“我要从南走到北”
1）密云往事
注意上图，红色圆圈是北京的远郊密云。
2014年跟朋友从石景山出发，加上少量的堵车时间，开了足足2个小时，到了密云。空气新鲜，天空湛蓝。
（图：密云水库）
到了密云那个地方，是一定要吃鱼的。你进去每一家店，老板都会告诉你，我们的鱼都是从密云水库里捞上来的，别的地方吃不到哦。
那天点了一个宫保“鱼”丁，至今记忆深刻。
妈的，鱼根本就没去刺儿。
一个鱼丁扔到嘴里，咬下去……密云的天空突然就变暗了。
那年，密云县城的街道上飘荡着汪峰的怀旧歌曲。拉面馆里的小哥无精打采地收拾着客人留下的杯盘狼藉。俺从小诊所里拔鱼刺出来，顺路跟朋友去旁边的小中介店里打听了一下县城的房价。
8000/平米
正值夏天，太阳火辣辣的。
从中介店里向外望去，这个看上去极为朴实的小县城，居然也这么不厚道。
哼哼，8k/平，鬼才买。
～～
前几个月跟朋友一吃饭，聊来聊去就聊到了房子。有人插了句，密云的房价都
3万了。我听后，茶水喷了一地。
啧啧，2012年东三环的华腾园还不到3万，五年时间，直接把人发配到了密云，这世道。
2）回报率
嗯，想说的重点还是回报率/涨幅。
现在的密云房价经过回调，现在大概在2.5w上下。这个价格跟2014年的8k/平比涨幅还是非常可观。
有人可能会说，这房子卖得掉吗？
简单说，如果市面上普遍是2.5w的房子，你把价格调整到2.2w，很快就能出掉。人不能太贪婪。
在回报率上，低单价总是有优势的。
注意，这句话可不是给手里拿着八百万的土豪说的，这句话是给那些辛勤筹首付款的刚需小白说的。
2014年，手里七拼八凑终于有了30万，怎么办？去京郊啊。
屌丝的伟大之处就在于：不顾一切。
什么地段交通、商场医院、学校乱七八糟的统统不在乎，告诉我是不是北京，是不是买得起。
如果2014年，一个手里拿着100万的年轻人，他大概率上是要在核心地段挑来挑去的。这套房子离地铁远了点，那套房子少了15平米但是精装修……
这种挑来挑去不以价格为准绳的人是不配做屌丝的。
屌丝圈里首先要淘汰的就是这种人。
记得读大学的时候，俺们一群人去饭馆里吃饭，点菜的时候从来不挑。
“服务员，今天的特价土豆丝来五份，来一大壶热水”
（米饭免费）
3）多数人的想法
到了买房的年龄，多数的人都已经变得不纯粹，可耻地成熟了。
小密圈的朋友经常半夜给我发一条微信“通哥，我想搞一套房子，自住兼投资，你说买哪里好”
翻译成白话就是：俺想买一套，既要品质又要高回报率的房子，总之就是哪哪都要好。
一边享受，一边赚钱。
朋友，这样的想法很危险啊。
如果要高回报率，总要牺牲一点品质。
如果想要品质，那回报率一定是偏低的。
万柳书院的房子回报率让人想想都心寒。
在北京，买房的朋友多数以自己居住为第一选择，所以“兼投资”这三个字就省掉吧。
真正想纯投资的人是少数，这些人的区域选择，参见上文。
4）区域选择
在北京，购房人群大概可以分为这几类：
刚需一族，自住为主
换房一族，自住为主
孩子上学，学区为主
刚需族和换房族，买房往往围绕着自己的工作或者生活区域。
比如说，有刚需朋友在西二旗上班，手里有一百多万首付，那么他的这套房子大概率会买在北边的海淀或者昌平。
再比如，有的人在西二旗上班，但一直生活在石景山，一家老小在那里生活了很多年。那么这类人的换房区域基本上还是围绕着石景山，外延一下能到门头沟或者海淀。
这些人的区域选择往往是固定的。
在很早之前，我们提到过，生活习惯本地化是正常现象，很难打破的。
多数人买房会选择自己熟悉的区域。
如果你跟一些人讲，把房子卖掉换到通州去，很少有人愿意这样做。
牺牲自己的生活习惯，成本很高。
唯一能让人打破原有的生活习惯，抛弃过去的所有，愿意搬到一个新的区域去生活的，就是孩子教育。
学区房多年来一直是热门话题。不仅是北京，全国很多地方的带有学区属性的房子都是家长们的追求目标。
教育行业经久不衰。
北京的教育资源集中在西城、东城、海淀，关注学区房的朋友都很清楚。
至于选定了大区域，如何再去筛选选小区域，一般的回答是：因人而异。看你的哪方面需求更强，按照需求高低排列。
比如：交通、生活便利度、周围人群构成、学校划片、区域品质等等。
不同的人对于这些要素的喜好程度不同，所以区域的选择一定要符合自己的要求。
5）区域分析
北京这个扭曲的城市，你很难找到一块干干净净的区域。
北京最早的商务办公区，国贸。它的航拍图非常高大上，很多高级白领在那里上班。
但是跟这种高大上所搭配的，却是成片的老公房社区。
是不是有点大跌眼镜。
按理说，这种热得发烫的区域，它的房价该是北京最高的几个区域之一。但实际上这个区域的房价并不算高。
这是典型的老公房拉低了区域价值的案例。
这种区域的略高品质楼盘价格也不会太抢眼。
非常遗憾，我们对这种区域的评价是：地段确实不错，但潜力呵呵
另一类与此相反的区域是，次新房较多，老房子较少。
这样的区域就容易快速上涨。
比如说，下图的总部基地区域。（左侧低价盘）
还有一类比较典型的区域，像新发地、大红门、潘家园等，这些区域暂不论房子品质，单纯那些批发买卖市场就很容易拉低区域的价值。而且即使是有搬迁的消息，搬迁的周期也会比较长。
由于北京的市场实在是太复杂，我们对区域的分析暂时列举这三类，大家可以举一反三。
6）结语
越微观越重要。
上一篇我们讲了城市的选择#20，一般情况下，人们并不觉得城市的选择很困难。主场作战足矣。
像北京这样的城市，“超级大城市”，每一个大区域的特征都不一样，大区域内的小区域又千差万别。
从城市到区域，从区域到楼盘，再到你认为合适的那套房子。
无论如何，你要完成它。
这个过程费心费力，但同时又会给你带来丰厚的回报。
（2017年12月11日）
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