在“取消預售制”話題掀起房地產市場軒然大波的20天后，現房銷售試點就亮相了，這給最近本就已經是驚弓之鳥的樓市又鳴了一槍。
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首個現房銷售試點項目亮相
根據《證券時報》報道，距離廣東省房協內部討論逐步取消商品房預售制的材料曝光不到20天，全國首個商品房現房銷售試點項目——深圳龍華金茂府亮相了。
這意味著，深圳這座內地最先引進商品房預售制度的城市，在預售制度改革方面也率先邁出一步。
中國金茂表示，在綠色健康和智慧科技兩方面升級，將該項目打造成為珠三角地區的標杆金茂府項目。
不過，有業內人士認為，在當前深圳房地產市場降溫、改善需求陷入觀望的背景下，該昔日地王項目以高品質、高價格入市後，市場接受程度還有待觀察。
2016年6月，深圳首個商品房現售試點項目地塊正式出讓，建築面積達到14.6萬方，最終以近83億元的價格成交，樓面地價高達56780元/平。
02
取消預售制影響幾何？
多數業內人士建議，在一些城市逐步落地預售制度改革試點，不應該“一刀切”全面取消。
中原地產首席分析師張大偉接受證券時報採訪時認為，短期看，如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩週期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。“當下如果取消預售制，起碼50%的房地產將倒閉”。
華爾街見聞會員專享文章《全面取消房產預售制？憂心的不止是開發商》分析稱，以南京實行現房銷售制的效果看，土地溢價率大幅下降，地價沒有大幅上漲，但房價下降的程度也微乎其微。可見，現房銷售政策不會對房價形成直接的衝擊性影響。但有一點可以肯定，對於高週轉模式來說，預售制的取消意味著開發商回籠現金的週期被延長，此前以月甚至以周為單位，此後不得不以年為單位。
上市房企的毛利率可能不會改變，但銷售和淨利潤的增速將被重挫，同時短期內還會造成較大的償債壓力。
再結合廣東省的實際情況看，廣州在四大一線城市中對土地財政的依賴程度最高，近三年的土地出讓金佔政府一般性財政預算收入的比例在20%至30%之間，取消預售制將對開發商的土地投資熱情造成嚴重的打擊，短期將大規模縮減土地出讓金，長期也不利於增加市場多層次的住宅產品供給，難免會形成較大的房價上漲預期。
廣東省房協同時強調，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產開發企業融資的週期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現資金鍊斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段性供應“休克”，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。因此，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售，並擬定取消預售、全面實施現售的時間表，分階段推進。
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預售製造就了地產“高週轉”模式
華爾街見聞會員專享文章《全面取消房產預售制？憂心的不止是開發商》中曾提及，預售制是中國房地產市場化改革的基礎性制度設計之一，始於上世紀90年代末轟轟烈烈的“房改”潮。預售制度刺激開發商競拍土地，獲得政府的用地、規劃、建設施工和銷售授權後，面向公開市場銷售期房、回籠資金，達到快進快出的目的。
當下，以碧桂園、恆大為代表的房地產開發“高週轉”模式，正是預售制度下的產物。土地從招拍掛市場到住宅產品銷售市場，間隔最短的僅有3個月。去槓桿和樓市調控政策的夾擊下，開發商不得不加速“高週轉”，提高自有資金的使用效率，以時間換規模，以規模換利潤。
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