“先生您好，這裡是XX區融創地產項目……”
“啪，掛掉電話！”
“先生您好，這裡是XX區萬科未來城項目……”
“滾！！”
最近接到樓盤賣房電話的頻率越來越高了。記住在2016年、2017年的時分，手機特安靜。從這個現象來看，樓市真的不景氣！
我國最大的房地產企業萬科，在國慶前夕高喊“活下去”的標語。緊接著，一條關於萬科給降價前購買廈門（樓盤）白鷺郡的業主每戶“退款100萬”的音訊瞬間引爆了地產圈。儘管被緊迫駁斥謠言，但這都被以為是房地產進入隆冬的標誌。
當萬科、恆大、綠洲、碧桂園、融創等大型房企均以為樓市迎來拐點，並方案過冬的時分，一些中小開發商早已進入了隆冬臘月！全國各地連續呈現購房客上訪、打砸售樓處等惡性事件，原因無外乎開發商延期交房、房子爛尾、偷工減料、配套不全、與購房前許諾不符等。而發生這種膠葛的多為中小開發商。
缺錢！這是中小開發商的通病！有人猜測，樓市冰封的2018年將導致90%的中小房地產企業關閉，樓市大洗牌成為必定！
房價和出售面積都在降！
河北燕郊的二手房房價的這種沒有多少真實寓居需求的市郊，靠炒房客支撐的當地，房價跌落是必定的。除了這些市郊，20大房地產開發商2018年的新盤價格也現已大幅下調，出售面積也在下降。
我國房地產業協會發布的數據顯現，北京（樓盤）的均勻房價2015年10月為每平方米37221元，漲至2017年2月的每平方米60738元，漲幅高達63.18%。不只北京，2017年全國幾乎一切城市都在暴升，多地漲幅超越100%，北京的漲幅底子不算高。
可是潮水正在悄然退去，那種超50%的漲幅早已不在。2018年1-9月的數據顯現，2018年1—9月百城住所價格累計上漲4.05%，漲幅較去年同期收窄1.85個百分點。分城市來看，三線代表城市1-9月累計上漲7.19%，較去年同期收窄2.56個百分點。
許多市民都逼真感觸到，自己身邊的一些樓盤新開盤價格沒有大漲，乃至是有必定小幅度的下滑。數據也驗證了民眾的感觸。
據《我國經濟週刊》記者計算，9月，20家房企的出售單價（總出售額/總出售面積）為14527元/平方米，比較於去年同期的14108元/平方米有所上升，但比8月微降85元；比7月下滑1203元，降幅達7.11%，相當於每百平方米的房子降價12萬元。
除了價格的下滑外，銷量也同步下滑。為此，多家上市房企都在財報上鉤提存貨貶價預備。綠洲控股(600606,股吧)上半年期末存貨貶價預備計提26.26億元，萬科計提15.37億元。此外，保利發展、華夏美好(600340,股吧)、金地集團(600383,股吧)、新城控股、泰禾集團(000732,股吧)、陽光城(000671,股吧)等，期末存貨貶價預備計提均超1億元。
顯然，2016、2017年的好日子早已一去不復返了。與一般民眾嗅覺遲鈍不同，“春江水暖鴨先知”，同理假如水冷了也是他們先知。
開發商回款壓力大，土地許多流拍！
“咱們一切行為都收斂集合到保證萬科‘活下去’。因而回款方針的達到變得非常重要，6300 億的回款方針是一切事務的起點、基礎和保障。”鬱亮說，“假如 6300 億回款方針沒有達到，咱們一切的事務都能夠停，因為這說明咱們沒有任何資歷和才能做下去。”
鬱亮還洩漏，到2018年8月末，萬科6300億元的年度回款方針“還有一半多沒完結”。關於負債萬億的萬科，它有必要通過回款來保證現金流，不然就會非常危險。
但是，因為房價滯漲，銷量下滑，回款並沒那麼簡略了。2018年第一季度，大型房企的回款率只有50%左右。因為網籤愈加嚴厲，銀行放款週期延伸，能夠預見的是第二第三季度回款率可能更慘。
