這是我有嘉賓發佈的第781篇文章
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導讀：
長租公寓真的爆倉了！讓前段時間的“胡景暉事件”有了明確的走向：胡景暉炮轟長租公寓以高出市場價20-40%的價格搶房，存在巨大的爆倉風險。話音未落，杭州鼎家就因空置房源太多而資金鍊斷裂。
在胡景暉炮轟長租公寓後，不得不離開了自己奮鬥了18年的公司。抱著對家人的虧欠和原來工作的失望，他要轉頭去做私募基金了。
近日，「 我有嘉賓 」致電胡景暉，瞭解他最近的狀態和下一步規劃。胡景暉表示最近瑣事很多，他需要調整一下，再投身下一份工作，“初步計劃是轉行做私募基金”。
而這次轉行的意義是，讓城市裡的租房者找到了房租上漲的原因，看上去很美的長租公寓並不如想象得那麼穩定。
一個人的一次冒險，使得黑中介和房租貸進入了公眾監督的範圍裡，它不一定能改善居住這件事，但起碼是一次有效的努力。
注重安居樂業的中國人，在近些年紛紛感受到了居不易。以北京為例，2008年的平均房價為1.25萬/平，2018年已達6.30萬/平，不光是一線城市，二三線城市的居民也面臨高房價壓力，最近10年，長春市的平均房價漲了2.3倍，蘭州市漲了2.8倍，合肥市漲了3.5倍。
在買不起房的背景下，越來越多的年輕人選擇租房居住。
根據鏈家發佈的數據，2017年北京有35%，約800萬人租房居住。選擇租房，是為了攢錢買房，但最近越來越多的租房群體感覺到，房子也快租不起了。
在漲租帶來的一片譁然聲中，前我愛我家副總裁胡景暉於8月17日，就長租公寓存在的風險發表了相關言論：“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”
長租公寓究竟存在什麼風險，它與房租上漲有什麼關聯？
胡景暉的“末日審判”
8月17日，胡景暉本來是要去杭州出差的，但是他臨時決定在北京召開電話會議，在電話會議中，他炮轟自如、蛋殼等長租公寓以高出市場價20-40%的價格爭搶房源，導致房租上漲。
他的這個決定，攪動了原本平靜的長租公寓市場，也讓自己丟掉了工作，不得已離開了奮鬥了17年的企業。
胡景暉把矛頭指向長租公寓擾亂租房市場後的第二天，被我愛我家董事長謝勇約談了4小時，在這場被胡景暉稱為“末日審判”的面談中，謝勇讓第三個人介入了，他明確告訴胡景暉，鏈家董事長左暉給自己打了電話，要求自己管一管胡景暉，“如果管不住，鏈家將全面和我愛我家在輿論上開戰”。
另外談到的一件事與胡景暉的湖南老鄉姚勁波有關。
今年6月，姚勁波以10.68億元收購了我愛我家8.28%的股權，胡景暉是促成這筆收購的重要功臣。收購完成後，58集團和我愛我家的團隊搞了一次聚餐，胡景暉跟姚勁波兩人討論了湖南菜的正宗問題，姚勁波隨即讓大廚做了三道菜。
匪夷所思的是，在這次面談中，謝勇認為胡景暉在58集團面前丟了我愛我家的臉，就此成為另一道罪名。
兩人還談了什麼不得而知，但“末日審判”結束後，胡景暉馬上收到了公司已經為他擬好的聲明，聲明中表示，此前胡景暉的言論屬於個人觀點，與我愛我家無關。
由於胡景暉炮轟了鏈家的長租公寓品牌“自如”，因此，謝勇完全有理由搬出左暉來排擠胡景暉。但是在8月19日，胡景暉召開的媒體發佈會上，胡景暉表示已經給左暉打電話求證核實，“我的領導兩次告訴我，你給謝勇打了電話，讓他管好我的嘴，管不住的話，鏈家將會在輿論上公開開戰。”
左暉回應稱，“我們認識20年了，你還不瞭解我嗎，你也看到我發的澄清聲明瞭。我以人格擔保，從來沒有主動聯繫過我愛我家的高管，絕對沒有說過你從謝勇嘴裡聽到的那些威脅我愛我家的話。”
胡景暉和左暉相識已經有20年了，十多年前，他們就經常在一起踢球。憑藉對左暉的瞭解，胡景暉相信左暉說的話中，至少有一點是真的——左暉沒有主動聯繫謝勇，“應該是謝勇主動聯繫的，但由於沒有電話錄音，一些內容沒有辦法佐證。”
我愛我家急於與胡景暉切割關係，是因為胡的言論讓我愛我家成為了行業公敵，但是對於絕大多數人來說，更關注這場紛爭的起源：長租公寓究竟怎麼了？
即將站在風口上的長租公寓
關於長租公寓並沒有明確的定義，它一般指的是房地產或經紀公司對房屋進行一定的改造和裝修，以一年或以上租期出租。同時，還配套了保潔、維修、安保等服務的房屋。
