楼讯网：2022年延迟退休制度将会在中国全面实施，从现在的男性60岁女性55岁全部延长为65岁退休。虽然延长退休年龄在平衡养老基金和应对人口老龄化方面有着明显的作用，但是这一制度也将会改变生活的许多方面并影响房地产市场。
人口老龄化是世界上大多数国家的趋势。在许多地区，预期寿命正在增加，生育率正在下降，老一代的比例正在增加。对于中国来说，由于90后正在积极的享受生活，结婚年龄和生育率都不比往昔，我们实际上已处于人口增长下降期。
信贷市场底层规则的改变
楼讯网觉得延迟退休对于45岁以上的中年人尤其是中年女性而言，将首次获得稳定的贷款资格。住房和抵押贷款市场多年来是基于年轻人的需求。我们的贷款机制和政策对其他年龄组没有给予足够的重视。年轻人形成了巨大的住房需求，但是当房屋逐渐普及后，中年人的改善需求会逐渐旺盛。但是由于目前的贷款政策对于年龄有着诸多限制，实际上扼杀了部分中老年人的改善需求。
未来的老龄化社会中，楼讯网认为四五十岁仍将是社会的中坚力量，他们的改善性住房需求是有权利也有必要被释放的。对于男性延长5年，女性延长10年来说，这不仅意味着他们需要多工作五到十年，也意味着哪怕他们不工作，也能够获得额外的5-10年的贷款期限。
日益高企的房价让中年人的改善之路无比艰辛，但是延迟退休这个神来之笔让中年人有了稳定的信贷资格。可以想象，未来20年，面向中年人的信贷市场将会以超乎寻常的速度发展，将会远大于年轻人的信贷市场增速。
对房地产户型的影响
今天在一些三四线城市，由于年轻人纷纷涌向大都市，在本地市场，刚需实际上比改善性市场要小，有孩子的家庭正在成为开发商重点考虑的对象。此外我们还应该注意到，60年的时间，曾经可能有三代人，现在最多只有两代人了，婚育年龄到30年是一个趋势，大城市尤为明显。这种情况下，四五十岁的中年家庭，子女甚至还在读中学甚至小学，这又会压缩中年人给子女购买房产（一般为中小户型）的需求。（他们的上一辈，在四五十岁的时候已经面临着子女婚嫁的问题）可以想象在未来，小户型的需求是降低的，而改善性大户型的需求又会上升。就目前的房地产市场而言，小户型的供应量恰恰又是不足的，市场将会逐渐的平衡。
家庭生命周期的改变
家庭的生命周期预期未来将持续变化，在其发展的每个阶段，必须调整和改变住房条件。前十年和后十年，家庭生命周期将发生翻天覆地的变化。
20-25岁结婚，25-30岁迎来第一个孩子甚至第二个孩子，45岁甚至40岁的时候第一个孩子可能就已经出去读大学。而在未来，30岁左右结婚将成为常态，45岁甚至50岁的时候孩子仍在家庭之中，空巢期将推后。
对养老地产市场的影响
延迟退休的目的就是结构性的“消灭”老年人口的数量，所以会对养老地产带来冲击，如果说一个55岁退休开始享受人生的人对于养老地产是非常迫切的话（平均有15年以上的退休生活时间），65岁退休则会让他们认真的考虑，是否需要养老地产。也许有很多人还没有退休便已经去世，这真的不是危言耸听。可以预见未来纯粹的养老地产需求会减少，但是配套齐全的养老机构的需求仍然是持续增长的。延迟退休和专业养老机构会形成对噱头型养老地产的夹击。
閱讀更多 樓訊網 的文章
