城市的發展，不僅意味著城市邊緣的向外擴張，也必然伴隨著舊城區的“除舊佈新”。舊城區的老住戶們，作為城市的第一批“居民”，同時也身為城市的首批“建設者”，看看自家位於“二環”卻擁擠不堪的筒子樓，再看看“四環”“五環”“六環外”几淨窗明的花園洋房，不知心裡是喜，還是憂。
根據國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》（下稱“《徵補條例》”）第八條的規定：“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：……（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要。”
今天，京平律師就帶您瞭解下，舊城區改建的特殊程序。
1、舊城區改建基本原則
《城鄉規劃法》第三十一條：“舊城區的改建，應當保護歷史文化遺產和傳統風貌，合理確定拆遷和建設規模，有計劃地對危房集中、基礎設施落後等地段進行改建。”
2、四規劃一計劃
國務院《徵補條例》第九條規定：“……確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。”
《浙江省國有土地上房屋徵收與補償條例》第七條：“……舊城區改建需要徵收房屋的，發展和改革主管部門還應當提供建設活動符合國民經濟和社會發展年度計劃的證明文件。”
《山東省國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條：“……舊城區改建需要徵收房屋的，建設項目組織實施單位……應當提交
發展改革部門出具的建設項目納入國民經濟和社會發展年度計劃的證明文件。”3、徵詢被徵收人改建意願
《浙江省國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條：“因舊城區改建需要徵收房屋的，房屋徵收範圍確定後，房屋徵收部門應當組織徵詢被徵收人的改建意願；百分之九十以上被徵收人同意改建的，方可進行舊城區改建。”
《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》第十條：“實行舊城區改建…… 房屋所有權總面積過三分之二且總戶數過三分之二的房屋所有權人明確同意改建的，方可納入舊城區改建範圍，並按照前條規定啟動房屋徵收程序。”
《內蒙古自治區國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條：“因舊城區改建需要徵收房屋的，房屋徵收範圍確定後，房屋徵收部門應當組織徵詢被徵收人的改建意願；百分之八十以上被徵收人同意改建的，方可進行舊城區改建。”
4、對徵收安置補償方案聽證的權利
國務院《徵補條例》第十一條：“因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。”
《江西省國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第十四條：“因舊城區改建需要徵收房屋，半數以上被徵收人、公有房屋承租人認為徵收補償方案不符合相關法律法規及本辦法規定的，設區的市、縣（市、區）人民政府應當組織由被徵收人、公有房屋承租人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。”
《吉林市國有土地上房屋徵收與補償條例》第十二條：“因舊城區改建需要徵收房屋，50%以上被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例相關規定的，房屋徵收部門應當組織由被徵收入和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。”
5、附生效條件的補償協議與房屋徵收決定
（1）部分地方規定，房屋徵收決定作出後，只有到達一定的簽約比例，補償協議才生效，否則房屋徵收決定終止，協議不生效。例如，《浙江省國有土地上房屋徵收與補償條例》第三十一條：“……因舊城區改建需要徵收房屋的，房屋徵收部門應當與被徵收人簽訂附生效條件的補償協議。在徵收補償方案確定的簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；未達到規定簽約比例的，補償協議不生效，房屋徵收決定效力終止。房屋徵收決定效力終止的……簽約比例由設區的市、縣（市、區）人民政府規定，但不低於百分之八十。”
（2）部分地方規定，只有達到一定的簽約比例，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定。例如，《四川省國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條：“實施舊城區改建的，房屋徵收部門應當組織被徵收人根據補償方案，簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內，簽訂附生效條件的補償協議的戶數達到規定比例的，由市、縣級人民政府作出徵收決定……
不得低於百分之九十。”6、就近安置與調換比例
國務院《徵補條例》第二十一條：“因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。”
《內蒙古自治區國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條：“因舊城區改建徵收個人住宅……由平房調換至多層住宅或者高層住宅的，分別按照建築面積不低於1:1.2和1:1.3比例調換。具體調換比例由設區的市人民政府、旗縣級人民政府根據當地實際情況確定。”
城市的發展，不僅需要“新鮮血液”的注入，更需要對舊城的更新與改建。在舊城區改建的過程中，如果徵收方沒有遵守上述程序，必然損害被徵收人的合法權益，因此，舊城區改建沒有這些程序，我們當然有權拒絕！
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