各位中小企業朋友，今天我們來講《中小企業徵收、拆遷、關停維權成果十論》的第二論：
從補償較低到補償較高。其實這個是最簡單的，我相信中小企業在進行徵收拆遷關停中，每一個企業所追求的都是從一個低廉的補償，到一個比較合乎情理、合乎法理、合乎自己損失的高額補償，這往往是最普通，最一般的追求，好，咱們今天來講一下。
我們前面講都是分四個部分，一般的事實狀態，第二是對方的方法，第三是應對的方法，第四是效果。
一、一般的事實狀態
實踐當中，所呈現以下幾種狀態：
第一，評估非常低，也不給出具正規的評估報告，直接以一個評估單的形式給出一個數字，而且給出的單量後面直接都是帶零的，帶零的沒有後面基礎的單價，基本上都是被評估公司評的，基本上等於對方單方面定價，利用一個傀儡的評估公司，給你做出一個評估結果，或者評估公司也不蓋章，也不簽字，只是上面標頭上面寫著是他，其實大家都清楚，根本不是評估公司評的，是拆遷方單方定價。
第二，就是直接出價，直接告訴你，你這個廠子給你多少錢，或者直接告訴你每平米多少錢，連個評估單、評估報告也沒有，直接口頭告知了。這是一種在現實當中的事實狀態，一般這種口頭告知都伴隨著一種恐嚇，威脅，嚇唬。也就說伴隨著有強制的影子在裡面。
第三，就是該有的補償的項目沒有，比如有些企業，他說你的手續缺失，或者我們本次的補償當中就沒有停產停業損失，這是不對的。比如這種高科技企業，互聯網企業和集約密集型企業技術行業，他們的廠房和固定資產是有數的，它的損失大多都來自於預期利益的損失，或者簽約了合同，沒辦法交付的這種違約的損失，但是這一塊不呈現，沒有，給他們造成了很多的損失。所以在事實狀態中，可以看，以這種方式來呈現出來的，該有的補償像土地，告訴你我們這個地方沒有土地方面的補償，我們在南京鼓樓區談過一個案子，去了以後，對方說我們南京多少年了，從來沒有給過土地的補償，你就是有土地證，我們也不給土地的補償，這是完全違背590號相關的規定的。
二、對方採取的方法
我們今天所講的補償較低或者補償較高，所界定的範圍一定是合法建築，不是我們講的準合法建築，準合法建築界定的概念是什麼意思呢？比如你的建築是建在招商引資的項目之下，建造在08年之前的，法律有一段空檔，這樣就屬於準合法，因為你沒有取得土地證和房產證。不動產的相關手續你沒有，這叫準合法。那你肯定不答應，那麼最後這個協議是無法促成的，對吧？這個既然是兩條腿走路，他既然敢低，他就有行政效率，或者說有這種強制性，現在的實務當中，很多是鄉政人民政府在做，區縣人民政府委託鄉政人民政府來做，甚至鄉政人民政府又委託到村委會，或者說，區縣人民政府委託自己下設的徵收拆遷辦公室等這些來做。像環保這塊，往往都有一個環保協調小組、環保督查協調委、工作指揮部了，都有這方面的臨時機構在做這個事情。那麼他既然有這個強制力，那麼有時候不是一竿子插到底，一刀切到底，這個時候他會慢慢去運用他的手段和技術。
這塊在我們的維權三部曲中都有詳盡的介紹。比如來講，三斷問題，鄉里頭把水電路給你斷了，那麼斷電造成企業無法進行生產經營，如果你私自買發電設備，柴油機什麼的來進行發電，那麼你是不是違法了，就是違法使用電力設施了。比如講，路，我在你的必經進出路上 ，給你挖坑挖斷，這都會造成你無法進出，無法進行經營行為，他會有一個循序漸進，不斷遞進的過程。因為他這個施壓，他這個強制力也不是一蹴而就的。
剛才講的是干擾經營，再比如講清退人員，如果你是在出租的話，那麼他可能直接到你廠子裡貼個封條，或噴上個拆字。來干擾你租客的信心，干擾你租客的經營。最後達到一個什麼目的呢？就是，最後租客走掉了，你的廠房空出來，這都是來達到他低廉補償的目的。
那麼到了關停這方面。比如講，生產設備設施、機械設備給你貼上封條，廠房給你貼上封條，給你產生一種關閉的現狀。但是未必給你發真正的關閉關停的決定書，這都是他們所採取的方式。
那麼這個方式咱們就不一概而論了，各位在實務當中會碰到，在維權當中所擔心的恰恰是對方的這些手段和方式，這個就不一概而論了。
三、應對的辦法
應對的辦法有很多，我們舉幾個重點的說一下：
第一，比如講當中一個關鍵性的行為就是評估，按照590號令，必須做出徵收決定，做徵收決定以後才能進廠進行丈量，測量，這才是一套完美的手續。對評估不服的話，你可以要求複核，複核完了以後，還可以要求專家委員會鑑定，這都是評估在徵收拆遷當中賦予被徵收人合法的權利。
