樓市促銷又有新手段，買房竟然能回購？
近日，一則“鉅星匯商業廣場，開發商承諾可5年後130%回購”的朋友圈廣告，在各大中介迅速傳播和發酵。
承諾5年後130%回購
據悉，項目在售1號樓，其中約55平的公寓單位已售罄，目前主推約75平-120平的兩房到三房，為40年產權的商業公寓，2號樓暫時還未推售，均價為3.4萬/平。
據銷售介紹，開發商會和購房者簽訂相關協議，購房者可在5年後申請由開發商以原價130%的價格回購該房。
項目在售面積段約75平-120平，參考均價3.4萬/平，總價約255萬-408萬。按原價的130%計算，回購金額約為331.5萬-530.4萬。
另外，項目還可交由酒店託管，據銷售口風，每月保底會有6000元+利潤分紅，如果滿打滿算5年或將額外有最少36萬的的收益，而分紅政策則還未確定。
明面上而言，購買者的盈利會達到至少112.5萬-158.4萬。（數據僅供參考，請以實際為準）
真實回報率如何？
那麼，項目真的可以坐著收租，5年後還能申請回購，再賺30%嗎？不一定，我們來看看項目所產生的稅費。
據銷售透露，屆時回購所產生的稅費需要各付各稅。假設購房者當時以255萬全款購買了一套75平的公寓，5年後如果申請回購，需交納以下稅額：
賣家稅費
1.增值稅=增值額（76.5萬）/（1+5%）x5%≈3.64萬
2.增值稅附加=增值稅（3.64萬）X12%≈0.44萬
3.個人稅=[過戶價（331.5萬）-登記價（255萬）]X20%≈15.3萬
4.土地增值稅=[過戶價（331.5萬）-登記價（255萬）]X最低30%≈22.95萬
4.印花稅（萬分之五）≈0.16萬
照此計算，購房者所需交納的稅費總額約為42.49萬。（數據僅供參考，請以實際為準）
另外，由於是商業公寓，按揭付款需支付5成首付。以貸款130萬，時間10年，利率上浮10%，等額本息計算，月供約14038元，5年的利息費總額約27.6萬。
據此，以沒有分紅利潤計算，購房者如選擇全款購買一套75平的公寓，減去額外的費用後，5年的收益大約是70萬，年化收益約為5.5%-6%。
而選擇按揭付款，5年的收益大約是42.4萬，年化收益約為3.3%-4%。（數據僅供參考，請以實際為準）
那麼，項目與金融理財產品相比，哪方的收益率高呢？
據悉，工行的5年定期利率為2.75%。而金融理財產品，因認購起點和持有時間的不同，收益率會有不同的調整。收益率越高，認購金額越大、持有時間越長。
所以，在購房前需要考慮再三，回購真的是穩賺和萬無一失嗎？
5年的過程中，能發生和不可控的東西太多，所以在出手時，還需擦亮眼睛，慎重決定。
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