目前市場上既有萬科、龍湖這種通過自建、收購等方式持有房源對外出租的；也有像自如、相寓、蛋殼公寓這種通過長期租賃或受託管理等方式，獲取房源再行轉租的。與普通租房相比，長租公寓主打的是品牌和品質，價格也相應更高一些。
長租公寓的出現，是為租客解決遇到黑中介和黑房東的痛點的。在長租公寓出現之前，租房遭遇黑中介的情況比比皆是，“有了長租公寓，至少能對租住房屋的軟硬件有一個合理的期待。”一位在北京租房的租客對媒體表示。
於是，從2011年鏈家推出長租公寓品牌“自如”後，市場就進入了快速發展階段。據瞭解，自如目前已經擁有超過70萬間房屋，服務北京、上海、杭州、深圳等城市的超100萬租戶。
從2011年開始，新派公寓、灣流國際、未來域、萬科泊寓、龍湖冠寓等品牌相繼出現，雷軍也於2012年投資了You+，以投資人的身份介入長租公寓市場。這些品牌的目標用戶都是一二線城市的白領，因此各大品牌都希望在提供高品質住房的同時，將服務延伸至保潔、維修、搬家，甚至民俗，在消費升級趨勢下，逐步實現盈利。
2017年，無論是十九大還是中央經濟工作會議，都提到了一個關鍵詞：租購併舉，中央明確指出，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，讓所有人住有所居。
租購併舉帶來的最大好處是“租購同權”，這意味著租房可以享受跟買房同等待遇，比如最令老百姓關心的學區房問題，只要租住在學區，孩子就可以上相應的學校了。
在政策風向的影響下，僅今年3月，就有6家全國排名前50的房企宣佈進軍長租公寓市場。此外互聯網公司和小型中介機構等，也紛紛入駐長租公寓市場。
風口即將來臨，在眾人以為學區房不再成為不能承受之重的時候，他們很快發現，又一個沉重的包袱悄然降臨。
長租公寓如何推動房租漲潮？
在租購併舉的潛在紅利尚未釋放之時，2017年11月18日，北京市大興區的一處群租房起火，事故造成19人死亡，8人受傷。此後，北京市開展了為期40天的安全隱患大排查大清理大整治專項行動。
在寒風中，大量存在安全隱患的出租房被拆除，租住其中的城市打工者同一時間失去住所，租房市場的需求快速上升。據瞭解，當時北京部分地區的房租漲幅達50%。
這種趨勢慢慢傳導到了中端公寓，很多打工者無法承受房租壓力，選擇離開北京。
2018年春節後，房源緊張的問題還未環節，嗅到租購併舉政策紅利的地產商和長租公寓品牌開始打響搶房戰爭——在需求方瘋狂之前，儲備足夠多的供給。
鏈家旗下貝殼研究院報告顯示，今年前7月，北京租金指數同比上漲10.7%；諸葛找房數據則顯示7月房租同比上漲超20%；中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組數據顯示，7月北京房租中位數為6590元/套。上漲的房租直接體現在居民消費支出中。據北京市統計局數據，2018年上半年，北京市居民人均居住支出7140元，同比增長22.1%。
雖然自如、萬科等機構的數據顯示，長租公寓行業佔整個房屋租賃市場的比例不足5%，但在中介機構壟斷房源信息的情況下，市場交易也會受到明顯影響。
房租上漲的背後推手究竟是不是長租公寓？某媒體就此問題採訪了多位房屋中介公司的員工，據他們透露，一線城市房屋是存量市場，房源總數有限，在競爭激烈的情況下，中介往往會通過抬高租金來搶房源，還可能誘導房主抬價或者形成“競價”。
特別是在資本大量介入長租公寓市場的情況下，機構之間跑馬圈地的現象突出。以某品牌公寓為例，其2016年開始佈局全國，目前管理房量已從當年年底的1.3萬間增至目前的13萬間。最近的官方調查也顯示，個別中介還存在從金融機構融資搶房源以及使用“租房貸”等行為，不僅抬高了租價，還埋下了金融風險。
中介公司的員工口中的“風險”，與胡景暉所擔憂的是同一種風險。
8月26日，胡景暉現身2018網易經濟學家年會夏季論壇，在談及長租公寓時，胡景暉認為，長租公寓本身並沒有錯，但是在“租購併舉”下，就發生了變化。與美國的長租公寓市場進行對比：
