大家好，我是丸姐，樱桃小丸子的“丸”，是姜Sir请来的新搭档，主要擅长板块分析、区域解读。
刚到岗，就有大事发生。上周四，“让城市更美好”京津合作示范区推介会召开，京津合作示范区2000亩招商土地信息进一步曝光。
大概是见多了太多口号喊得咣当响、实际却以各种姿势落空的所谓大项目，现在提起某某示范区规划，姜Sir的第一反应就是先泼凉水。
丸姐领下了这个任务，但丸姐也是一个讲究“理据服”的人，这几天动用关系挖到相关资料，不妨就来跟大家一起扒一扒，这个京津合作示范区，究竟要干出个什么名堂，靠谱程度又值几颗星？
壹︳First
公开资料显示，京津合作示范区，又名中国·光年城，位于天津东北部的宁河区，东至潮白河，南至永定新河，西至清河农场西边界，北至清河农场北边界，总用地约38平方公里。
作为天津未来科技城的“六组团”之一，该示范区的定位是“非首都功能疏解重要承载平台”，主要
承接北京医疗、教育、科研和央企国企等疏解项目，以缓解北京市的人口、资源消耗、交通拥堵压力。
话说回来，随着北京城市功能的外溢，天津、河北很多地区都做出了“接盘”行动，同质化竞争十分激烈。
去年底，京津冀联合发布《加强京津冀产业转移承接重点平台建设的意见》，从300多个平台中精挑细选了“2+4+46”个重点承接平台，京津合作示范区就是其中的15个协同创新平台之一。
这么一个“钦定”项目，自然不是随随便便选出来的。
从地图上来看更为直观，在大的区位上，京津合作示范区处于天津中心城区和滨海新区之间，一头连着城区，一头紧邻滨海，距离均在20公里以内。再往远看，西北方向距北京五环约100公里，西南方向离雄安新区约150公里。
外部交通的连通，高铁可依傍京滨城际和津秦高铁，高速及快速路主要有京津、宁静、津宁、长深、塘承，以及津汉、东金路、滨海西外环等环绕。
据说还有轨交，虽然落地时间难以预料，但未来科技城总体规划中确实有Z7、Z8两条轨道交通线穿行京津合作示范区，一条将连接东丽湖、华明、空港方向，一条将通往北部新城。
当然，区位交通这些只是基础条件，京津合作示范区如此大阵仗，底气应该还是来自于规划定位和产业基础，这也是本篇要扒的重点。
贰︳Second
本次论坛之所以引发广泛关注，除了京津合作示范区整体规划正式亮相外，最主要的还是其释放的首批待售土地信息。
推介会上已经明确透露，示范区今年将有约2000亩的居住用地具备招商引资条件。
具体来看，第一批次住宅地块拟出让9块，总用地面积766亩，其中A单元 258.17亩，B单元256.51亩，C单元251.32亩。
第二批次住宅地块拟出让13块，总用地面积1131亩，其中D单元 97.07亩，E单元287.98亩，F单元266.3亩，G单元267.02亩，H单元212.1亩。
整体观之，示范区规划为“一心、两轴、七片区”的基本格局，在原有的自然生态水系基础上实行组团式布局，公共服务配套按照组团分别规划。
而一期拟出让的两批宅地，就是其中的两个社区组团。均位于示范区南部方位，整体分布于预计今年年底前完工的东西向主干路两侧，且均不同程度地依傍规划中的轨交线路。
地块规划上，居住用地容积率基本都在1.5，建筑密度控制在25%至30%之间，住宅区绿地率不低于40% ，属低密社区的标配。
组团内同步规划有学校、居民活动场、中心绿地、社区商业服务网点和社区文化活动中心等设施，拥有完善的生活配套。
而除住宅地块外，拟同期出让的还包括2宗基础教育用地、2宗城市展馆办公用地、以及1处中央景观公园用地。
这其中，教育用地相关资源的引入值得划个重点。
据丸姐了解，示范区内学校将纳入滨海新区整体教育布局规划，由滨海新区教委进行统筹管理。公立基础教育学校由首创经中代建，校舍预计2019年6月开工。首创经中将积极争取京津两市政府支持，导入优质教育资源。
