樓訊網：2022年延遲退休制度將會在中國全面實施，從現在的男性60歲女性55歲全部延長為65歲退休。雖然延長退休年齡在平衡養老基金和應對人口老齡化方面有著明顯的作用，但是這一制度也將會改變生活的許多方面並影響房地產市場。
人口老齡化是世界上大多數國家的趨勢。在許多地區，預期壽命正在增加，生育率正在下降，老一代的比例正在增加。對於中國來說，由於90後正在積極的享受生活，結婚年齡和生育率都不比往昔，我們實際上已處於人口增長下降期。
信貸市場底層規則的改變
樓訊網覺得延遲退休對於45歲以上的中年人尤其是中年女性而言，將首次獲得穩定的貸款資格。住房和抵押貸款市場多年來是基於年輕人的需求。我們的貸款機制和政策對其他年齡組沒有給予足夠的重視。年輕人形成了巨大的住房需求，但是當房屋逐漸普及後，中年人的改善需求會逐漸旺盛。但是由於目前的貸款政策對於年齡有著諸多限制，實際上扼殺了部分中老年人的改善需求。
未來的老齡化社會中，樓訊網認為四五十歲仍將是社會的中堅力量，他們的改善性住房需求是有權利也有必要被釋放的。對於男性延長5年，女性延長10年來說，這不僅意味著他們需要多工作五到十年，也意味著哪怕他們不工作，也能夠獲得額外的5-10年的貸款期限。
日益高企的房價讓中年人的改善之路無比艱辛，但是延遲退休這個神來之筆讓中年人有了穩定的信貸資格。可以想象，未來20年，面向中年人的信貸市場將會以超乎尋常的速度發展，將會遠大於年輕人的信貸市場增速。
對房地產戶型的影響
今天在一些三四線城市，由於年輕人紛紛湧向大都市，在本地市場，剛需實際上比改善性市場要小，有孩子的家庭正在成為開發商重點考慮的對象。此外我們還應該注意到，60年的時間，曾經可能有三代人，現在最多隻有兩代人了，婚育年齡到30年是一個趨勢，大城市尤為明顯。這種情況下，四五十歲的中年家庭，子女甚至還在讀中學甚至小學，這又會壓縮中年人給子女購買房產（一般為中小戶型）的需求。（他們的上一輩，在四五十歲的時候已經面臨著子女婚嫁的問題）可以想象在未來，小戶型的需求是降低的，而改善性大戶型的需求又會上升。就目前的房地產市場而言，小戶型的供應量恰恰又是不足的，市場將會逐漸的平衡。
家庭生命週期的改變
家庭的生命週期預期未來將持續變化，在其發展的每個階段，必須調整和改變住房條件。前十年和後十年，家庭生命週期將發生翻天覆地的變化。
20-25歲結婚，25-30歲迎來第一個孩子甚至第二個孩子，45歲甚至40歲的時候第一個孩子可能就已經出去讀大學。而在未來，30歲左右結婚將成為常態，45歲甚至50歲的時候孩子仍在家庭之中，空巢期將推後。
對養老地產市場的影響
延遲退休的目的就是結構性的“消滅”老年人口的數量，所以會對養老地產帶來衝擊，如果說一個55歲退休開始享受人生的人對於養老地產是非常迫切的話（平均有15年以上的退休生活時間），65歲退休則會讓他們認真的考慮，是否需要養老地產。也許有很多人還沒有退休便已經去世，這真的不是危言聳聽。可以預見未來純粹的養老地產需求會減少，但是配套齊全的養老機構的需求仍然是持續增長的。延遲退休和專業養老機構會形成對噱頭型養老地產的夾擊。
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