在回款率大幅下滑的一起，開發商也現已無錢買地，土地流拍成常態。據媒體報道，北京、武漢（樓盤）等多地都呈現土地拍賣遇冷的情況呈現，許多地塊以拍賣最低價成交，還有許多流拍的土地。
比方，8月28日，武漢10宗純住所用地不只沒有一宗在競拍過程中觸及最高價，還有7宗地塊以最低價成交，1個地塊更是流拍。在北京，2018年1至8月，住所用地共流拍6宗，其中4宗地塊為限競房，2宗地塊為共有產權住宅。
開發商競拍土地不活躍，除了回款壓力大外，還有商場限購限售限價方針，以及自我剋制租借房源的要求，都讓開發商感覺沒利可圖，不願意再將精力放在房地產開發上，紛繁考慮轉型。比方，恆大出資賈躍亭的法拉第未來，即使被坑，都在所不惜。
比較，萬科、恆大這些大型開發商，中小開發商的資金壓力更是空前的。這首要表現在，他們現有樓盤的建造速度中，青島凱旋地產開發的海德堡小區本方案2017年12月31日交房，可至今依然未能完工，導致許多購房者求助於政府。這就是中小開發商資金緊張的代表。
因為監管部門要求，開發商競拍土地需求交納25%的自有資金擔保，一起還會對開發商購地資金進行全面“穿透”，防止開發商利用P2P、不合法集資等手段獲取危險資金。開發商現已習氣“以1博100”的玩法，自己拿1000萬，跟銀行貸款10個億，把危險全壓到銀行身上，現在銀行不吃他們他們這套了！
這也意味著，沒有自有資金才能過冬的企業，都將面對困境。因而，有人猜測90%的開發商都將關閉，原因只有一個：缺錢！
創意配圖：錢荒
樓市未來何去何從？
在當前樓市隆冬之下，未來開發商會怎樣？購房者如何掌握購房時機？筆者談一談個人觀點。
首要，90%的中小開發商關閉是必定。萬科、恆大都預備過冬，沒資金實力的小開發商，必定面對關閉潮。
這將帶來一系列的問題。一旦開發商資金鍊斷裂，在建的住宅就會違約，或偷工減料，導致房子的質量受到影響。這也必定面對許多的購房者維權，引發政府辦理的壓力。因為購房者會將開發商的違約歸結為政府監管不力。
因而，有傳聞稱，廣州（樓盤）要出臺方針“撤銷房地產預售準則”，一切房子都要賣現房。假如這個方針施行，更檢測開發商的資金實力，關閉潮會更強烈。當然，關於這群“吸血鬼”，他們破產值得一切人拍手道賀！
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其次，樓市的方針並不是跌，而是穩！8月31號，政府明確提出“遏止房價上漲”，許多人以為這是要讓房價跌落。這個瞭解是過錯的。房價大跌，首要會把壓力傳導至銀行，銀行的貸款90%來自於購房者，一旦斷供潮呈現，會導致銀行關閉，這會造成全盤皆輸的結果。
現在的方針就是冰封樓市，沒有買賣就沒有損傷。不讓漲，也不能跌。樓市是典型的方針市，所以那些剛需購房者，不要持續抱有樓市暴降的夢想。假如暴降，你的財富也將受損，更沒有購買力了。
再次，炒房客集合的市郊，房價大跌是必定。房子是用來住的，不是用來炒的。許多城市在建造衛星城，新區，期望招引一些創業公司、科技公司能入駐。這些市郊的創業條件都很好，但無法的是創業九死一生，成功率極低。
所以許多創業公司僅僅到這些新區請求方針，欺騙政府補助罷了，並非真實的創業。無法給這些市郊帶來常駐人口，但因為創業新區的概念，以及不限購的方針，早已把房價炒上天。這些區域的房價跌落危險極大。
真的是三十年河東，三十年河西！
樓市變天已成為必定，那些囤房的出資者，你們還好麼？
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