歷史不會簡單地重複，但劇情大同小異，反思歷史經驗與教訓也是一種未雨綢繆。正處十週年紀念日之際，不可避免的問題是，經濟危機會再度席捲全球市場嗎？金融海嘯曾發生在1929年、2008年，很多人說下一個可能還要再等70年，但現在有人預言，時間會在2020年。
房屋是核心
雷曼倒閉被認為金融危機關鍵點，甚至被認為是無可挽回的錯誤，有人無不打趣地說如果雷曼兄弟叫雷曼姐妹，也許它就不會那麼貪婪驕傲，也不會在那個夏天率先倒閉，那麼也就沒有後面一連串後果。對此，組織美國金融危機營救的三巨頭保爾森、蓋特納、伯南克都紛紛撰文著書表示自己已經竭盡全力，銀行業不得不救助，而雷曼不得不倒閉。
投資銀行家的貪婪、次貸衍生品的槓桿、華爾街的陰謀等等，這些過去在主流媒體佔據主流的各類解釋，雖然符合直觀感受，也佔據道德高地——這些描述就算是是真的，是否能否解釋危機根源、危機何以持續如此長時間等問題，這仍舊存在疑問。對比之下，回到金融危機的源頭，這場危機開始於房子，而且核心或許也在於房子。
（2008年9月15日，雷曼兄弟宣佈破產）
隨著危機爆發，家庭發現其借入的債務過多，而房價下跌帶來的損失完全由家庭自身承擔，以至於家庭淨財富以不成比例的速度飛快下滑，家庭消費支出因此快速下滑。由於消費是經濟的主要拉動力，去槓桿開始，經濟飛速下滑，一切人都難以倖免於難。
直到今天，流行的觀點還是認為房地產只是美國金融危機起點而已。不少人指責金融危機之前的居住政策的寬鬆，讓很多沒有資格獲得住房抵押按揭的人（主要是窮人）獲得抵押按揭，這本來就是不應該，回過頭來，這些人在金融危機之中將房屋退還給銀行，也是正常的市場出清行為——這種想法符合直覺以及自由市場精神，然而並不全面。
事實上，房地產信貸不僅影響美國家庭債務，而且很大程度上導致了這次大衰退。真相在於，居者有其屋也許過於奢侈，但是將消費者直接掃地出門，帶來的經濟後果也許讓很多人始料未及。
債務是關鍵
按照後凱恩斯主義經濟學家的看法，資本主義是一個金融系統。按照這一邏輯，經濟其實也類似一個債務的“紙牌屋”，以債務堆積而成。
經濟向好時候，消費與支出皆大歡喜，債務變得如此“便宜”，源源不斷增加；一旦家庭債務達到臨界點，趨勢出現逆轉，那麼就會出現自我實現式的負向正循環，最終導致經濟的雪崩。於是，以住房按揭繁榮開始的經濟泡沫，最終幻滅也在於住房按揭，導致美國800萬人失業。阿蒂夫-邁恩、米爾-蘇非的研究證明，正是家庭債務與經濟衰退之間的關係導致了這次衰退及其惡化。
更加殘酷的真相在於，窮人在危機中變得更窮，這背後隱含了債務遊戲中的不平等。
窮人的住房購買往往抵押比例更多，而因此其財富受到的邊際影響更大，隨著住房抵押出現問題，房價下滑對窮人淨財富的傷害遠大於對富人。由於窮人的消費邊際傾向更高，財富與收入縮水之下，窮人消費被迫縮減，這對於經濟衰退的影響不言而喻。更為悲劇的是，隨著很多窮人在危機中不得不將房屋交還給銀行，這也導致隨後的房地產回暖並沒有真正惠及這部分人。
換而言之，窮人或者說中下層，在危機前借貸比例更多，在危機中資產損失最多，在危機後享受的復甦最少。有誰能夠料到，正是看起來實實在在的房子，最後成為所有人的噩夢——不，更準確地說，中下層的噩夢。
對中國的啟示
首先，中美情況的確有所不同。中國購房首付較高，槓桿率低於美國，加上中國家庭的儲蓄偏好，相對來說對房價下滑的抵抗力較強。按照國際清算銀行提供的數據，中國家庭債務槓桿率（佔GDP比率）到2017年年底為48.4%，只及2007年美國次貸危機爆發前水平的一半。大眾更多關注中國企業債務而不是家庭債務。
其次，美國的經驗仍舊寶貴。中國近年來家庭債務絕對水平不高，上升速度卻極快，從2016年到207年年底，兩年時間內中國家庭債務槓桿率從38.8%上升到48.4%，上升速度相當於房地產泡沫期間美國家庭債務槓桿率增速最快三年的1.5倍。
金融危機中，一邊數百萬家庭流離失所（FT數據為780萬），有人被迫賣房，另一邊是更有人趁機逢低吸入，更不同提黑石等大型機構投資者湧入這個市場，在危機10年之後賺得缽滿踢滿。如今美國房地產回暖，曾經被驅逐的人群，與經濟復甦的收益無緣。如何使得房屋資產的升值，與房客、房主、政府之間得到更合理的分配，總是未被合理回答一個大問題。
十年前的金融危機已然遠去。前事不忘，後事之師。無論如何我們都不能忘記，因此認真對十年前的金融危機加以總結和反思，可以讓我們在未來避免陷入如此巨大的浩劫。
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