毫无疑问，京津冀现已成为众多房企角力的重要战场，而相比北京和天津城区高昂的拿地成本，环京地区较低的土地价格，以及日益完善的交通体系，对于那些致力于在此打开局面的房企来说，确实颇具吸引力。
此次京津合作示范区一口气拿出20余宗宅地招商引资，卖力推销背后，又何尝不是天津借北京非核心功能外溢之机搏命转型的缩影。
叁 ︳Third
除了这些待出让地块，丸姐更关注的，则是区域的未来前景。换言之，这里究竟是要建成一个什么样的示范区？
谈未来之前有必要先来了解下现状。
由于整个新城规划规模大，涉及项目多，因此落地时间也比较长，预计开发周期是10-15年。
从进度来看，自2013年正式提出至今，京津合作示范区的总体规划、起步区控制性详细规划、市政专项规划、产业规划等已经获批完成，土地确权、基础设施等开发建设也取得多项重大进展。
这里插播一个细节，示范区所在的清河农场，虽然地理位置上在天津境内，曾经却是一块由北京管辖的“飞地”。
如今，其建设协调工作领导小组由两市副市长亲自挂帅，北京市政府副秘书长和天津高新区工委书记任副组长，成员包括发改、教育、国资等京津两地20多个政府部门及首创集团负责同志。具体开发建设则由首创集团的全资子公司——首创经中（天津）投资有限公司承担。
划重点就是：体制配置很高，也因此推进节奏加快，可以说处于全面提速期。
目前，示范区已启动约15公里道路和管网一期工程建设，部分道路具备通车条件；近期还将再启动约25公里二期道路管网及绿化工程、48公顷中央公园景观工程、10万平方米城市展馆及示范性办公基地、7座市政场站工程建设。
预计首批住宅实现入住之时，中央公园等核心功能区也将全面建成。
至于规划目标和未来图景，丸姐最感兴趣的两个概念，一个是“产城融合”，一个是“智慧新城”。
有人的地方才有江湖，连于家堡都褪去“东方曼哈顿”的光环大刀阔斧地改规划了，京津合作示范区要想真正承载非首都功能的疏解，归根结底还是如何吸引人、留住人。在这一点上，产业发展无疑是底盘。
与一般意义上的产业承接平台不同的是，京津合作示范区确实在着力打造职住平衡、产城融合的宜居宜业新城样本。
产业规划方面，其围绕的是三大非首都功能疏解承接定位，即京津产业发展协作区、首都学研转移区、京津医疗健康合作区。
具体而言，是构建以旅游休闲度假为先导，健康医疗、文化教育为特色，环境技术、高技术服务业、高端商务商贸为支撑的四大产业体系。
肆︳Fourth
如果说产业是“里子”，那么智慧生态大概就是“面子”，两者又相辅相成。
旧有的城市规划，很多问题积重难返，而新型示范区则可以凭借创新优越性“后来居上”。
以排水系统为例，“一下大雨就淹”是天津很多片区的老毛病，且难以根治。而海河教育园、中新生态城等新兴“海绵城市”示点区域，则从一开始就没有这方面的困扰。
作为国家第三批“智慧城市”试点，京津合作示范区也具备类似的超前规划布局优势。
根据建设时间表，其智慧生态展示区将于2020年随展馆及办公基地的建成亮相，预计包括26项展示体验项目。
除了中央公园、海绵城市、自行车绿道等基础设施外，像全城WIFI覆盖、智慧安防、智慧路灯、智慧交通等，以及伴随住宅交付使用而来的智慧社区、智慧家居、光年城+APP三个项目，都将建成展示或投入使用。
京津合作示范区的远景目标，是到2030年，实现固定资产投资2500亿元，吸引常住人口31万，吸纳就业人口18万。
产业基础决定发展潜力，站在天津转型的角度，丸姐这次不唱衰，希望这一重磅合作示范区，能够发挥应有的带动能力，成为基础设施先进、服务配套完善、产城融合发展的新型城镇化典范。
- END -
2018·9·4
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。
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