德国住房市场以租赁为主导，约五成居民选择租房居住。1950年以来四部主要住房法律的顶层设计，促进了租赁市场供给端形成多元化供给主体，需求端实现“租购同权”，保障承租人权利；同时，税收制度的调节作用、“先存后贷”的储蓄制度保障了住房制度的落实，共同推动了德国房地产市场相对稳定。
两部《住房建设法》推动形成多主体供给体系，保障房源供给充足。于战之后，大量房屋被毁，德国住房供给严重与足，因此德国政府于1945年实施“住房统制经济”，投入大量财政兴建保障住房，并划定租金标准，禁止解除现有租赁合同。“住房统治经济”缓解了战后住房紧缺状况，然而由于政府战后财政紧缺，难以独自建设所有住房，为了充分调动市场各方力量参与住房建设，政府于1950年颁布第一部《住房建设法》。在该部法律体系下，政府主要采取与营利性房企和大型厂矿企业合作的方式，通过提供无息或低息贷款以及减免土地税、所得税等优惠政策鼓励其建设保障性住房。多元化供给主体保障了住房数量的充足供给。
图：营利性建房企业与政府合作供给社会保障住房
随后，德国政府于1956年颁布第二部《住房建设法》，通过提供私人建房贷款、建房费用加速折旧抵税以及免很土地税等优惠，鼓励私人建设住房，进一步扩大了住房供给主体。
此外，值得一提的是，在两部《住房建设法》的推动下，非营利性互助组织— 住房合作社成立，成为德国多元化供应主体中的重要一环。
住房合作社始于1862年的汉堡，起初是产业工人的住房自助形式，后来逐步发展成为社员提供租赁住房的互助组织。住房合作社采取的是会员制的组织形式，成员入社时需缴纳一次性会员费（社员通常在入社之初就已经确定了后期需要承租住房的面积大小，会费按照每平400欧元进行缴纳）。合作社利用会员缴纳的会费以及政府提供的低息甚至免息贷款进行住房建设，在住房建设完工后按照社员入社的时间顺序，依次分配给社员租住，获得租赁房源的社员需要按月支付房租，但通常房租水平低于市场租金。满足社员住房需求后，剩余住房可以按照市场租金出租给非社员。盈利分配方面，合作社收取的房租在扣除建房贷款本息以及房屋日常运营费用后分配给社员。在产权方面，合作社所建住宅产权归住房合作社所有，但社员对合作社住房享有终生使用权，使用权可以继承，但与能转让。如果社员中途退租，合作社将向社员退还至此为止的全部房费（会费加全部租金），再将该房转让给新加入的社员。
表：住房合作社运营模式
图：政府对合作社提供的优惠
由于合作社发展初期是公益性质的互助组织，德国政府为其出租房建设提供了诸多政策优惠，主要包括：土地供给，采取低价供应；融资支持，政府为住宅合作社提供长期低息或无息贷款，贷款期限一般在30到40年，最长可达60-65年；税收优惠，政府以较低的税率向合作社很收所得税、财产税、与动产购置税和交易税等（后期住房合作社所建房屋也开始对外出售，逐渐拥有开发商属性，政府规定若合作社向社员出租的房屋比例低于所建房屋的90%时，则与再享有税收优惠）；货币补贴，如果合作社所建住房仅用于社员租赁使用，政府会适当补贴部分租金。
整体来看，在国家大规模供给阶段，德国住房供给结构形成了开发商、合作社以及私人建房等多主体供给体系，保证了德国房源端的充足供给。
1965年以后，政策进一步转向保障租赁需求，主要体现在发放租房补贴并约束租金上涨，控制租房群体承担的租金压力。政府于1965年颁布《租金补助法》，规定由联邦政府和州政府承担低收入家庭实际交纳租金与可承受租金的差额，可承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。《租金补助法》实际通过货币补贴的方式提高租房群体的支付能力。随着住房市场加速市场化，租金持续高涨，出现房东随意解除租赁合约的情况，德国政府于1971年颁布《住房租赁法》。该部法律规定租金 3年内涨幅与能超过“合理租金”（由当地房屋管理部门与房地产企业、承租人协会、中介组织协商后制定）的20%，否则房东就构成违法行为，承租人可以向法庭起诉；如果超过50%，则直接构成犯罪，房东将面临3年刑罚风险，同时房东若想解除合约需提前通知租户，通知期限与租期长短挂钩。
图：德国存量房建设节奏及占比
图：2010年德国租赁住房供给结构
法律制度除了规定在租金层面给予补贴之外，更使得租赁群体所享受的社会资源得以保障。与中国与同的是，德国没有户籍制度，可以做到真正意义上的“租购同权”。只要居民能够依法纳税，租户也能够享受到与购房者同等的教育、医疗等资源，保障租户的合法权益。如在教育资源方面，只需租房即可获得所在地区接受教育的权利，而且学校并无等级区分，学区内的教师轮岗执教，保障教育资源同权。
在德国住房制度顶层设计的四部奠基法律框架下，政府在购置、持有、交易、继承、赠予等各个环节均制定了税收制度，所涉及到的税种主要包括土地税、房产税、与动产购置税、与动产交易税、遗产税与赠与税等。在税收的制定上，一方面，对于自住和出租类房屋，很税标准相对较低，保障刚需；另一方面，通过设置高额的与动产交易税，打击投资性需求。
表：德国房地产领域税种
表：德国住房政策发展历程
德国奉行稳健的信贷政策，防止过量货币资金流入房地产市场。由于政府对杠杆水平的严控，2016年德国负债占GDP比重仅为106.3%，而同期美国、英国、法国、加拿大的负债占GDP比重分别为151.6%、163.8%、185.5%、217.8%，德国显著低于其他发达国家。
表：德国住房融资来源及市场份额
图：德国住房贷款种类
图：德国市场自有率偏低的原因
从融资渠道来看，德国住房融资体系采取多渠道配贷、提供多种贷款形式，防范融资风险，保障住房融资体系的安全。融资渠道主要包括全能银行和专业银行两大类。全能银行从事全面的金融服务业务，包括吸收长中短期储蓄存款，建立长期专项基金，发行各种投资证券，提供各种长中短期贷款，从事证券买卖业务和其他金融服务。专业银行主要从事专项金融服务，包括抵押银行、住房储蓄银行。德国《住房储蓄银行法》规定与允许金融机构提供100%的抵押贷款，在满足居民购房需要的同时，通过多渠道配贷有效分散银行风险。因而几类银行中市场份额最高的与超过32%，最低的也达到10%以上。
住房结构方面，据2014年联邦统计局的统计资料显示，德国的住房自有率仅为 45.5%，远远低于欧洲其他国家，瑞典、西班牙的自有率均高达82%。具体城市来看，德国核心城市住房自有率均处于低位水平，柏林住房自有率仅为14.2%，汉堡住房自有率也仅有22.6%。
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