01
猶記得，在南方區9月的例會上，鬱老大講：未來三年，萬科最大的目標就是要活下去。鬱老大講得那麼認真。
古人說，一葉落而知天下秋。是以，當作為地產大鱷的萬科哭著說要活下去的時候，大家以為房地產的寒冬來了。
一時間，無數迎合的消息雪花般飛來。雪花那個飄，北風那個吹，吹綠了百餘隻地產股。
禍不單行，屋漏逢夜雨。11日，全球股市大跌，遭殃的不再只是百餘地產股，是哀鴻遍野。
金九不金，銀十不銀。股市的動盪，似乎牽引著樓市真得要去往嚴冬。
不過，你真的以為這就是所有麼？
在黑色10月11日的前兩日，萬科以32.34億收購了華夏幸福5家項目部分股權，在環京四個地兒插上了萬科的小旗。
環京樓市，再怎麼環，再怎麼樓市低迷，它也是京。哭著要活下去的萬科，依舊好好的在這裡跑馬圈地。
誰真認為萬科是真得活不下去了，那還真是天真。鬱老大說說而已，別太認真。
如今的房地產市場，各種各樣的消息紛至沓來，真真假假參半。即便是作為房企掌舵人的言論，也沒必要全信。
大多數公開的演講和討論，都只是在表演演講和討論而已。更何況，這還是生意場上的講演。
四年前，王石還是萬科的董事會主席時，幾度唱衰樓市。然而，年終業績單上，萬科銷售總額2000億左右。全國排名第一。
彼時，萬科的現金流也才600來億。活的比任何房企都好。
今年發佈期中業績時，萬科手裡握有近1600億現金流，上半年拿下117個項目。跟著萬科一起哭的碧桂園和融創，一個有2000多億的現金流，一個近900億。
如果連現金流如此充盈的大象都活不下去的話，房地產市場上的其他小隻還要怎麼活？
02
使過如此套路的，鬱老大並不是獨一個。可以說數不勝數。這裡說一個大家經常拿來調侃的。
兩年前的soho業績年會上，潘石屹剛賣掉上海世紀廣場賺了32.97億，決定再賣掉上海的天山廣場、虹口soho、凌空soho。
彼時，上海、深圳房價漲破天。市場好，潘石屹說能賺錢就賺。
轉過年來春天，歷經半年調控，市場風向變了。在要籤合同賣虹口soho的時候，潘石屹不賣了。
這個檔口，潘石屹說了一句話，後來被寫到2017年的年度名句彙總裡。
潘石屹不賣的理由是：在資產荒的情況下，我擁有中國境內的房子比擁有中國境內的人民幣要好。
說這話的第二天，soho中國在官方聲明中說：
交易之取消實屬因買家認為無法按協議時限完成其對外投資審批所致。約莫3個月後，虹口soho以35.73億打包出售。
後來，老潘幾乎很少再說地產江湖的事兒，最愛乾的就是跟幾個老夥計吃吃喝喝，興致上來搞搞攝影。
昨天，他新給任大炮拍了張半身照。在滿是綠色股市新聞的頭條裡，任大炮的眼睛和藹可親的透過照片看過來。
日常發個頭條其實沒什麼值得一驚一乍的，只不過，當這所有的偶然都交匯在一起時，難免令人感慨無限。
03
當這些真真假假充滿房地產市場時，也許，更重要的並不是看他們說了什麼，而是在做什麼。
房企在每個樓市的跌宕起伏中，最終是如何走向各自分野，有的成為龍頭，有的消失。有一部分原因，是跟在低谷時的動作有相關性，而言論並不重要。
譬如，融創在2016年大舉拿地。這些地，讓融創在2017年、2018上半年的業績大放光彩。但孫宏斌在2017年曾說，去年拿的地不賺錢。
實際上，融創在2017年的房企排行榜中，從2016年的第7名上到了第4。
再譬如，抄底鼻祖李嘉誠，大批量購置地皮的時段，多是在香港樓市低迷的時候。那時候買地，又多又便宜。
李嘉誠將這一策略稱為：人棄我缺。靠著這個策略，僅僅在大約三個起伏中，一個香港地產鉅商就已經誕生。
1958年，李嘉誠在塑料行業淘到了第一桶金，開始投資香港地產。而這一年，正是香港樓市的一個低谷。
第一次是買了北角英皇道的地皮，建了棟12層的大廈。等建完賣的時候，樓市回暖，物業租金大漲。李嘉誠賺了地產的第一桶金。
60年代中期，香港樓市在一輪高漲後，再度進入低谷，不少人離港。李嘉誠又地價購置了大量觀塘、柴灣及黃竹坑等地的地皮，建大廈。
等建完，又是一個樓市的黃金期。這一波後，李嘉誠已經在地產界嶄露頭角。
接著是在70年代，香港流行上市，長江實業在香港掛牌，市值1.26億港幣。此後，長實多次增股募資。然後，李嘉誠用這些錢去大量買地和物業。
70年代初，李嘉誠坐擁樓宇面積共達六百三十萬平方英尺，出租物業超過三十五萬平方英尺，每年單是收租，已達四百萬港元。
即便在1973年，香港備受股災摧殘時，長實還是出手收購了百佳超級市場，從此掌管著香港的日常生活。
幾年後，香港經濟回暖，樓市復甦。李嘉誠靠著這些地皮成長為香港地產界四大天王之一。且，地位基本不可動搖。
1982年香港經濟巔峰時，長實的市值已經增加到78.77億，單純兌現利潤就14億，是剛上市是的32倍。
此後幾年，這種反週期的操作如是反覆，李嘉誠的財富帝國亦逐步落成。
撇開萬科的衰調，目力所及，類似這種反週期操作。
哦，對了。10月15日，萬科在青島又收購了一家公司51%的股權，藉此拿下西海岸31萬方土地。
04
眼下，透過青島局部市場來看，應該說樓市可能在向低谷邁進。但，對房企而言，也還真沒到萬科說得那麼慘烈的程度。
要是真那麼慘的話，房企早開始在市場上使盡解數搶客戶搶現金流了。然並卵。到目前為止，房企還是很矜持的。
說是比上半年難，在策略上目前也不過是從前給你捆綁車位，現在不給你捆綁了。從前要求全款，現在接受按揭和首付三成了。
在來電來訪上，從前客戶擠破了售樓處，千人千人的熱鬧著，如今大多數售樓處門可羅雀。
房源價格上，即墨藍谷出現9900的房源，在數字上來說，好像是要比之前的低了很多，跌到萬元線以下。
但是，注意，那個是9900起。
就營銷上來講，帶有“起”字，其實是打廣告的一種策略。有多少房源會真正是這個價格？反正但凡有一套是這個價的，就可以這麼打。
廣告法嚴格的時候，對於這種字眼，要求開發商必須在廣告中給出關於房源的相關信息。譬如有幾套這樣的房源，這個折扣優惠截止時間是何時。
但廣告法嚴，也就查得嚴的那陣嚴。很多時候，上廣告的都是睜一隻眼閉一隻眼。
目前房企矜持，是有矜持的能力的。自去年至今年上半年，青島的大小房企，但凡是手裡有在售房源的，幾乎都是賺得眉開眼笑。
換句話說，現金流還比較充足。儘管有銷售壓力，但扛價還是可以扛扛的。不等到年底衝刺，誰都想再挺挺。
說不定，挺著挺著，低谷就過了，再下一個又會是豔陽天。誰知道呢。
“在歷史與未來之間，我們正在夢幻著，在她的懷抱裡，邁向一個只有她知道的未來。”
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