在调控持续紧缩的环境下，构建“房主不炒”思路框架下的多元住房体系，房地产开发商转型为多要素综合运营商等已成行业共识。但这同时意味着传统的房地产开发经验将逐渐更新迭代，从土地、资金、服务等全要素链条环节中，寻求新的运营之法。
博鳌•21世纪房地产论坛第18届年会现场
在7月21-24日由《21世纪经济报道》举行的博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上，就针对这些问题进行了探讨。本次论坛的主题是“潮平风正：美好住居新航海”，在分析宏观经济与楼市生态的主论坛之外，还分别围绕长租市场发展、产业地产运营、粤港澳大湾区建设举行了三场分论坛。
多位与会专家都提到，构建楼市调控的长效机制过程中，应发挥市场经济的主体作用，而非过多使用短期的行政调控手段，尤其“限价”政策的推行，已出现违背经济规律的表征。
而当前房企转型运营和服务商的过程中，还面临发行资产证券化并形成资金退出完整闭环的障碍，如何把控住宅业务与运营商业务、重资产与轻资产“快与慢”的脚步将成为一项重要能力。
限价副作用显现政策待调整
23日举行的主论坛中，进行主题演讲的嘉宾在分析楼市宏观发展的同时，纷纷提到对当前调控下众生态的看法。
针对构建租购并举的住房制度，全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生认为这是“又一次房改”。她还提出了三个实现途径：稳定房价、降低地价、提高租金收益率。
具体而言，用提高支付能力的方式逐步降低房价收入比；长租公寓用地需要依靠多种供地方式，降低土地使用成本，租赁部分的土地一定不能采用招拍挂的方式供应。
在提高租金收益率方面，她认为，必须有大金融机构进入长租公寓市场，建立投资平台，并启动租房市场的金融支持，如建设贷款、租房方的消费金融、持有方的资产证券化等。
中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲和华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康都强调，我国发展住房市场应当让市场发挥其主体作用，而非一味地进行打压式调控。
在贾康看来，一味限购、限贷、限价的调控方式违背构建社会主义市场经济基本规律，通过合理增加供地和针对社会成员需要进行住房的有效供给，促进供需趋向平衡，才是促进社会和谐和化解矛盾，推进租购并举，抑制炒作的有效路径。
中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲作主题演讲
樊纲则指出，赞同对楼市采取短期的调控政策，但不赞同采用限价的办法来调整。他强调，限价意味着彻底否定市场化的定价机制，当前房地产市场的问题主要出现在供给侧。在需求端，除了刚性和改善型需求外，还不可忽视城市化进程带来的迁移性需求。樊纲建议，土地供给要以人口迁移作为参考；同时提高住房容积率。
原华远地产股份有限公司董事长任志强发表视频演讲
原华远地产股份有限公司董事长任志强虽未到场，也通过视频发表了对楼市的看法。他同样指出，在整个中国房地产市场，明显看到的是政府对于市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。对于未来的市场判断，任志强表示，“我倒不觉得房地产市场会崩盘，或者会出现急速逆转的情况，毕竟城市化的需求还存在，消费的欲望和改善性需求还大量存在。
房企运营疾行三大报告发布
作为楼市发展的重要载体，房企也正走在转型城市运营商或服务商的过程中，主要表现在布局城市群经济，发展产业地产、长租公寓等多元空间。
但房企在运营过程中，仍然面临持续性难题，包括盈利能力与规模化扩张的平衡，资产证券化过程中尚未形成公募REITs的发行环境等。
在“产业聚合：寻找城市新生力量”分论坛上，金科集团、蓝润实业、星河产业集团等公司分享了各自的布局思路和探索路径。星河产业集团副总裁阎镜予就提到，产业本身的快和产业运营之间的慢是相辅相成的，就是产业发展本身的快才能支持运营商去做长期持有物业的信心。
对于运营思路，阎镜予认为，“真正要做产业地产，一定要在行业有话语权，才能做好产业赋能，所以我们是通过股权投资方式。载体是切入点，租金是很小一部分，要参与到产业经济里面，最重要的是在里面做股权投资。”
本次论坛中，21世纪经济研究院针对众所关注的长租公寓和粤港澳大湾区话题，分别发布两份重磅研究报告。其中，长租公寓的排行榜属行业首份从开业公寓数、出租率进行完整盘点的榜单；大湾区报告则是行业中首次对五十强房企的运营商实践进行阶段性盘点和全面梳理。
贝壳研究院首次联合21世纪产业研究院共同策划发布《2018年中国住房租赁白皮书》
23日，贝壳研究院首次联合21世纪产业研究院共同策划发布《2018年中国住房租赁白皮书》，从政策解读、供给矛盾、运管模式、金融支持、行业展望等5大方面对当前的行业现状进行梳理分析。
在报告《2018中国长租公寓TOP10》中，21世纪产业研究院按照开业公寓数量进行排名，机构运营的长租公寓品牌TOP3分别为自如、相寓、蛋壳公寓，尤其前两家品牌与其他品牌拉开了较大差距；房企布局长租公寓TOP3分别为万科泊寓、龙湖冠寓、招商蛇口壹公寓，但整体相比机构运营的规模和出租率均存在差距。
同日，21世纪经济研究院联合时代中国研究院，以粤港澳大湾区城市群为研究样本，发布《时代中国21世纪报告：粤港澳大湾区城市发展力研究2018》。
粤港澳大湾区作为当前中国最炙手可热、最有发展潜力的经济区域，其发展经验也将对未来其他城市群加速发展和产业经济重塑带来极大机遇和借鉴。
报告通过设置六大指标，从城市群和都市圈的视角来考察湾区城市的发展与协同。研究结果显示，在轨道交通以及产业协同的推动下，大湾区的轨道交通、产业互动越来越频繁，同城化、轨道化、1小时生活圈正在形成。
圣象•中国地产六方会谈（一）——逻辑镜像：下一个十年中国地产的想象力
本次论坛中，既有前述宏观经济的权威专家学者参与建言献策，也有来自楼市一线的运营商分享思考和实践经验。包括万科、碧桂园、保利地产、龙湖集团、绿城中国、新城控股、时代中国、星河产业等房企，及链家、中原集团等存量巨头的高管均出席现场，发表演讲并参与现场讨论。
关于博鳌·21世纪房地产论坛
2018年7月21-24日，海南三亚理文索菲特度假酒店，『博鳌·21世纪房地产论坛』再启大幕，今年第18届年会主题是“潮平风正：美好住居新航海”。『博鳌·21世纪房地产论坛』由《21世纪经济报道》于2001年发起主办，全联房地产商会联合主办，是中国目前规格最高影响最大的房地产专业论坛之一。丈量过往足迹，理性思考现状，明确前行方向，『博鳌·21世纪房地产论坛』已成为行业风云人物的言论阵地和同业的交流平台，中国地产界“奥斯卡”——中国地产金砖奖，于每年论坛同时发布。论坛秉承“执地产牛耳，话博鳌共识”之精神，携手中国地产企业共创新程。
附活动安排：
【4月-7月】2018年度中国地产金砖奖评选
【7月】博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会【暨】2018年度中国地产金砖奖颁奖典礼（4天）
【7月-12月】“地产·家”访谈
附活动咨询：
【活动咨询】020-87373291 田小姐
【媒体合作】020-83003563 伍小姐
【报名咨询】020-38090909 陈小姐
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