第一，美國最大的租賃運營是產權式的，是把樓買下來再改造、運營、出租，然後價格漲後再賣掉；而中國是租權式的，即“二房東式”模式。也就是說，自如等長租公寓運營商也是付租金給房東，所以為了拿到更多的房源，他們願意以高於市場價20-40%的租金拿到房子，然後以更高的租金出租給租客。
第二，美國發的是REITS（房地產信託投資基金），中國發的是ABS（該融資方式以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證），美國房地產背後是凱雷、黑石等風險厭惡型的、低投資回報的金融機構；而國內的基金則認為年化20%都太少了。
“資本是天使，可以加速企業和行業發展，提升市場效率；但資本又是魔鬼，要求高投資回報率，快速發展，甚至不惜一切代價。”胡景暉表示，“在資本的挾持下，不光用租金和押金沉澱，還動用了金融槓桿等，所以風險和爆倉是必然的。”
熱鬧之後的沉寂，長租公寓會是曇花一現嗎？
長租公寓的發展模式進入了這樣的循環圈：以槓桿融資來爭奪房源，投放租戶收割更多預付租金，進而投資更多房源。其中租金收入是資金滾動的來源，沒有足夠的租戶承接源源不斷的新房，房屋的空置率達到一定比例，資金鍊就會出現問題。
運營商沒錢支付給房東，房東收房。與大興火災後的情況差不多，數十上百萬萬失去棲身之所，租房市場再次引發動盪。
以上推理在近日得到了印證。
8月20日，杭州鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司宣佈破產。據瞭解，鼎家是通過與分期付款產品合作，賺取租戶的利息進行補貼運營的。
鼎家租房時要求租戶綁定一個名為“51返唄”（現已更名為“愛上街”）的APP，鼎家一次性收取押金，而租戶則每月通過愛上街APP繳納房租。
一位鼎家租戶的分期服務協議顯示，該租戶辦理的分期借款本金為51700元，手續費0元，利息6721元，這部分利息由平臺補貼。
公開資料顯示，鼎家於2009年進入二手房與租賃市場，2017年獨立拆分“鼎家地產”和“鼎寓”兩個品牌，分別發展二手房買賣業務和長租公寓業務。今年3月，受政策影響，鼎家獲得由浙江築家投資管理有限公司投資的千萬級Pre-A輪投資，彼時的宣傳稱，融資將用於分散式公寓產品的打磨、品牌和團隊的建設，另外在公寓智能化管理、金融服務方面也會進行一系列的升級。
鼎家董事長魏永鋒在接受媒體採訪時表示，運營成本高企、房源大量空置，是公司破產的重要原因。鼎家副總經理付小杰也給出了相似的答案，“公司倒閉，還是資金鍊斷裂，擴張太快的原因”。
除了鼎家用血的代價，印證了長租公寓存在問題，8月19日在深圳舉辦的“潘談會”上，SOHO中國董事長潘石屹也表示，即使（長租公寓）租金翻兩倍也還是虧，不建議創業者進入這個行業。原因很簡單，做長租公寓一定會有銀行貸款。如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準利率是4.9%。把款貸過來建成公寓，再租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。
在胡景暉的“末日審判”後，長租公寓的風險與房租上漲的迷霧逐步退散。8月21日，北京市住建委會同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門，依託北京市12345政府服務熱線，開通打擊“黑中介”投訴舉報專線。北京市住建委24日表示，針對住房租賃企業違規使用“租房貸”，目前正聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。
胡景暉在我愛我家奮鬥了18年，而且幾乎犧牲了所有周末。他的兒子在給他的卡片上寫道：爸爸，你陪我太少了。離開我愛我家後，胡景暉表示“無法忍受去仰視某人談條件”，他計劃去做私募基金。
創業者的孤獨來自於他情願或者不情願都要接受所有的讚美和譴責，但是作為職業經理人，胡景暉的選擇顯得可貴得多。也許“長租公寓將大規模爆倉”的預言不會實現，但在服務衣食住行的行業裡，任何警示都值得被肯定和記錄。
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