“我要從南走到北”
1）密雲往事
注意上圖，紅色圓圈是北京的遠郊密雲。
2014年跟朋友從石景山出發，加上少量的堵車時間，開了足足2個小時，到了密雲。空氣新鮮，天空湛藍。
（圖：密雲水庫）
到了密雲那個地方，是一定要吃魚的。你進去每一家店，老闆都會告訴你，我們的魚都是從密雲水庫裡撈上來的，別的地方吃不到哦。
那天點了一個宮保“魚”丁，至今記憶深刻。
媽的，魚根本就沒去刺兒。
一個魚丁扔到嘴裡，咬下去……密雲的天空突然就變暗了。
那年，密雲縣城的街道上飄蕩著汪峰的懷舊歌曲。拉麵館裡的小哥無精打采地收拾著客人留下的杯盤狼藉。俺從小診所裡拔魚刺出來，順路跟朋友去旁邊的小中介店裡打聽了一下縣城的房價。
8000/平米
正值夏天，太陽火辣辣的。
從中介店裡向外望去，這個看上去極為樸實的小縣城，居然也這麼不厚道。
哼哼，8k/平，鬼才買。
～～
前幾個月跟朋友一吃飯，聊來聊去就聊到了房子。有人插了句，密雲的房價都
3萬了。我聽後，茶水噴了一地。
嘖嘖，2012年東三環的華騰園還不到3萬，五年時間，直接把人發配到了密雲，這世道。
2）回報率
嗯，想說的重點還是回報率/漲幅。
現在的密雲房價經過回調，現在大概在2.5w上下。這個價格跟2014年的8k/平比漲幅還是非常可觀。
有人可能會說，這房子賣得掉嗎？
簡單說，如果市面上普遍是2.5w的房子，你把價格調整到2.2w，很快就能出掉。人不能太貪婪。
在回報率上，低單價總是有優勢的。
注意，這句話可不是給手裡拿著八百萬的土豪說的，這句話是給那些辛勤籌首付款的剛需小白說的。
2014年，手裡七拼八湊終於有了30萬，怎麼辦？去京郊啊。
屌絲的偉大之處就在於：不顧一切。
什麼地段交通、商場醫院、學校亂七八糟的統統不在乎，告訴我是不是北京，是不是買得起。
如果2014年，一個手裡拿著100萬的年輕人，他大概率上是要在核心地段挑來挑去的。這套房子離地鐵遠了點，那套房子少了15平米但是精裝修……
這種挑來挑去不以價格為準繩的人是不配做屌絲的。
屌絲圈裡首先要淘汰的就是這種人。
記得讀大學的時候，俺們一群人去飯館裡吃飯，點菜的時候從來不挑。
“服務員，今天的特價土豆絲來五份，來一大壺熱水”
（米飯免費）
3）多數人的想法
到了買房的年齡，多數的人都已經變得不純粹，可恥地成熟了。
小密圈的朋友經常半夜給我發一條微信“通哥，我想搞一套房子，自住兼投資，你說買哪裡好”
翻譯成白話就是：俺想買一套，既要品質又要高回報率的房子，總之就是哪哪都要好。
一邊享受，一邊賺錢。
朋友，這樣的想法很危險啊。
如果要高回報率，總要犧牲一點品質。
如果想要品質，那回報率一定是偏低的。
萬柳書院的房子回報率讓人想想都心寒。
在北京，買房的朋友多數以自己居住為第一選擇，所以“兼投資”這三個字就省掉吧。
真正想純投資的人是少數，這些人的區域選擇，參見上文。
4）區域選擇
在北京，購房人群大概可以分為這幾類：
剛需一族，自住為主
換房一族，自住為主
孩子上學，學區為主
剛需族和換房族，買房往往圍繞著自己的工作或者生活區域。
比如說，有剛需朋友在西二旗上班，手裡有一百多萬首付，那麼他的這套房子大概率會買在北邊的海淀或者昌平。
再比如，有的人在西二旗上班，但一直生活在石景山，一家老小在那裡生活了很多年。那麼這類人的換房區域基本上還是圍繞著石景山，外延一下能到門頭溝或者海淀。
這些人的區域選擇往往是固定的。
在很早之前，我們提到過，生活習慣本地化是正常現象，很難打破的。
多數人買房會選擇自己熟悉的區域。
如果你跟一些人講，把房子賣掉換到通州去，很少有人願意這樣做。
犧牲自己的生活習慣，成本很高。
唯一能讓人打破原有的生活習慣，拋棄過去的所有，願意搬到一個新的區域去生活的，就是孩子教育。
學區房多年來一直是熱門話題。不僅是北京，全國很多地方的帶有學區屬性的房子都是家長們的追求目標。
教育行業經久不衰。
北京的教育資源集中在西城、東城、海淀，關注學區房的朋友都很清楚。
至於選定了大區域，如何再去篩選選小區域，一般的回答是：因人而異。看你的哪方面需求更強，按照需求高低排列。
比如：交通、生活便利度、周圍人群構成、學校劃片、區域品質等等。
不同的人對於這些要素的喜好程度不同，所以區域的選擇一定要符合自己的要求。
5）區域分析
北京這個扭曲的城市，你很難找到一塊乾乾淨淨的區域。
北京最早的商務辦公區，國貿。它的航拍圖非常高大上，很多高級白領在那裡上班。
但是跟這種高大上所搭配的，卻是成片的老公房社區。
是不是有點大跌眼鏡。
按理說，這種熱得發燙的區域，它的房價該是北京最高的幾個區域之一。但實際上這個區域的房價並不算高。
這是典型的老公房拉低了區域價值的案例。
這種區域的略高品質樓盤價格也不會太搶眼。
非常遺憾，我們對這種區域的評價是：地段確實不錯，但潛力呵呵
另一類與此相反的區域是，次新房較多，老房子較少。
這樣的區域就容易快速上漲。
比如說，下圖的總部基地區域。（左側低價盤）
還有一類比較典型的區域，像新發地、大紅門、潘家園等，這些區域暫不論房子品質，單純那些批發買賣市場就很容易拉低區域的價值。而且即使是有搬遷的消息，搬遷的週期也會比較長。
由於北京的市場實在是太複雜，我們對區域的分析暫時列舉這三類，大家可以舉一反三。
6）結語
越微觀越重要。
上一篇我們講了城市的選擇#20，一般情況下，人們並不覺得城市的選擇很困難。主場作戰足矣。
像北京這樣的城市，“超級大城市”，每一個大區域的特徵都不一樣，大區域內的小區域又千差萬別。
從城市到區域，從區域到樓盤，再到你認為合適的那套房子。
無論如何，你要完成它。
這個過程費心費力，但同時又會給你帶來豐厚的回報。
（2017年12月11日）
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