第二，如果你想知道這個企業的真正價值，你也可以自行委託評估機構進行評估，當然你自行委託的時候，對方可能不認，特別是你委託了本區域範圍之內的，本區域範圍之外的，對吧？如果委託本區域範圍之外的，對方無法控制，違法執行，對方往往就不認可，但是有些時候該做還得做，為什麼？道理就是我可以先從最正規，最公平，最合理的方式來知道我企業真正的市場價值。然後有的放矢，有依據地和對方去談判，這也是合理的，對吧？那麼，第三個方面我們在維權三部曲當中也說到了，但是我現在講第三方面就是建立在你是一個合法建築，土地手續、房產手續、經營手續都非常完備的基礎之上，我們採取的方式就是訴訟開花的模式，就是利用訴訟開花，全面進行訴訟的方式來達到最後拉高補償或者達到一個合理賠償的目的，那麼這個訴訟開花模式該怎麼來界定？我給各位提四個“找”，主要是三個“找”，後面要判斷，即找完了這些要判斷跟你有沒有利害關係，所以總結出來就是四個“找”。
第一，找行為。就是對方作為一個行政機關，它在對你實施徵收、拆遷、關停的過程當中，是不是有哪些行為？這些行為你比如講，有強制拆除的行為，比如講有強制斷電的行為，比如講有給你強制貼上封條的行為，再比如講有強制地給你廠房、設備或者固定設施造成損壞損失的行為，你要進行找行為。
第二，找答覆。比如講你從信息公開的方式找對方的答覆，我要求對方公開本批次範圍之內，本區域範圍之內的所有徵收拆遷文件，建設項目立項啦、資金安置啦等等這一塊，這時候對方會給你答覆，答覆也代表著有可能不答覆，答覆或者不答覆你都可以納入到訴訟的模式當中去，這就是找答覆。
第三，找決定。對方是不是給你一些決定書。比如講在實務當中給你作出的徵收補償決定，一開始在範圍之內作的徵收決定，比如講給你做的行政處罰決定，等等這一塊決定書，這也是一個具體行政行為，是吧？
那麼找完了這三個方面之後，你還要看一個問題，就是跟你有沒有利害關係？只要存在利害關係，對不起，你都可以納入訴訟方式，特別我們要強調的一點是：你是一個土地、房產、經營手續完備，沒有任何違法瑕疵的，我建議你採取訴訟開花模式；如果你這裡面瑕疵非常之多，土地手續不完備，存在違章建築，經營手續、環評、排汙各方面都比較缺失，那麼我不建議你走訴訟開花模式，那麼我們在實務當中做了這種模式之後也見到了效果，效果有時候也很明顯，這是第三個方面。
四、效果
第四個方面，其實效果這方面比較簡單，往往呈現出來的效果就是從一個補償交替的方式，忽然間或者說在一個持續的過程當中增高了補償，在實務當中說的誇張一點上十倍、十幾倍的補償都是有的，為什麼？你好像聽著著十幾倍的補償比較誇張，但是你要看一個基礎，就是他一開始給的特別低，完全脫離了市場，跟現在所謂成本的價值，給的非常之低，你比如講到了安徽合肥瑤海區，我記得做過一個案子，給的時候一平方米從200塊錢給起，正規的合法建築，有完整的房屋所有權證，從200多塊錢給起，他的原因就在於說你的房屋陳舊，用了已經二十多年了，所以說折損率比較高，既然成本乘以折損率得出的結果最後只達到200多錢，所以給的補償確實是低，最後能爭取到多少？能爭取到2000多！我說的是房屋基礎造價，也就是房屋重置成新價，是這個。你不要聽這十幾倍的問題，是他給的太低，你爭取到一個合法利益之後，再分析這兩個利益的時候你會發現差距非常之大，這就是一個，這是一個正面效果。
反面效果有什麼呢？就是我們企業，有些企業主擔心一個問題，就是我如果把這些關係搞的不好了，特別和一些行政機關的關係搞的不好了，我後續還要怎麼經營？會不會給我製造一些障礙？這是你所擔心的，但到了實務當中我發現其實不存在這個擔心。因為雙方博弈都是有限量的，有時間段的，只要你這個博弈過去了，雙方握手言和達成了補償協議之後，其實是不存在後續所謂穿小鞋啦，或者說給你製造麻煩這些問題的，所以各位可以體諒一下。
好，今天我們講了一個最顯著的問題，也是各位面臨最多的問題，也是各位在現實當中迫切想得到的問題，就是從補償低到補償高，好像遇到了徵拆關問題，各位好像所圍繞的核心、中心其實都放在這裡，怎麼只給這點補償？怎麼能把補償抬高上去？都放在這裡了。那麼今天咱們就簡單講下這個問題，或者說這個所達到想效果。
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