上市房企已迎来了债务集中兑现期。11月以来，房企们密集发债“借新偿旧”，债务违约案例也在增多，投资者应警惕中小房企暴雷风险
投资者网研究员 谢莹洁
随着华夏幸福、万科、阳光城等一众房企发债密集获批，房企们似乎迎来了新的曙光。投资者网研究员梳理发现，仅在19、20日两天中就有8笔公司债获准及发行，金额超过200亿，与此前逼仄的融资态势形成鲜明对比：十月份有近300亿数额的房企融资计划受阻。
广发证券指出，房企发债获批数量比以往增多，主要可能为了解决债券到期问题。2018年、2019年样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元、4474亿元。
而这是否也意味着融资闸门将放开？有市场人士认为，考虑到房企融资需求增大，有中小企业因债务违约开始暴雷，中央“稳杠杆”趋势渐渐明朗，上市房企有望迎来转机。
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房企密集发债
今年严厉的政策调控下，上市房企融资计划频频受阻。据克尔瑞不完全统计，仅在10月，就有合生创展、雅居乐、鲁商置业等房企十多项房地产融资计划被中止或终止审查，累计数额近300亿，而2018年以来房企融资受阻数额近1000亿。
不过进入11月，市场画风突变。11月20日，时代中国宣布发行2020年到期的3亿美元优先票据，票面利率10.95%。同日，花样年控股公告称，已公开发行面值总额不超过人民币29亿元的公司债券；龙光地产发行24.9亿元的境内债券，票面年利率为5.98%，2022年到期。
而这仅仅是房企融资“解渴”的一个缩影，梳理发现，截至到11月20日，全国房企密集获准发行大额融资，合计数额超过500亿，其中11月19日、20日两天发债额占比近半，有8笔公司债获准及发行，金额超过200亿。火热势头，与此前几个月发债艰难形成强烈反差。
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发新债偿旧债
“目前房企发债获批数量比以往增多，主要可能为了解决债券到期问题。”有市场人士如此指出。wind数据显示，截至到今年三季度，房地产行业平均负债率为64%，141家上市房企中，有78家负债金额突破百亿元，占比过半，其中万科A的负债金额达12103亿元。
而这些庞大的债务则要追溯至金融环境宽松的2015年，证监会当时发布规定将债券融资的门槛大幅降低，房企公司债因此迎来大爆发。2015年全年，房地产企业发行的公司债规模达约4300 亿元。这些债务大多数的还本付息周期是3年，今年下半年至明年是这些债务的集中兑现期。
梳理发现，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模第二大。
从现实情况来看也的确如此，相关公告显示，“偿旧债”是房企发债的主要原因。如万科此前拟发行10亿超短期融资券，用于补充流动资金，偿还到期债务；阳光城拟发行4亿元中期票据，用于普通商品房项目开发建设；华侨城拟发行25亿元中期票据，用于偿还到期债券。
正因此，融资受阻的背景下，房企获批的融资甚至远超以往。wind数据显示，今年前10月，房企发债规模达4843.81亿元，相比去年全年超出近1100亿元，其中三季度发债规模占比近半。
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警惕中小房企暴雷
“2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年，而且2019年依然将持续面临资金压力。”中原地产首席分析师张大伟认为“随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会继续受到压力。”
然而，缺钱的房企仍在加速拿地。来自财政部的数据显示，2018年首十月的土地出让收入超4.7万亿 同比增长32.1%。而在11月，热点城市土地供应加速井喷。11月7日，济南挂牌12宗土地。同一天，广州集中挂牌18宗地块。而在11月份，北京也将迎来年内土地出让高峰。
拿地加速将更加推动房地产企业的融资需求，那么明年融资环境是否有望放松？独立财经评论人陈小瑛认为，对于上市房企而言，应该是迎来转机了，央行一直想往“稳杠杆”转，因为去杠杆太急太狠，只会让企业暴雷过多。
基于此，广发证券强调，投资者应警惕中小型房企的兑付风险。2018年、2019年样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元、4474亿元。大型房企凭借更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势。中小企业风险较大。
投资者网研究员梳理发现，11月以来，已经有2家中小上市房企开始暴雷，11月14日，粤泰股份因涉及借款纠纷导致银行账户被冻结、部分资产被查封；11月16日，中弘股份进入退市整理期，27万股民和众多基金踩雷。公司累计逾期债务本息合计金额已经达到78亿元。（思维财经出品）■
（本文内容仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）
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