阿里巴巴做了雙十一搶了生意就不進貨了。
最近兩月成交土地表（以下圖片均來自銳理數據）
（10月土地成交情況）
連被咱們樓粉戲稱為“佛系”的本土開發商世博興雲，11月9日才和長豐地產聯合拿下小街片區227畝地（官南大道旁邊），世博負責其中三個地塊約121.7畝土地開發。11月5日，和萬科組成的萬瀾又拿下了西北新城尹家村片區約370畝的住宅用地。
我們還是可以看到，部分大房企，積極擴張的腳步沒有停歇——只不過，開發商要開始挑食了。
經開區地塊頻頻溢價成交，是否誕生新東南板塊
11月14日，金科溢價52%拿下經開區地塊。（這是最近兩個月唯一溢價成交的土地）
土地位於果林水庫旁，昆石高速公路以北，靠近新城琅樾、碧桂園東園。總計107畝，起拍價約2.8億。6家房企參與搶地，在經過48輪的競價後，金科拿下，土地成交價約為4.25億元。
同樣的，今年3月16日，經開區一塊土地，刷新了昆明土地拍賣歷史上的記錄——史上最長的拍賣，全程耗時4個半小時，經過106輪競價後才完成競拍。（碧桂園東園項目）
（經開區位置，其實離昆明三環真的非常近，不過西北片區目前也將發展範圍超出了西三環）
（地鐵四號線位置圖）
如今小小的果林水庫周邊最近新盤有點多，去年東旭御山湖一枝獨秀，今年則多項目廝殺，翡麗公園、碧桂園東園、新城琅樾等。
其實除了新城、碧桂園、金科幾家開發商重金佈局經開區之外，小道消息稱“本區域內除了剛拍地金科地塊外，其實還有jinmao已經悄悄的拿了地，該地塊原為七彩大觀園後被jinmao收購，位於雲南新興職業技術學院旁，別墅+洋房，區域內再填一家TOP20內品牌開發商”。（此處為待定信息）
不像其他區域，都是以高層為主。而經開區多個開發商都是主打低密度洋房、小高層、別墅為主。
新城琅樾產品情況
容積率2.5，共有21棟住宅，10棟洋房、7棟高層、4棟小高層，洋房、小高層全部是1梯2戶板樓。11月20日拿到預售證，近期可能開盤， 高層8-9k，洋房9k。
碧桂園東園產品情況
項目整體的容積率為1.60，建築密度為26%，綠地率為40%，用地內擬建設55棟的洋房，也是1梯2戶。10月底過規，面市時間稍晚。
不過，價格上的優勢，依舊還是在土地價格上體現了。碧桂園項目由於土地溢價109%，樓面地價高達3528元/㎡（容積率低）；對比一下新城琅樾，樓面地價預估2.6k左右，相較下來，更接近市場價，也就省下了成本空間做好產品。
不可否認，這一片區的基礎建設暫時落後，但類似的產品，南北通透，居住舒適度較高，其他區域的價格已經是1.5w+了，而經開區普通二手房也在1w左右。
當我們回過頭再去看西北片區的時候，當年的洋房也是這個價。
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