“長租公寓運營商寓見資產管理（上海）公司疑似爆倉！”10月16日，我愛我家集團前副總裁胡景暉又在朋友圈爆了個猛料。“上海市徐彙區市場監管局相關負責人向新京報記者透露，目前寓見公寓隸屬的上海小寓信息科技有限公司已不能正常運轉，具體情況還在進一步調查當中。”此事在10月17日新京報的相關報道也進一步得到證實。
自8月中旬胡景暉發出“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”的言論以來，“爆倉”這兩個字便顯得格外刺眼和引人關注。而這一次，與“爆倉”一同出現的，還是公寓運營商中排名前十的寓見。這一時間成為行業關注的熱點，也就不足為奇了。而在這關注和熱議背後，映射出的其實是大家對於行業發展的疑惑和迷茫：
即使做到寓見這樣的規模也難逃資金困難的厄運，那麼其他中小企業又將何去何從呢？
在融資越來越困難的大環境中，下一個倒下的又會是誰？
公寓“爆倉”原因遠不止濫用租金貸這麼簡單
在本次關於寓見公寓的報道中，租金貸仍然被很多人認為是導致其“爆倉”的罪魁禍首，而事實上，公寓之所以出現所謂的爆倉（即資金鍊斷裂），其原因絕不止是因為濫用租金貸這麼簡單。
作為行業排名前十的公寓運營商，寓見也曾獲得不少融資。公開資料顯示，2014年3月-2015年3月的一年內，寓見公寓曾先後完成三輪融資，其中的明星投資方包括雷軍旗下的順為資本、險峰華興、聯創策源等。今年4月25日，寓見還與中南合作，推出了華泰佳越-中南寓見資產支持專項計劃，項目資產估值為3.6億。除此以外，寓見還與上海華瑞等銀行有合作。
但即使有這麼多融資渠道，為什麼寓見還是難逃資金鍊斷裂的命運？這還要從公寓行業發展的邏輯說起。公寓行業不盈利或者說利潤很薄已經是大家默認的事實，但即便如此，仍然有不少企業趨之若鶩。其背後的動力，一方面是政策層面的鼓勵支持，另一方面是看好行業未來的發展和圍繞租客吃穿住行一整套的數據和巨大流量。所以很多企業即使賠錢也要跑馬圈地搶佔市場。
但做公寓前期投入很大，尤其是對於缺乏背景的創業系公寓而言，想要生存和發展必然離不開資金支持。於是，追求房源規模成為眾多公寓企業的核心發展指標。畢竟，只有房源規模在行業裡排的上名次，才有可能獲得資本青睞。公開信息顯示，成立於2014年的寓見公寓目前在上海的房源數量已達2萬間，其擴張不可謂不迅速。
綜上，導致公寓企業產生所謂爆倉的原因主要有兩點：一是戰略性失誤，即在互聯網熱和資本驅動下，盲目追求房源數量，在企業迅速擴張中，失去了對現金流與擴張速度之間平衡的掌控；二是由於行業不成熟，沒有成功的可複製經驗，企業在自行摸索中容易範戰術性錯誤，如為搶佔市場不惜高價拿房，導致成本增加、空置率上升，以及我們最近常說的濫用租金貸等，從而引爆了資金鍊斷裂的導火索。
通過金融創新建立長效解決機制或是根治“爆倉”的“良方”
從鼎家到寓見，公寓頻繁“爆倉”背後所反映的，是行業基礎配套的不成熟。公寓的發展離不開金融，但目前市場上尚無可以與之匹配的金融產品，這就導致不少企業病急亂投醫，通過租金貸等方式飲鴆止渴。如果不能從根本上解決這個需求，即使禁了租金貸，也還會有其他“替代藥方”，終究是治標不治本。
當前公寓行業金融產品的核心邏輯是抵押擔保和主體信用，但事實上，光看這兩個指標並不能體現公寓企業發展潛力和投資價值，也無法匹配目前的行業需求。“吸引金融產品進入，核心問題是租價比（一年租金/售價），分子和分母都很難動，觀察國家政策的思路，是要通過非住轉住的方式做大分母，這樣的制度設計是很有智慧的，但是非住轉住資產流動性很差，甚至不能流動、不能抵押，現在主要看主體信用，實際上就縮小了融資主體範圍。”水滴管家創始人兼CEO馮玉光表示，“因此，行業的健康發展需要相關金融變革，以及配套政策的落地，如租賃權是否可以轉移，流程是否可以簡化等。讓評價主體迴歸到資產本身。
這事實上也是今年4月25日，證監會、住建部聯合發佈的《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》想要解決的其中一個問題，《通知》中提到了應以收益法作為住房租賃資產證券化底層不動產物業最主要的評估方法，這就讓評價主體從轉向了物業資產的孳息能力。
除此以外，6月1日，銀保監會發布的《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，以及10月16日住房城鄉建設部、財政部印發的《關於推行政府購買公租房運營管理服務試點方案的通知》都體現了政府對於住房租賃行業的重視和大力發展的決心，行業相關制度與政策也都在不斷完善中。作為租售並舉國策的主要落地點，政府對於住房租賃的態度定然不會像對P2P那樣一關了之，相信監管部門會洞悉問題本質，給出一個標本兼治的方法。
“通過住房租賃金融創新，或許可以打通長租公寓發展的任督二脈，解決短借長投的問題。”馮玉光表示，“如果可以把評價主體向物業資產自身孳息能力轉變，再通過管理信息化、軟硬件一體化把租約資產數字化、可視化、金融化。這樣，即可以有效評估主體，也滿足了金融風控所需要的數據閉環。”
目前，長租公寓行業的信息化正在快速發展。智能管理系統，在線簽約，線上支付租金，以及智能門鎖、電錶等智能家居的覆蓋率已經相當高，這就為租約資產數字化、金融化提供了基礎。事實上，水滴管家已經通過公寓SaaS軟件和智能硬件的深度一體化解決方案，成功構建房間、租客和設備的對應關係，不但可使業主信息、租客信息、房態信息等全部實時可視化，公寓的財務狀況、空置率等運營數據也可都一目瞭然。從而滿足了金融所需要的信息流、資金流等閉環。
正是基於以上條件，水滴致力於成為科技風控服務商，通過為公寓資產證券化提供科技風控、資產評估和信息披露等助貸產品，拓寬其融資渠道，水滴可以幫助公寓緩解運作中拿地、拿房、裝修各環節的資金壓力。
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