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本文作者：咚咚找房APP--淘房哥-唔同
近幾年，尤其是去年以來，如果大家都有關注深圳新房的話，那一定會發現新房戶型明顯“縮水”了，因2014年8月《深圳市建築設計規則》正式施行，以前所謂的贈送面都將計入或換算計入總建築面積，間接限制了偷漏面積的行為。
以前那些高拓戶型實際上是“偷面積”的結果，所以如果想要買“高拓展”“高贈送”的戶型，只能在二手房中選擇。
像面積75㎡的二手房戶型，能做到3房的大多為樓梯房或是之前贈送比較多的電梯房，正常情況下為2房戶型。而在南山中心區，卻有一個小區擁有75㎡能做5房的戶型，到底是什麼樣的樓盤？
位於南海大道邊上，有一個叫“厚德品園”的樓盤，作為08年入夥的小區，樓齡在周邊來講還是比較新的。雖然小區不大，容積率比較高，也沒有游泳池，但花園還算精緻，加上所處地段是南山中心區，整體而言自住比較便利。
當然除了地段上的優勢外，樓盤所處學區也是近今年關注度頗高的學校其中一個——南二外學府（海文部）。受學位的溢價影響，對比去年7月75㎡報價大概650萬左右，而如今為790萬，漲幅達22%。
75㎡如何做五房？
當然此戶型原始僅為3房，不過可以通過改造設計，最大限度能實現5房，如下圖所示。
能如此改造，還得歸功於戶型上的贈送。除頂復外，整個小區就主打三種戶型，分別是75/108/114㎡，戶型上無論大小，均有較多的贈送，實用率比較高。其中75㎡，雖然在戶型上相比另外兩個要稍緊湊些，不過該戶型的其中一個臥室，層高較高，能搭建閣樓，不會太壓抑。當然如若改成5房，有一房間會比較小，而且廚房也要改變位置，工程量稍大，最好格局建議改作4房。
綜合樓盤以及戶型來看，厚德這種74㎡還是比較具有性價比的。
高性價比從何說起？
縱觀周邊其他同類型的樓盤，如海文花園、學林雅苑、西海明珠等，目前單價大概在8萬上下。而海雅百貨周邊，也就是學府小學海珠部學區範圍內的一些小區，位置上離海岸城捱得比較近，地段上表現也會更好些，所以溢價更高些。如海印長城、華彩天成、保利城花園等小區，價格則在9萬上下，雖然看著沒有厚德品園的單價高，但是受面積所限，門檻會高些。
上述提及的樓盤，大多需要90㎡甚至是100㎡以上才能有3房，更別說4房。因此在同戶型對比下，厚德品園稍具較高的性價比，當然如果是對比小區品質、規模，那厚德品園則要稍弱些。
（厚德品園小區園景）
對於學位，目前仍是普遍購房者最為關注的一點。而在南山想要好學位的3房，如今至少750萬起；如果想要500-600萬的3房，不是沒有，像樓梯房還是有機會的。
如果不是太著急用學位，唔同建議可以關注一些新建待變“名校”的學區房。如南山實驗園丁、荔灣，學區內樓盤不少是新盤或次新盤，樓齡較新，也有花園小區，整體而言有著不錯的升值屬性，只是難免會有一定的缺點。
如豪方天際75㎡左右3房、89㎡左右4房；前海港灣75㎡左右3房，83㎡左右3房，戶型能有一定的拓展，總價相對較低，至少從目前市場報價來看，後者75平三房500萬出頭即可上車，相對划算。
之前淘房哥也整理過各區二手房裡的“逆天戶型”，供欲購買“高拓展”“高贈送”二手房戶型的各位作參考。
01
西岸觀邸
97000元/㎡
這個小區規模不大，但是在戶型贈送方面，則彌補了這一點。像51㎡的兩房，部分特殊樓層的同戶型可以改成3房，且每個房間空間都比較均衡和寬敞（放1.5米的床完全沒有問題），另外94㎡頂樓複式，同樣屬於高贈送戶型，廳出大陽臺，朝南向，不過較少放賣。
02
熙龍灣
110000元/㎡
寶中最為高端的豪宅之一。都是以大戶型為主，購房門檻比較高。戶型基本都有贈送，其中145㎡四房和165㎡五房中庭更送6米挑高露臺以及入戶花園，廳出大陽臺，南北通透。
03
菁英趣庭
65000元/㎡
大多是以小面積戶型為主，其中部分75㎡兩房，有贈送一個6米高大露臺，這種戶型可以做成2+2戶型，實現高拓展，實用性高，不過單價要比普通的同面積戶型高上不少，大約1萬+的差價。
04
風臨洲
65000元/㎡
部分76㎡兩房同樣也能實現拓展，不過閣樓面積不大隻能做一個小書房，而100㎡三房，客廳以及臥室都有贈送6米高露臺，可以做成3+2戶型，實用率高。
05
陽光裡雅居
95000元/㎡
該樓盤以小戶型為主，但是它的小戶能夠讓很多大戶相形見絀。譬如建面57㎡可以做3房，而建面65㎡可以做到4房！如此逆天，在小戶裡別無它有了吧？
06
厚德品園
79000元/㎡
該樓盤戶型基本都有贈送，其中建面74㎡有送入戶花園，並且次臥帶閣樓，可以改成房間，並且4房可改成5房，戶型可以說是十分實用了。
07
金亨利首府
93000元/㎡
該樓盤普遍都是高贈送，產證89平有4房戶型，還有複式5房。離地鐵高架近，部分戶型會有噪音影響。
08
萬科金域華府
80000元/㎡
85平3+1房，超大陽臺，實用面積110平，類似的高贈送，春華四季園，還有梅林關口的星河銀湖谷、紅山附近的星河傳奇89都能做4房2衛。
09
可園一期
65000元/㎡
91.68平，可做5房，贈送面積較多。距離地鐵5號線百鴿籠站直線距離不算太遠，但目前要翻小山坡較辛苦，開車出行還比較方便。
10
公園大地
55000元/㎡
該樓盤超大型小高層、高層和別墅混合社區，共分10期開發，整個小區的容積率相對較低，物業管理、園林設計及建築品質較好，屬高品質宜居大社區。
122平米贈送最多的戶型，可做6房，進門是6米挑高，可做雙層閣樓，贈送面積多。
戶型圖來源鏈家網、中原地產等
我是牛浩思
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