现金流是确保企业的生存与发展、提高企业市场竞争力的重要保障。最近随着国家对房地产行业政策的变化，棚改政策的正式调整。银行开始全面收紧对房地产行业的现金流入，这可就要了，各大房地产企业的老命了。碧桂园当机立断，保证现金流。
这一轮史上最严调控的持续，各种信贷渠道的持续收紧，让房地产企业的融资越来越困难。有房企表示，很多资金成本已经超过15%，但是依旧很多资方不愿意出钱。
就在近期房企融资愁云惨淡，发债市场持续悲观的背景下，9月19日，碧桂园成功发行9.75亿美元双年期优先债券，并获最高约2.2倍认购。
这9.75亿美元债券，是自2018年5月市场剧烈震荡以来，内房股最大规模的债券发行，其中部分年期长达5.3年，更是2018年2月以来内房股最长年期的发行之一。
一位资深分析师向丽尔摩斯表示，碧桂园在此时能成功发行如此大规模的长期票据， 体现了资本市场对碧桂园业务和发展前景的认可。
长期关注资本市场的朋友对这个结果可能并不吃惊，抛去外界加诸于碧桂园身上的各种标签和偏见眼光，单从资本市场来看，碧桂园有着极高的财务安全系数。不吹不黑，今天我们就从纯资本的角度，聊聊你所不知道的碧桂园出众"财技"。
"财技"出色
碧桂园此次发行的美元债，包括4.25亿美元于2022年1月到期的7.125%优先票据及5.50亿美元于2024年1月到期的8.000%优先票据。除了规模大、周期长之外，利息低也是此次美元债发行的一大特点。
分析人士认为，碧桂园是次发行的双年期优先债券，两种债券的最终定价均比初始定价指引收窄了37.5个基点，是2018年至今中资房地产企业发债定价收窄幅度最大的一次，降低了融资成本，在近期市场实属难得。
"碧桂园此次发债将降低融资成本，进一步优化资本结构。"上述分析师认为，碧桂园计划将募集资金用于现有境外债务再融资。"在美国加息、最近复杂的市场环境下，此次发行反映投资者对碧桂园良好信用价值的认可，以及对稳健的财务指标和良好的投资者关系管理的肯定。"
在今年的年中报中，碧桂园贡献了一个极为出色的数据，经营性现金流为正，而且是从2016年开始连续三年为正。
除此之外，碧桂园前六个月卖了4125亿元，但是回款了3360亿元，占比约81%。这个超高的指标推动碧桂园目前的现金余额超过了2000亿元。在国内房地产市场步入新一轮调控周期之际，手握大比例的现金，意味着公司拥有更高的安全边际。
经营性现金流为正和现金余额表示碧桂园身体状况格外健康。说到这里，有人也许要拿碧桂园9331亿元总负债来说话了。碧桂园首席财务官伍碧君在顺德总部召开的全国媒体见面会上，回应表示9331亿元是财务资产负债表总负债的余额，其中预收账款3467亿元，有息负债仅为2148亿元。预收账款是已销售但未交楼的楼款，根据会计原则放在流动性负债科目，未来交楼后会结转为收入。
也就是说2148亿元的有息负债，才是公司真正意义上的负债。 根据行业惯例，由于有息负债在总负债中占比较小，用总负债衡量房企实际负债水平不够准确，因此，在房地产行业多采用"净借贷比率"来反映房企负债水平。2018年中报显示，碧桂园2018年上半年净借贷比率仅为59.0%，处于行业相对低位 。
也许信用评级来论证企业的财务健康更有说服力。由于财务稳健、现金充裕，碧桂园信用评级状况保持良好，去年以来，碧桂园先后获得国际权威评级机构惠誉投资级评级，入选香港恒生指数成份股，继续保持3大国内评级机构AAA信用评级。同时国际三大评级机构是投资级，民营地产中只有碧桂园和龙湖拿到投资级。
令人艳羡的"财技"是怎么实现的？
房地产行业大动荡之际，这样的财务健康尤为可贵。到底是有多可贵呢？有一组数字可以提供对比。
过去十几年时间，国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张，而使得经营性现金流处于紧绷状态，多数公司该指标长期为负，去年TOP20房企中现金流为负的高达11家！ 碧桂园究竟是怎么做到连续三年经营性现金流为正？建立出色"财技"的？
早在 2013 年，碧桂园已经在财务制度上设置了两道安全红线：一是净借贷比率不能高于70%，二是可动用现金余额不低于总资产10%。"公司始终注重现金流的管理和绝对安全。"伍碧君表示。
这样的认知决定了公司战略方向上的选择。自2013年碧桂园开启新一轮扩张始，便将财务稳健、现金流的安全放在十分重要的位置。在两条安全红线的保障下，碧桂园在高速运转的同时，依然保持了较为稳健的财务结构。
具体表现为，在财务上有极强的内控能力。碧桂园的财务部门采用垂直管理，从总部至分支末梢，每一笔钱的去处都有迹可循，这在很大程度上提升了资金安全度和使用效率。
这样的战略选择体现出的结果是综合胜利：管控下正向的经营性现金流、较高的回款比率和低于行业平均值的借贷率。自从上市以来，连续第11年将净借贷比率保持在70%以下。
过去两年三四线城市的去库存潮又为碧桂园提供了充裕的现金流，碧桂园相关负责人表示，接下来公司将遵循 " 现金为王 " 的原则，凭借充足的现金头寸，在市场调整周期中寻找更为优质的发展项目和机会。
经营现金流量连续为正，以及大量的现金余额，使碧桂园自身造血功能强劲，财务状况呈良性发展趋势。良好的财务状况又拓宽碧桂园的融资渠道，降低融资成本，优化资本结构，这是一个良性正循环。
庞大土储
庞大的土储同样是投资者看重碧桂园的重要因素。 土地是房企生存的根本命脉， 庞大、低价的土储是碧桂园可持续增长的未来。
中期业绩报告显示，截至2018年6月30日，碧桂园位于中国内地的土地储备已高达3.64亿平方米，另有基本锁定，但尚未签约的潜在土地储备约1.86万亿元，土地储备量丰富。
而且，碧桂园所拥有的土地性价比极高。数据显示，碧桂园2018上半年获取的530宗土地的预期建筑面积约为8,478万平方米，总代价约人民币2,242亿元。其中属本公司股东的预期建筑面积约为6,008万平方米，总代价约人民币1,434亿元，平均地价为人民币2,387元/平方米。其中，通过收并购获取的土地有90宗，土地总代价仅占比20%
德意志银行在发布香港研时报称，考虑人民币贬值的因素，并根据最新的土地储备，其对碧桂园2018-2020年的盈利上调3-5%，重申公司为公司在大市值当中的首选股。由于2.6万亿可售资源的强劲支撑，德意志银行认为，碧桂园将在未来3年继续实现强劲的增长（年复合增长率超过40%）。
碧桂园将持续聚焦城镇化红利，实现有质量的发展，并通过高周转实现现金快速回笼。未来，碧桂园将努力成为全世界最具竞争力的企业之一。
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